李某有一處房產，僅在建房前辦理了建設用土審批手續，房屋建成后一直未進行規劃驗收和辦理不動產權證。一年前，李某將該處房產賣給張某，雙方簽訂了一份國有土地上房屋買賣合同。張某按照合同約定付清房款后，要求李某辦理過戶手續，此時才發現該處房產沒有不動產權證，而且存在違法建設情形。那么，張某能否依法辦理過戶手續，將該處房產登記至自己名下呢？房屋違法建設部分是否會影響他取得不動產權證呢？

不動產物權有其特殊性，即物權的歸屬須以登記為要件。未辦理不動產權證的房屋，因未經初始登記，沒有取得第一手的不動產權證書，會導致房屋無法完成第二手的過戶手續。當然，未辦理不動產權證的合法房屋進行買賣，一般不影響房屋買賣合同的效力。

但因房屋未取得初始登記，即便訴諸法院，法院通常不會僭越行政權，對房產權證辦理等相關問題開展實質性審查，而是僅就該房屋買賣合同的效力進行裁判。對于未辦理不動產權證的合法房屋買賣行為，法院也無法直接判決要求對方協助辦理過戶手續。因此，取得不動產權初始登記是過戶的前提，在房屋買賣過程中，買房人首先應當關注房屋不動產權證是否已取得（集體土地宅基地不得買賣除外），這樣的房屋買賣才能得到保障。

• 未辦理房產證房屋買賣合同有效的法律依據

《民法典》第二百零九條：

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

《民法典》第二百一十五條：

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。