這幾年，有很多美好的規(guī)劃和愿景都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，有太多的計(jì)劃沒(méi)有趕上變化，拿地時(shí)期規(guī)劃的豪宅項(xiàng)目已經(jīng)減配成剛需，售賣時(shí)定位的高端項(xiàng)目有的甚至都交付無(wú)望...

所以我們計(jì)劃重新梳理一下，給大家查漏補(bǔ)缺改偏，一直以來(lái)我們都把武清分為12個(gè)區(qū)來(lái)給大家依次介紹，這種區(qū)域劃分固然很詳細(xì)，但對(duì)于小白來(lái)說(shuō)比較繁瑣，而且隨著片區(qū)的發(fā)展，劃分也有些變化。

今天就給大家精簡(jiǎn)一些,把武清分成2個(gè)重點(diǎn)區(qū)域（城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)),也算是站在“巨人”的肩膀上，不說(shuō)是購(gòu)房指南，只當(dāng)是給新老朋友們出一期《武清購(gòu)房參考2023版》（上、下）。

當(dāng)然，也希望在新的一年，能購(gòu)真心幫助到未來(lái)有計(jì)劃在武清購(gòu)房置業(yè)的粉絲朋友們。

分主次來(lái)分析,先說(shuō)武清城區(qū)，再說(shuō)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

一、武清城區(qū)

武清城區(qū)大了說(shuō)，總共分為河?xùn)|、運(yùn)河、河西新核心、河西老核心、新一中、黃莊、下朱莊這7塊區(qū)域。

（片區(qū)標(biāo)記均為大概位置）

一，新一中片區(qū)

這個(gè)片區(qū)因?yàn)橛袟畲逡恢械妹覀冇滞ǔ７Q為商務(wù)區(qū)。這個(gè)片區(qū)也是武清城區(qū)里目前最熱門的片區(qū)之一，這個(gè)片區(qū)的地塊平整網(wǎng)格化，也比較適合做新區(qū)開(kāi)發(fā)，從各種規(guī)劃信息也不難看出，一直以來(lái)武清城區(qū)的發(fā)展都是一個(gè)自東向西的過(guò)程，下圖的走勢(shì)圖可以一目了然的看出。

而稱它為新一中片區(qū)，也是因?yàn)槲淝遄钪母咧小獥畲逡恢兄饾u老城區(qū)步步遷址至商務(wù)區(qū)片區(qū)而由此得名（雖然一中是需要考試入學(xué)的，但總有人向往著與好學(xué)校毗鄰），下圖學(xué)校的遷址軌跡圖和城區(qū)發(fā)展軌跡圖幾乎一致，也可以看出些端倪的。

新一中片區(qū)是武清城區(qū)里新房項(xiàng)目最多的區(qū)域，期房、新房和二手各類住房皆有，就看您是什么需求了。

新一中片區(qū)項(xiàng)目匯總圖

1，二手房

這個(gè)片區(qū)既有蒲瑞系列的回遷房，也有城投熙悅這種品質(zhì)社區(qū)，既有距離楊村一中一路之隔的國(guó)企京能雍清麗苑,也有距離十一中不足百米的剛改社區(qū)(品質(zhì)一般）的經(jīng)緯二期，既有交付品質(zhì)有口皆碑的中建壹方九里，也有這個(gè)片區(qū)位置比價(jià)較偏遠(yuǎn)（22年才延期交付）的北新玉龍灣...

學(xué)校配套：十三小十一中

楊村十一中這兩年一直排在武清公立學(xué)校的前列，如同黑馬一般的橫空出世。雖然這個(gè)片區(qū)也有其他的教育用地，可目前該校應(yīng)該暫時(shí)可以滿足其片區(qū)業(yè)主們的需求，所以雖然小區(qū)周多且距離有遠(yuǎn)有近，還是僅有這兩所學(xué)校（十三小十一中）。

先說(shuō)這個(gè)片區(qū)的品質(zhì)社區(qū)且預(yù)算較高，就可以考慮比如知名的城投熙悅、香雍久和、中建一方九里、京能雍清麗苑等社區(qū)，其中京能今年新加入十一中的招生范圍，社區(qū)有新房也有準(zhǔn)新房，容積率低的國(guó)企社區(qū)，尤其是距離楊村一中最近的位置，這個(gè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)也算是無(wú)敵了

預(yù)算低的朋友也可以選擇周圍的回遷社區(qū)蒲瑞馨園、商品房經(jīng)緯二期（物業(yè)和品質(zhì)都差點(diǎn)事），但不得不說(shuō)它們距離學(xué)校很近，百十萬(wàn)就能解決上學(xué)及陪讀問(wèn)題，確實(shí)還是很有誘惑力的。

這里位于圖片西北角的北新玉龍灣就有些尷尬了，在沒(méi)有新建學(xué)校之前位置距離十一中還是有點(diǎn)遠(yuǎn)的，小區(qū)不僅延期了一年左右交付且房屋品質(zhì)也一般，現(xiàn)在又多了勁敵—龍湖春江天璽...

