近兩年，在雷聲不斷的地產圈，挑一個靠譜的開發商，是購房動作里最為核心的考量因素之一。

隨著城市能級的提升，房企千軍萬馬般涌入合肥，挑得好可能是匹千里馬，挑不好可能是只驢，連成為一匹馬的基因都沒有，那么，合肥這些房企里，誰是千里馬，誰又是拉磨驢？

壹

先看一級市場，也就是土拍市場。

2022年至今，全國土拍市場呈現規模化國央企強勢VS民企羸弱VS城投平臺“托底”的整體格局。從拿地金額TOP20也能看出，國央企占據了近8成。

合肥的土拍市場也呈現這個趨勢，前十名都是規模央企、地方國企與深耕型民企（特指在合肥開發時間長或項目數量多、始終活躍在市場的民企）。本土小規模房企的拿地總金額遠不及前兩名央企的總和。

再看二級市場，也就是新房交易市場。

1-9月，從整體看，行業銷售腰斬了近50%；從結構看，民營房企讓渡給央國企“13%”市占率。實際上，民企還不僅僅是銷售額讓渡，在房地產“融資戰場，投資戰場，信用戰場”等關鍵戰場也開始落后于央國企。

如此看來，民營房企未來還能保住多少“陣地”？

有消息稱，碧桂園、龍湖等多家房企正推進第二輪增信債券融資工作，這是國家層面對少數優秀民營房企的一個“呵護”。但是民企千千萬萬，當房子回歸居住，在考驗產品力的時代，以后能活的久的民營房企一定是深耕區域、尊重市場、在產品打造上積極進取的民企。

由此看來，大型央國企、地方國企與深耕型民企“三足鼎立”的格局已經形成，并將產生深遠影響。接下來，就來盤點下這三類房企中的典型代表（以下排名不分先后），以下為個人觀點，僅供參考。

貳

先來聊一聊財大氣粗的四大央企：華潤、中海、招商、保利

【華潤】

華潤華潤，中華潤之。如果說，韓國人的一生離不開三星，那中國人的一生就是離不開華潤。我們用的燃氣、喝的怡寶礦泉水和雪花啤酒、吃的東阿阿膠等等，都來自華潤。

比起住宅，華潤的商業綜合體更具優勢。以其強大的央企背景、資金實力和資源稟賦，能夠解決其他99.99%開發商所無法解決的難題。

華潤在合肥最有名的項目就是凱旋門，其住宅二手價格、萬象城商業、華潤大廈寫字樓和君悅酒店都在合肥市場處于領先水平。

換句話說，華潤擅長做綜合體，其住宅價值主要靠商業價值反哺，配套商業越成功，購物休閑越便利，住宅溢價就越可觀。在華潤的商業體系里，從商業命名可以看出其定位與體量，萬象城（高端旗艦，城市級）＞萬象匯/五彩城（中端，區域級）＞歡樂頌（社區家庭消費）。所以，買華潤的房子，一定要看準其商業定位，因為這關系到整盤檔次與成本投入。

【中海】

成本控制和低負債率都是業內出名的，行事風格穩健，被稱為地產界的“一代宗師”。在合肥打造的產品也是延續“四平八穩”的風格，雖未見品質出類拔萃的項目，但中海項目在二手房市場還是保持在各個板塊的第一或第二梯隊，比如政務東的中海央墅、環湖板塊的濱湖公館、金融板塊的九樾、肥西的嶺湖灣等等，價值兌現能力都在中上水平。

【招商】

從航運起家，是招商局集團旗下的商業運營公司，其綜合發展運營模式在地產行業的下半場，是非常可以期待的。加上背靠招商局這種萬億級央企，在拿地、融資上都有優勢。

招商這兩年規模提速很快，土儲基本都布局在經濟發達區域和核心城市，去化較快。在深圳蛇口這個大本營，招商打造了海上世界、游輪母港等標桿作品，但在其他城市，鮮有標桿。

2017年進入合肥，已交付項目很少，多為合作盤，寫字樓、商業、文創園區、公寓等業態均有嘗試，但似乎未能有稱為標桿的作品。整體居住品質中規中矩，商業運營能力遠遠比不上華潤和龍湖，不過在營銷方面做的很出色。

