之前，老云寫了一篇《從北上廣到十八線——未來低端住宅的價值會被逐步清零》，從地方政府利益角度，闡釋了未來各一二線城市必將大力普及租賃住房，并將老破舊和遠郊高層打成白菜價的原因——說白了，土地財政無以為繼，中下收入者又承擔不起大城市購房費用，而地方政府又必須通過房地產從城市居民手中收錢以維持城市運營費用。這種情況下，通過免費提供地皮，興建品質接近甚至略超普通商品房的公租房，吸引中低收入者長期入住并繳納房租，這樣既滿足了中低收入者的住房需求，更使地方政府可以從他們手上獲取穩定的變相“稅收”。

而要實現這個目標，就必須將老破舊、城中村和遠郊高層的金融價值逐步清零——通過公租房替代，抽走低端住宅的潛在客戶群體；讓這些低端住宅陷入長期陰跌的死循環當中。當低端住宅形成持續下跌趨勢，其居住體驗又跟公租房差不多甚至不如，再輔之以房產稅，那么中低收入人群就會逐漸放棄持有住宅的想法，涌入公租房，政府就可以得到房租、城市更新也少了阻礙（爛房子的市場價格持續走低，拆遷費用大降；房東為避免資產年年貶值，又受房產稅逼迫，反而會求著政府趁早拆遷）。

這就是低端住宅價值持續走低——甚至遠期清零的邏輯。從地方政府利益角度出發，以前主要是靠賣地搞錢，為了把地賣出高價，就必須人為制造土地供應緊缺。在總體供應不足的情況下，低端住宅照樣有金融價值，照樣可以隨著大勢上漲。

但隨著房價高企，廣大中低收入人群普遍喪失購買力，土地財政也就無以為繼。這種情況下，地方政府必須另辟財源，所以原先看不上的租賃住房租金，因為其穩健可持續的特點，就會納入一二線地方政府視野，成為它們從中低收入人群中收取城市運營費用的工具——既討了下層民眾歡心，又給地方政府開辟了新財源。

但這只是針對中低收入人群的，針對中高收入群體，那就是另一套邏輯了。這些人肯定是看不上公租房的居住體驗的，希望有高標準住宅改善生活。

而且，與中低收入群體不同，這幫人手里有錢，除開日常消費，還能攢下許多積蓄，所以他們也有保值增值的訴求。

而對于地方政府來說，雖然公租房收益穩健，但畢竟單位收益太低；光靠這些租金和衍生商業收益，遠不足夠政府需要；而且這種細水長流式的進賬，回報周期較長，無法在短期內獲取大量資金，無法支持政府在短期內進行重大經濟建設，或者應對重大突發事務的開銷。

所以，公租房之外，地方政府也需要保留一部分的商品房市場——既可以延續土地財政，一次性收取大筆賣地費用，又可以長期收取更高的房產稅。鑒于這幫中高收入人群有錢，愿意也有能力為好房子付費，從他們那里搞錢，肯定比靠公租房從窮人手上收租子來的舒服愜意。

但這里也有一個問題：有錢人也不是傻子，雖然他們有錢，也愿意為好的居住體驗付費，但這種付費能力和意愿也不是沒邊的。你如果刮的太多，那普通中產一合計，還不如換個老破舊、小房子，甚至去住公租房得了；哪怕是高凈值乃至土豪，雖然他們再怎么也不會去住公租房和老破舊，但他也可以減少持有套數——以前為了工作生活便利，為了享受不同居住體驗，甚至為了包二奶養小三跟情人約會，土豪可能買很多套囤著；但如果價格過高，每年還要交不菲的房產稅，那他們可以減少持有套數。

這肯定是地方政府不愿看到的。對地方政府來說，公租房就相當于車企生產的10萬塊錢的買菜車——量雖大，但單車利潤很低，只起到一個基礎性保底的作用。真正讓車企賺錢的，還是20萬級的B級車和更高價位的豪車。要是B級車主消費降級去買A級車，買豪車的土豪也不再囤車，那車企的財務報表肯定會十分難看。

那怎么辦？降低地價和房產稅率？那肯定不行——商品房又不是公租房，地方政府還指望著靠它們搞大錢呢！但割的太狠，韭菜又不買單。這樣一來，就只有一個辦法——讓這類中高端改善和豪宅價格的持續上漲。

房子作為金融資產，說白了只是個虛擬財富而已——畢竟土地是盤古開天以來就有的，不需要人類進行任何生產創造；至于房子本身，它的真實價值不會高于其建造成本——而這部分成本一平也就兩千塊，就算高級的豪宅，四五千也就頂天了——這還是不考慮折舊的情況。超出這部分的，理論上都可以說是泡沫。

