繼“以舊換新”、放寬購房入戶之后，樓市工具箱不斷出現新舉措。

5月13日，廣東佛山及惠州在同一天發布新的樓市政策，同時針對住宅用地的計容面積和公攤提出新規定。在業內人士看來，其本質上是增加了實際使用面積，從而降低了購房成本，變相降低了房價，同時也將提振開發商拿地的積極性，畢竟得房率高的項目具有更強的競爭力，去化也快。

佛山：得房率將達90%以上

“4·30”中央政治局會議明確提出要“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，也為各地實施房地產政策指明了方向。

5月13日，佛山市住房和城鄉建設局等九部門聯合發布《關于持續推動房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》（簡稱“佛山《措施》”），除了鼓勵支持住房“以舊換新”、放寬購房入戶外，佛山《措施》提到鼓勵支持企業開發多樣化、高品質住宅產品。新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。出具規劃條件時，為后續的建筑方案編制預留一定的彈性。

所謂計容建筑面積，即小區內所有計算容積率的建筑面積之和，等于“規劃建筑用地面積×計算容積率”。一般情況下，計容面積小于等于建筑面積。

對此，中指研究院華南分院研究主管陳雪強認為，針對新出讓的住宅用地，佛山《措施》將大大提高新建商品住宅的實用率，有利于提高新建商品住宅的品質及市場競爭力，將有利于加速釋放本地改善需求。

根據中指監測數據顯示，今年1-4月份，佛山全市新房成交量129.1萬平方米，市場成交較為平淡，房地產市場觀望情緒濃厚。在陳雪強看來，此次佛山進一步優化房地產相關政策，目的也在于激發更多的潛在需求，將有利于進一步加快當前佛山樓市的去化。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，按照佛山新政，套內面積可以做到建筑面積的90%以上（即得房率達到90%以上），如此一來，90平方米建筑面積的房子可以做到三房，而原來只能做到兩房。實際上是在控制總價的情況下，助力改善型需求釋放。

“佛山計容新政利好開發商新拿地塊和購買該項目的消費者，但對之前已經入市但未開發或銷售的項目（沒有容積率或公攤優勢），形成較為明顯的競爭優勢，導致后者在去化上面臨壓力。”李宇嘉說。

惠州：鼓勵打造戶屬空中花園

同一天，為滿足市場對多樣性住宅的需求，惠州市自然資源局印發《惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》（簡稱“惠州《措施》”）。相比佛山，惠州新政力度更大。

惠州《措施》規定，建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數不得超過屋頂面積的25％。不計入容積率建筑面積不納入公攤面積；規劃設計條件約定建成后無償移交政府的配套設施不計入容積率建筑面積；結構凈高不超過 2.10米、窗臺高度不小于0.45米，進深不超過0.80米的住宅建筑飄窗不計入容積率建筑面積；面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米……

惠州還鼓勵建設高品質住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分不計入容積率建筑面積且不計入產權面積。支持住宅建筑設置層高不小于兩個自然層高、可供業主共享的開敞式公共休閑綠化平臺，該平臺不計入容積率建筑面積，且不納入公攤面積。

李宇嘉認為，此次惠州提出輔助用房不計入容積率建筑面積，不納入公攤，事實上這是由政府或開發商來承擔。而且惠州新政提到無償移交政府的配套設施，應該由政府來承擔，均是提高了業主的得房率。

在市場紓困舉措頻出的背景下，業內人士認為，惠州《措施》提高市民購房的得房率，鼓勵企業建設高品質住宅社區，有助于提升行業產品競爭力，優化市民居住生活品質。

業內：調整規劃指標有助提升項目競爭力

對于佛山和惠州計容面積和公攤的調整上，李宇嘉認為，本質是通過增加套內面積、實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本，變相降低了房價，有利于提升購房者購房的積極性。此舉也提振了開發商拿地的積極性，得房率提升的項目，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低、去化也快。

在李宇嘉看來，不管是佛山還是惠州，以及其他城市對于土地出讓的新政，都是為了回應及落實“4·30”中央政治局會議提出的“優化增量”，目的也是為了提高增量供應的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。通過政策調整，引導房企提升房屋實用率。這將有利于提高新建商品住宅的品質及市場競爭力，也將有利于加速釋放本地的改善需求。

值得一提的是，2023年11月，廣州下發《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%，并允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制其進深。從參考廣州的經驗來看，對于現有的戶型設計，將有明顯的迭代，產品力也將大為提升。首當其沖的是得房率會跟著水漲船高，甚至使用率突破100%不是難事。可以預見，未來，佛山、惠州也將出現更多多樣化、高品質住宅產品供購房者選擇。

據悉，在北京雖然沒有相關政策支撐，不過近年來很多項目的得房率也在不斷提升。目前，北京在售項目不少得房率達到90%，甚至還有更高者。對此，有業內人士認為，從去年的廣州到如今的惠州、佛山，優化建筑容積率計算辦法，或者成為今后很多城市的選擇，其帶來的市場影響也是顯而易見的。

李宇嘉表示，計容面積和公攤并不是產品的創新，而是調整規劃指標以滿足提高購房者的福利水平。近年來，凡是“偷面積”的項目，都有不錯的銷售業績，甚至一些房企最大的競爭力就是“偷面積”。但這是“擦邊球”或違規行為，現在則是將其規范化。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