銀行違反資金監管協議造成新房“爛尾”，受害業主到底有權暫時停止還貸嗎？

裁判文書網公開的一起判例顯示，廣東高院以裁定形式駁回招商銀行惠州分行的再審申請，認為在此種情況下，業主有權在交房前停止還貸！

今天，我們共同來學習一下廣東高院（2018）粵民申7516號的裁定書吧。

一、案件情況

2016年，招商銀行惠州分行與業主王某簽訂《個人購房借款及擔保合同》，就王某購買光耀公司某新樓盤向招商銀行申請貸款100萬元。

當時，根據惠州市房產管理局下發的《關于對預售房按揭貸款發放進行整改的函》，函件中要求：“惠州新建商品房按揭貸款必須按照監管要求轉入指定監管賬戶，由房管部門對資金進行監管，避免脫離監管而被違規挪用造成不良后果。”

招行惠州分行還向業主王某出具《商品房購房（按揭）款存入專戶具結書》，承諾將業主所購房屋的按揭貸款，全部存入開發商的專門監管賬戶中，實行專款專用，如有違反，銀行愿承擔責任。

然而，后續招行并未將該樓盤的新房預收款支付至指定的專用監管賬戶，而是轉入開發商設立的其他銀行賬戶。

最終由于開發商資金斷裂，導致業主王某購買的新房“爛尾”。

二、法院判決

廣東高院在審理中認為，招商銀行惠州分行在明知商品房按揭貸款有專款專用要求，仍然違反資金監管規定，將業主王某貸款轉入開發商未受監管的銀行賬戶，并向業主王某出具與實際情況不符合的《具結書》，屬在履行《個人購房借款及擔保合同》中具有明顯過錯。因此，法院認定，一二審判決并無不當。

業主王某從起訴之日起至“爛尾”商品房具備交付條件之前無需向招行惠州分行履行《個人購房借款及擔保合同》中償還本金及利息的義務，但是王某在起訴之前，已經向招商銀行償還的本金及利息不予退回。在“爛尾”商品房重新動工并具備交付條件之時，王某仍應履行《個人購房借款及擔保合同》中償還本金及利息的義務。

據此，廣東高院裁定駁回招行惠州分行的再審申請。

小芝提醒：本案中業主王某勝訴的關鍵就在于，業主王某拿到了銀行出具的《商品房購房（按揭）款存入專戶具結書》，該《具結書》屬于銀行對業主按揭貸款支付的補充承諾，如果發生違背承諾情形，銀行需要因此而承擔違約責任。

因此，在我國堅持合同“相對性”原則的前提之下，建議將銀行對按揭貸款打入監管賬戶的責任以合同形式固定下來，并明確相關違約責任，只有這樣，才能從源頭上加強銀行的合規意識，確保按揭貸款全程受相關部門的監管，避免發生開發商挪用資金情況。

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