希望奧體公園項目作為百萬方的超級大盤，能讓新站發生蝶變，也讓我們看到央企的產品力，而不僅僅是資金實力。

【保利】

保利的背景自不用多說，售樓處能拉來飛機搞營銷，也不足為奇。

保利這兩年在土地市場動作彪悍，利用央企身份四處低價拿地，快速擴張，同招商一樣，在這兩年的合肥土拍中，幾乎次次有收獲，兩家央企也頻頻合作。

從拿地位置看，保利項目遍布各區縣，并不死磕城市核心區，多以剛需盤為主，交付小區的二手房也未與周邊樓盤拉開明顯差距。目前，保利在瑤海區的項目最多，也有不少人說“招商的新站，保利的瑤海”。

綜上，買這四大央企的產品，安全系數幾乎為100%，也都有不同的產品溢價。

叁

接下來，來聊聊四大地方神秘國企：合肥城建、合肥城投、皖投、高速

【合肥城建】

談起本土國企，很多合肥人第一個想到的就是合肥城建。

它是安徽第一家地產上市企業，安徽國資委是其大股東，是一家以舊改起家的公司，1983年啟動了長江路、金寨路兩條城市主干道的改造工程，后又改造了城隍廟和天都大廈等，經營穩定。當然，還有合肥人心中的初代豪宅——琥珀山莊。

遺憾的是，后來的近三十來年里，城建再沒有能超越琥珀山莊的項目，可以說是“出道即巔峰”。目前的在售項目也主要集中在瑤海、新站、肥東、巢湖、北城等非熱門區，近幾年也在積極拓展南京、三亞等省外城市，作為本土國企里的老大哥，還是希望城建能不忘初心，能帶給合肥更多的“琥珀山莊”。

【合肥城投】

這兩年，活躍在合肥土拍市場上的企業有很多同姓兄弟，比如合肥城軌、肥西城投、合肥城投、北城產投等，這類企業在1-10月土拍中，共取得19宗涉宅地，實力不容小覷。

在金融業，流行一句話，城投公司是我國最大的影子銀行和影子地產商，通俗點說，就是城投是中國經濟的真正發動機，也是貨幣政策傳導的最重要的樞紐，所以說，這類企業在地產形勢不明朗的時候，會發揮托底作用。

這類企業的產品開發速度會偏慢，品質不會很突出，也少有創新，但絕不會爛尾。

【皖投】

皖投是安徽省投資集團的全資子公司，而省投則是省內最大的政府投資主體和國有資本運營機構。所以，皖投是以代建項目為起點的，比如省國資委辦公樓、安徽投資大廈和省直機關職工住宅項目等，2010年以后，逐漸向自主開發轉型，打造了天下錦城、天下名筑、產融中心、云錦臺等等，總體來說，性價比比較高。

【高速】

安徽高速地產集團成立于2009年，是安徽省交通控股集團有限公司旗下從事房地產開發經營的大型企業集團，除了住宅之外，在酒店、旅游度假、養老地產等領域也是積極開發，比如合作化南路上的高速開元大酒店，很多合肥人第一次去五星級酒店可能就是這。

高速這兩年在合肥的高光時刻就是今年一批次土拍中，斬獲省府兩塊地（尚宸院和如院），在周邊二批次出讓的地塊都完成開盤后，這兩個項目才在近日慢悠悠啟動登記，可見高速的回款壓力之低……據不完全統計，高速應該是在濱湖開發項目數量最多的企業，給人的印象一直是穩扎穩打。

綜上，本土國企最大的特色就是“穩”，開發速度不及第一類央企、也不及民企，但品質不差，性價比較高。

肆

最后出場的是深耕型民營企業方陣，他們中的四大排頭兵是龍湖、置地、偉星、萬科

【龍湖】

龍湖是民企的排頭兵，也被成為地產界的“卷王”。

今年拿的肥西攬境項目，拿地不到三個月就實現開盤，可見這家公司的標準化流程規范與團隊執行力有多么的驚人。

龍湖在合肥，憑借其全區域布局、快速拿地開發等動作，已基本家喻戶曉，龍湖光年項目頂著“合肥首個搖號盤”的光環，讓龍湖聲名大噪。但很多人都不知道，龍湖2017年才進入合肥，同年進來的還有正榮、招商、上坤、華宇、綠都等，龍湖無疑是這一屆的“尖子生”。

在五年里，龍湖深耕合肥，摘得19個項目，被稱為“三十埠龍王”（主要因為龍湖在瑤海扎堆落子，有力助推了東城城市界面的改善）。

從已交付的項目看，如濱湖的紫云賦、省府北的景粼玖序，品質都屬板塊中上等，建筑立面、景觀、物業等均好性不錯，價值兌現能力較好。龍湖的商業運營能力也很強，是一家令人放心的公司。