同時(shí)這個(gè)片區(qū)還有被首次劃入公寓—悅光年，但對(duì)于這種花小錢辦大事的產(chǎn)品，也還是能幫助一部分只想花二三十萬(wàn)就能解決實(shí)際問(wèn)題的部分群體（但前提一定要確認(rèn)所買房型可以在您預(yù)期時(shí)間內(nèi)落戶，以免影響孩子入學(xué)）。

2、新房。

新一中片區(qū)新房里現(xiàn)在熱度最高的就是生物谷“三杰”，第四杰已經(jīng)被一國(guó)企遠(yuǎn)恒置業(yè)拍下（如下圖）。

再來(lái)看距離新一中較遠(yuǎn)的，但性價(jià)比較高、蟬聯(lián)好幾次銷冠的紅盤項(xiàng)目一龍湖春江天璽，和品質(zhì)和位置都還不錯(cuò)的特變中央湖。

更有武清本地人信任的開(kāi)發(fā)商（城投、雍鑫）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目城投熙悅和香雍久和...

至此，新一中片區(qū)可選擇的新房和二手都已經(jīng)基本介紹完畢了，有需要補(bǔ)充的歡迎留言，大家一起討論。

二，河西核心區(qū)

河西片區(qū)我們分成新老核心來(lái)講，這樣比較符合大家的認(rèn)知習(xí)慣。

1、河西老核心

區(qū)里有著老武清人熟悉的一些二手房社區(qū)。比如棲仙、廣廈里、和平和、平安里等等耳熟能詳?shù)纳鐓^(qū)。這些房子的優(yōu)點(diǎn)可能只有配套便利這一點(diǎn)了，但房齡過(guò)多、居住不太便利，缺乏現(xiàn)代化物業(yè)管理等等缺點(diǎn)就比較多了。

新房就只有一個(gè)，雍陽(yáng)中學(xué)附近的保利錦上，這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)可不低（2w左右），雖然周圍配套老舊，但是這可是附近唯一的新房項(xiàng)目，而且是保利這個(gè)武清老牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的，這地域情節(jié)一下就被燃起了不是。

2、河西新核心：

這個(gè)片區(qū)也屬于東蒲洼地塊，先是頤安的建成，再有就是保利上河雅頌大高層的交付，隨即開(kāi)啟了武清向大高層改善型住宅的時(shí)期，但這些房子由于也是上一代的產(chǎn)物了，其社區(qū)物業(yè)形同虛設(shè)，停車難等問(wèn)題日漸凸顯，再后來(lái)就一路向西發(fā)展到了如今的熱門社區(qū)——體育館片區(qū)。

因此，新一中片區(qū)和河西新核心這兩個(gè)片區(qū)也幾乎涵蓋了武清各個(gè)階段的豪宅——城投熙悅、熙和園、萊茵翠景、保利海棠灣以及早期的棲仙社區(qū)，更有體育館片區(qū)在售的豪宅期房項(xiàng)目璽樾春秋等等。

再有就是這個(gè)片區(qū)也幾乎涵蓋了武清城區(qū)比較熱門的片區(qū)。

比如：九中片區(qū)、十中片區(qū)、十二中片區(qū)和光明道中學(xué)片區(qū)等等，好學(xué)區(qū)再加持著成熟的配套，所以這個(gè)片區(qū)稱為武清城區(qū)的超熱門也就不難理解了。

三，黃莊（水城）片區(qū)

客觀點(diǎn)說(shuō)，就目前的購(gòu)房狀態(tài)，如果暫時(shí)不考慮學(xué)區(qū)，我們很建議購(gòu)房者選擇黃莊片區(qū)。

不只是因?yàn)辄S莊的自然環(huán)境優(yōu)美，緊鄰濕地公園，濕地綠化帶綿長(zhǎng),水系豐富（故名水城），還因?yàn)槌请H站而通勤北京天津便利，工作生活兩相宜...

17年眾開(kāi)發(fā)商高價(jià)在水城拍地之初，以為這是黃莊要騰飛的開(kāi)始，各種規(guī)劃的大餅也是一個(gè)一個(gè)往這里砸，以至于當(dāng)年水城六君子的拿地價(jià)都是12000元/平以上（下圖）。

而當(dāng)時(shí)的“地王”是12498/平的奧克斯泉上文華，也是直到去年才被體育館片區(qū)的地王新城“春秋”超過(guò)。而總價(jià)地王”金融街“的34.9億，至今在武清市場(chǎng)無(wú)人撼動(dòng)。

