2016年，是我接觸菲律賓買房的元年，因為身邊有個朋友一次性在菲律賓買了5套房子，當時我還有點猶豫和不解，菲律賓房子這么便宜嗎？至于半打半打的買？

但1年后的2017年，我正式開始做了菲律賓房東。一直到現在，整3年的時間，我一共在大馬尼拉買了6套房子，眼看著買的房子從只有一個地基到拔地而起50層，看著外國人是如何一點一點“侵占”菲律賓房市的。

這幾年，不說翻倍翻倍的賺，但肯定是套套獲利了的。今天，我就用我3年實戰的經驗，為大家還原一個我眼中的菲律賓買房歷程，總結一下我這三年來的“實戰”經驗

01開發商是一切決定的前提

好的開發商有多重要我就不說了吧。菲律賓目前我接觸過的幾大開發商，Ayala，SMDC，DMCI，Rockwell等的一些大的開發商，他們的項目幾乎是個個賣的很好，很多時候搶不到一手房源，就只能去市面上等二手的了。但二手房源溢價也一定是有的，很多炒房的人賺的就是這個差價。

大的開發商，實力雄厚，房子質量好，地段好，價值也就高。價值越高的項目就越是搶手，不僅外國人愛買，本地人也愛買。馬尼拉這幾年房價上漲的這么厲害，很大程度上也是外來買房者推動的。

話說回來，因為菲律賓很多房子都是期房，買房，尤其是在海外買房，怕的就是錢付了開發商跑路了。而大的開發商，信用和市場背書都擺在那里，不會輕易坑你，畢竟人家還要在當地做生意，我的很多朋友都問我，海外買房畢竟不同國內，萬一開發商坑我的房產證或者產權怎么辦（菲律賓房子都是永久產權），這時候我會直接告訴它，只要選擇大的開發商，這種情況基本上就不會發生的。

而且，大家普遍對于期房很大的擔憂就是爛尾，那就更建議大家買大的開發商的項目了，人家背后有銀行，還有很多上市了，畢竟，買房之前，資金安全才是前提。

02菲律賓是一個高杠桿買房的好地方

其實很多國內買房的人都比較深諳此道，這個說法開始來自于香港。說白了就是以小博大，用比較低的投入去撬動更大的資產，而菲律賓就是一個非常適合用高杠桿買房的地方。

因為它的支付方式太好了。國內買房動輒上百萬的首筆付款，這里足夠支付10來套房子的首筆付款了。很多大的開發商的項目，比如SMDC的房子，甚至是0首筆付款。我開始在2017年就買了兩套SMDC10%首筆付款的房子，兩套一共20來萬，就在曼達盧永，西邊是Makati，東邊是Ortigas，南邊是BGC，被三個馬尼拉的大CBD包圍，2019年交房，只是我去年就賣出去了。

因為地段的原因，我買的這兩套房剛過了一年，房價就漲了很多，我轉手一賣，付了尾款，后來算了一下，差不多賺了十五六萬，當然了，我賺的這點錢，和在菲律賓買房玩的風生水起的人可比不了。

繼續說這個0首次付款，比如說一套60萬的房子，一般只要10-20%，也就是十來萬塊錢。但是這10-20%的錢，還可以分個一兩年，甚至兩三年支付，然后月月還個一兩千塊錢的月供，相當于“0首次付款“了。

這是什么意思，這一下子就把能在菲律賓買房人群的資金門檻大大降低了，幾萬塊錢還能分期，基本上所有中產都能輕松無壓力。而如果是置業買房賺錢的人，可能買個五套，甚至10套，比如我那個朋友。

03買房的區域怎么選

這其實也是我開始接觸菲律賓買房時候頭疼的一個問題。現在我給大家一個誠摯的建議，就是，結合你的預算來。

幾個核心區域，金融核心Makati的房價要至少要3-4萬/平，帕塞在馬尼拉的定位是、娛樂中心，行業的老家，房價真心高，至少要3-5萬/平了，其他兩個CBD Ortigas和BGC的均價也差不多要3萬上下。

但是你要知道，菲律賓因為土地私有，所以核心區的價值可能不單單體現在房價上，還有他的“稀少性”，幾年前幾個大牌開發商還在這些核心區域大興土木，現在也越來越開始往北部奎松、南部Alabang和東部發展了。

所以目前這些核心區域的期房項目比幾年前少了不少，能賣的很多都是現房項目。

如果你預算充足，在這些區域買房當然是不錯了，無論如何，地段還是老大。20、30平米的小戶型，60、70十萬人民幣買個現房，還能出租賺租金，也還不錯。而且，你放心，菲律賓的租金收入，是比國內強不知道多少倍的，就算在東南亞也是領先水準。

但是，如果你預算沒那么寬裕，三五十萬，也不是不能買。但是可以往幾個核心區周圍的住宅區走走。這里面我比較看好的就是北邊的奎松。

歷史原因，奎松被叫做“菲律賓老大哥”，以前也是菲律賓的首都。現在奎松市，是馬尼拉面積大也是人口多的市，商業肯定是沒有核心區域那么發達，但是，真的不缺人。買房，沒人的話，那和買了一堆鋼筋水泥有什么區別，你能指望鋼筋水泥給你賺錢嗎？

04房子出租，租給誰？

這一點，菲律賓入門級玩家都能為你解答一二。人口過億，馬尼拉人口密度是北京的20多倍，菲律賓是真的缺房子。而且重要的是，70%都是年輕人，平均年齡24歲。而且為什么說菲律賓幸福指數很高？我去菲律賓考察的時候也能感覺到。

當地人基本不存錢，有多少花多少，但同時也因為大部分都是年輕人，沒什么積蓄，普通收入每個月三四千塊人民幣，大部分都用來租房了。

剛我說的比較看好的北邊的奎松，就是這么個吸引年輕人來住的住宅區。因為它房價相對便宜，不到2萬/平，租金也就相對便宜點。要知道，幾個核心區域的房租動輒小戶型的也要三四千人民幣一個月。

這也就是為啥，馬尼拉人上班通勤時間那么長，2個小時純屬正常，能讓他們巋然不動。核心區房價高租金高，還不如去便宜點的地方住。其實這就跟在北京國貿上班的人在通州住差不都的道理。

05其他一些小TIPS

A．關于貸款。很多人問我，菲律賓買房能不能貸款。這里的建議是不建議你貸款。首先，外國人在本地銀行是很難貸款的，即便能帶，利率也非常高，8-15%差不多，實在不劃算，畢竟本來也沒有多少錢的房子。

B．保留原始文件、合同等一切材料。首先一定要選值得信賴的平臺，不然萬一中途協助你買房的顧問有人員變動，你也不至于被來回推諉，其次，如果開發商承諾房子是配備家具或者包租之類的，記得一定要寫到合同里，給你的權益一層加固的保障。還有就是，在交付一切費用的時候一定要保留收據之類的相關材料，拍照留證，倒不是說擔心開發商坑你，只是一切口頭保障都不能作為法律憑證，還是得留存個紙上的證明。我朋友買房的時候就遇到過，實際上付尾款的時候和原計劃的價格不符合，后來一查，是中間遺落了一項相關費用。凡事留個心。