【置地】

本土深耕型民企在近十年的地產行業大變革里經歷了大洗牌，藍鼎、元一、國購等本土龍頭民企接連宣布破產，當時代的洪流奔涌而來，能在這輪洗牌后，依然能坐在牌桌旁的民企，才是這個時代需要的民營經濟活力擔當。

而安徽置地無疑是這里面的佼佼者，被稱作是“合肥人心中的白月光”。在外談起皖系房企，繞不開這家屹立25年的民企。

置地難得的地方在于，它是這個時代敢于創新、勇于引領的公司，資金穩健、拿地快準狠，敢拿其他房企不敢碰的項目（比如超大辦公體量的置地廣場、商辦業態占比高達80%的匯金中心，以及近期的瑤海巨無霸），這是安徽置地立于不敗的核心競爭力。因為合肥不僅需要好房子，更需要好的寫字樓、綜合體去推動區域的蝶變和經濟的發展。

近兩年，安徽置地重倉合肥，擴張速度加快，合肥“地頭蛇”名號也由文一易主置地，但也不乏負面聲音，作為一個合肥人，真心希望有一家高水平的民企能代言徽商風采，也希望置地能不驕不躁、不忘初心，多傾聽市場對于戶型、銷售接待等方面的意見，補缺商業短板，再給合肥造更多的置地廣場與濱湖雙璽。

【偉星】

偉星在地產門類里，屬于背后有強大的非地產母公司作為支撐的房企，如美的置業、偉星置業、格力地產、新希望地產等，這兩年，這類房企在全國各地逆勢拿地，主要因為這類房企能夠從母公司獲得低成本的寶貴資金。

偉星起家于拉鏈，發家于管業，揚名于地產。從深耕蕪湖（2021年，偉星在蕪湖的權益銷售額達到了146.16億元，單一城市的銷售額就能進入全國80強）到強勢進駐合肥（2020年至今，已在合肥取得14宗地塊），近日更因為以23.8億取得南京秦淮區一宗地塊再度引發熱議。

從偉星在合肥已交付的國賓臺來看，小區品質、二手房價格都是板塊前列，近日的東新壹號項目也是引爆合肥市場。略顯可惜的是，偉星在合肥布局的項目少有城市熱門區，基本定位剛需或剛改盤，還是希望這類有財力的民企能拿出產品主義精神，為合肥人造好房。

【萬科】

萬科，不屬于國有企業，也不屬于民營企業,而是具有國資背景的股份制企業、混合所有制企業。姑且放在民企里。

1991年，萬科成為深交所第二家上市的公司，也是國內最早上市的房地產企業。所以說，萬科在業界一直被稱為“老大哥”，對政策大勢的把握以及項目開發周期的管理堪稱大師級別，在最近動蕩的五年也走的比較穩當，基本穩居全國TOP3。

單項目上的開發速度要求沒有龍湖那么變態的高，相對穩健的多，偏重住宅，主要定位中產客群，商業、寫字樓的運營能力也不差。在合肥的經典作品森林公園就是其城市運營能力的集中體現，與城市之光形成“片狀”布局，涵蓋高層、別墅、商業和寫字樓等全業態，徹底改變了四里河的城市面貌，從“城郊荒地”搖身變成了現在的“宇宙中心”。萬科在合肥的其他交付項目已保值率不錯，尤其是物業被廣為稱贊，很多房企都聘請萬科物業來做物業管理。

近年來萬科在合肥很少獨立拿地，多以合作形式參與。而自去年起萬科重回合肥樓市，獨自拿地且獨立操盤，帶來肥東首個競品質項目萬科錦上光曜、三批次還摘得萬科包河區 BH202221號地塊，不禁讓人期待這個“老大哥”能帶給合肥更多的驚喜。

綜上，民企融資成本高、資源稟賦不強，暴雷房企中民企占大頭，但“活得好”的民企都有自己笑傲江湖的獨門秘籍，憂患意識強，富有創新能力，也不乏驚艷市場的作品，其品質感與保值率會遠超一二類房企的作品。

最后，再總結一下，

規模性央企的資金實力強、開發速度快，目前看來，華潤、中海在合肥的產品溢價率更穩定。

地方國企的開發速度較慢，穩扎穩打，產品中規中矩，在二手房市場不夠突出。

規模小的民企存在一定的資金風險，所以民企中優選深耕型，這類企業的產品可能會帶來意外之喜。

萬能青年旅店樂隊在《揪心的玩笑與漫長的白日夢》中寫道：是誰來自山川湖海，卻囿于晝夜，廚房與愛。

謹以此長文祝福每一位看到這里的讀者，出門見山海，歸家有熱湯。

愿我們都能買到合適的房子。