其實(shí)一直以來(lái)，關(guān)于水城有很多的利好。

這么多的利好中，馬上實(shí)現(xiàn)的就是下圖的濱河小學(xué)（今年九月開(kāi)始招生），還有濱河中學(xué)一直都有規(guī)劃，兌現(xiàn)應(yīng)該就是時(shí)間問(wèn)題。。。

其他的利好現(xiàn)在基本沒(méi)有動(dòng)靜，比如北大公學(xué)已經(jīng)徹底涼涼了...不過(guò)現(xiàn)在黃莊也有了新的機(jī)遇，相信未來(lái)會(huì)更好！

好了，咱們接著說(shuō)黃莊的房產(chǎn)，就在高價(jià)拍地和開(kāi)盤不久，就迎來(lái)了房產(chǎn)市場(chǎng)的低潮期，最終也導(dǎo)致了當(dāng)時(shí)那些意氣風(fēng)發(fā)勵(lì)志做豪宅的項(xiàng)目，有一些是簡(jiǎn)配甚至延期交付，令人唏噓...

但是，有句話怎么說(shuō)的：瘦死的駱駝比馬大。

總的來(lái)說(shuō)，黃莊這些已交付樓盤的品質(zhì)和綠化等方面肯定是比一些目前市場(chǎng)上大部分項(xiàng)目高的，尤其泉上文華、新華聯(lián)，品質(zhì)就很不錯(cuò)，就連最后延期交付的世茂和金科來(lái)說(shuō)，也比很多早期的商品房社區(qū)品質(zhì)和戶型要好一些。

再來(lái)說(shuō)學(xué)區(qū)，教育是黃莊目前最大的短板，希望未來(lái)規(guī)劃的學(xué)校都陸續(xù)建成招生可以改變這一現(xiàn)狀，但現(xiàn)階段片區(qū)所有的適齡兒童都只能就讀泉昇中小學(xué)。

片區(qū)內(nèi)還有兩個(gè)大型回遷房社區(qū)（泉昇和泉鑫），距離菜市場(chǎng)等較近底商居住較為便利。

說(shuō)實(shí)話，水城新交付的這幾個(gè)項(xiàng)目在目前價(jià)格區(qū)間還是可以考慮入手的，尤其是現(xiàn)房（二手新房），還可以留意一些業(yè)主急需用錢的撿漏房，黃莊片區(qū)的新房基本交付完畢，在售的也只有個(gè)別項(xiàng)目了（亞泰雍陽(yáng)府和御湖等等)。

對(duì)了，近期城際站南廣場(chǎng)也迎來(lái)了新的消息，相信黃莊未來(lái)的有很好的發(fā)展，想聽(tīng)我們說(shuō)黃莊的前世今生的，歡迎私聊啦！

四，運(yùn)河及河?xùn)|片區(qū)

這兩個(gè)片區(qū)都算是老武清人的心頭肉了，也是最愛(ài)也最難割舍的片區(qū)，雖然老武清人對(duì)區(qū)域劃分有一些偏見(jiàn)。

可現(xiàn)在實(shí)際來(lái)看,徐官屯、下朱莊、黃莊、商務(wù)區(qū)（東蒲洼）這幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)早已經(jīng)屬于武清城區(qū)。

運(yùn)河中里最引人注目的就是老武清人眼中心中的商業(yè)中心：中信廣場(chǎng)。也是武清最早的商業(yè)中心。（分量之重以至于某殼網(wǎng)都把這個(gè)片區(qū)叫做中信片區(qū)...）

第一家肯德基、星巴克、還有東方之珠都是那個(gè)年代非常有標(biāo)志性的配套了，雖然也有些年代感了，但是人流量依然很好。

這倆個(gè)片區(qū)里流通最好，也是最多人關(guān)注的楊村八中的學(xué)區(qū)了，第一梯隊(duì)的項(xiàng)目就是龍湖春江酈城，帶連廊的大高層也是能賣到2w+，實(shí)屬難得了。除了八中片區(qū)熱度較高外，其他老房子就真心一般了。

八中片區(qū)的二手房熱度還是很高的，新灣、香檳城、尚園等類型的社區(qū)單價(jià)從1.5w-2.3w不等。

新房項(xiàng)目就比較少了，價(jià)格也并不便宜，在這里買高價(jià)的新房項(xiàng)目，很大一部分原因是因?yàn)?span>地域情結(jié)。

往北運(yùn)河畔，還有紫泉郡（雍鑫的良心作品了，但是據(jù)說(shuō)現(xiàn)在物業(yè)維護(hù)也一般了），水岸唐寧（二期以后至今轉(zhuǎn)手到了融創(chuàng)手里，我們不推薦這類危險(xiǎn)項(xiàng)目）。

好了，篇幅問(wèn)題，今天先介紹到這里，剩余片區(qū)見(jiàn)《武清購(gòu)房參考2023版》（下）了！

最后祝各位伙伴們兔年開(kāi)工大吉