但泡沫不泡沫無所謂。只要泡沫不破，就可以吸引人買單——甚至在不破的前提下，泡沫能持續吹大，買單的人就越爽快、越開心。所以，只要中高端住宅能保持長期上漲，中高收入者就愿意為此付費——他們不僅愿意支付更高的購房款（土地使用費），也愿意支付每年都要交的房產稅，甚至遞增的越多越開心——畢竟這意味著他們房子的價格上漲了。

所以，只有房價上漲，才能讓中高收入人群心甘情愿的用錢換泡沫——把自己的真金白銀交給政府，換取所謂高虛擬價值的中高端住宅。

那么，怎么維持優質住房持續上漲？這個不要太容易！經濟增長帶來的整體財富增加，放水帶來的貧富分化以及財富向富人集中，以及各地方政府二十多年經營城市操縱房價形成的成熟經驗——但凡稍微有點腦子，講點吃相，都可以維持住中高端房產價格的趨勢性上漲。

而且，中高端房價上漲，和過去的房價普漲不同。普漲到一定程度，中低收入者就會喪失購買力——既積累了民怨，地方政府也無法再從他們手上收錢。而隨著房產改革，不僅中低收入者可以通過公租房向他們收租金；當中高端住宅擁有者中的一部分失敗者受不了房產稅了，他們還可以把房子賣掉去住租賃住房——既不影響居者有其屋的基本民生，政府也可以通過租賃住房，繼續向他們收錢。

通過租賃住房收中低收入者的錢，通過土地使用費和房產稅收中高收入者的錢，當高低兩個收入群體的住房市場被二元割裂開，地方政府既可以解決各階層民眾的住房需求，也可以實現對全民收費，支撐政府城市運營和社會治理成本。

反正就是都給我交錢，誰也別想白嫖！不光得交，而且都得開開心心的給我交——住中高端商品房的，因為房價這個虛擬財富的增加而開開心心的交；至于住公租房的，看著中高端商品房價格攀升帶來的商品房房價和房租上漲，再回頭看看自己公租房的廉價房租，同樣也會覺得劃算，進而一邊感恩戴德的念著政府的好，一邊把相對便宜的多的公租房租金交給地方政府。地方政府則一邊舒舒服服收錢，一邊開開心心攬獲民心，自然也就美滋滋。

這就是要收房產稅，中高端住宅——尤其是大城市中高端住宅價格就必須持續上漲的邏輯所在。用公租房和房產稅擠壓掉老破舊，城中村、遠郊高層的金融價值和居住價值，將中低收入人群的住房開支收入囊中；再通過玩了二十年的控制土地操縱房價，維持住中高端住宅供應的相對稀缺性，確保它能持續上漲——通過這種手段，將過去的土地財政和未來房產稅，在這類房產中得到延續。這個過程中，低端自有住宅的價值會逐年衰減甚至趨零——為公租房發展和城市更新掃清障礙；中高端自有住宅則會逐年上漲，成為地方政府攫取超額收益的主要來源，以及調節財富分配（中高住宅所有者獲得的只是高房價這個無法整體性套現的虛擬財富，交出去的卻是真金白銀）的重要工具。

這也符合共同富裕的原則。共同富裕不可能是劫富濟貧——真這么搞，那就沒人愿意努力工作創業來發家致富了。所謂的共同富裕，就是要用虛擬財富，將富人手中的資金盡可能的換出來。富人只能得到個體可以隨時變現，但整體注定無法集體變現的虛擬財富（房價），政府則可以通過這種手法，促使富人主動將真金白銀的土地使用費和房產稅源源不斷的交給自己，然后用在普通平民身上！

所以，手頭有多套低端住宅的人，趕緊調整自己的資產吧，就算接下來房市回暖（這是必然的，畢竟政府手上其實還有一大堆政策儲備，總不能自己把自己憋死；何況房產稅也只有在樓市走好的時候才推的出來），賺錢效應也注定只是屬于一二線中高端；至于低端住宅，回暖也不會讓你有多大收益，就算跟著漲了點，未來也會加倍的跌回去——而且是無止境的漫漫長跌。趁著最后的窗口期，淘汰掉沒有前途的低端房子，才是最合適的做法。至于接下來，那自然就是捏著剩下的優質資產，喜迎房產稅的到來了！

那么，這一輪資產調整，什么時候是最好時機。或者說，信號槍是什么？其實對于普通人購買自住房而言，7月24日的會議后，就已經可以開始看房了。而對于手頭有余錢沒處投資，又不想被高漲的M2稀釋的中高收入者，想通過購買10%優質房產抵御通脹，那就還要盯住3個指標。

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