毫無疑問，今年的豪宅市場熱度不減，正成為當前上海樓市的矚目焦點，吸引了眾多購房者和業內人士的目光。此前，鳳凰網房產上海站深入剖析了上海市中心各區的豪宅市場情況。在虹口、楊浦、黃浦豪宅篇之后，終于迎來了徐匯篇。

在人們的眼中，徐匯既“富有”又“昂貴”。作為老牌市區，徐匯明星網紅云集，彭于晏、唐嫣、李佳琪等在此居住，高凈值人群占比極高。在上海2035規劃中，未來徐匯濱江是承載全球核心功能的高品質中央活動區。

與此同時，區域內的房價也是居高不下，二手房價格20萬+/㎡已成常態，新房項目的價格已攀升至17.8萬元/平方米，彰顯了其獨特的豪宅市場地位。

Part.1

5000萬豪宅盤“日光”

徐匯豪宅的整體供應可以用少而精來形容，據鳳凰網房產上海站統計，今年以來五個批次徐匯一共有4個樓盤入市，其中單價10萬/平方米以上的豪宅就有3個，分別為啟元、保利濱江天珺、匯元璽，豪宅總供應套數僅為148套。

網簽數據統計截至2024/5/7，不排除有網簽滯后的可能性

從價格上看，徐匯濱江的香港置地啟元，新房均價達到17.8萬/㎡，成為徐匯區的房價天花板。4月29日，該項目開盤，總價在5000萬左右，最高價的一套復式房總價更是達到1.28億元。

作為一個高端樓盤，香港置地啟元本次僅推出80套房源，就吸引了188組認購客戶，最終2小時售罄。（注：網簽去化為0，可能是網簽滯后的原因。）

香港置地啟元賣的比較好的原因，其一是地理位置優越，徐匯濱江毫無疑問是頂流豪宅地段。

其二戶型占很大優勢，除了頂復和非標之外，最核心的兩個戶型分別為280㎡、330㎡。

對比之下，香港置地啟元的戶型可以算是板塊內最好的了。純粹大平層產品，不僅面積足夠大，戶型設計的面寬和空間舒適度也是均好的。

從網簽去化情況來看，徐匯濱江另外兩個豪宅樓盤賣的也比較好。目前，保利濱江天珺20套房源已售15套，去化率75%。匯元璽48套房源已售47套，去化率98%。

Part.2

核心豪宅區的獨特價值

對比黃浦、靜安，徐匯的版圖更大，其占地面積約54.93平方千米，一個徐匯區有兩個黃浦區那么大。并且整個區域覆蓋的地方更廣，從內環內一直延伸至外環外，不同板塊的發展能級有很大不同，因此房價差異較大。不只有每平米十幾萬的豪宅，也有每平米六七萬的新房。

分具體板塊來看，徐家匯是上海重點的歷史文化保護區域之一，這里聚集著眾多老洋房建筑。并且，強勢的教育資源也是徐家匯的核心優勢，這里擁有徐匯四大公辦之一的匯師小學，同時還有高安路一?。ǘ蓐牐?。另外重點中學有徐匯中學、上海市第四中學、位育初級中學、南洋模范中學等。

在產業方面，以漕河涇為代表，在發展過程中形成了“1＋5＋1”的產業體系，包括電子信息、新材料、生物醫藥、高端裝備、環保新能源、汽車研發重點產業。目前，漕河匯聚了14000余家企業。

同樣有產業加持的徐匯濱江，整個西岸將構建起以數字經濟、生命健康、文化創意、現代金融互為支撐的產業結構。

相比于老牌豪宅板塊，徐匯濱江更像是后起之秀。位于城市核心的徐匯濱江，無疑是上海的“頂流”豪宅地段。在上海濱江板塊的土地資源本身就極為稀缺，濱江也算是真正意義上的富人區。在所有的濱江板塊內，徐匯濱江更是眾多開發商爭相角逐的黃金地段。

憑借地段優勢，徐匯濱江板塊內二手豪宅的升值空間也很大。板塊內幾個代表性的豪宅樓盤，比如，云錦東方、保利西岸、海珀旭輝、百匯園、尚海灣豪庭等，二手掛牌價高達20萬+/平方米。

以保利西岸為例，目前有3套房源出售，其中一套179㎡的戶型，最高掛牌價為20.5萬/㎡。

2023年入市的寶能公館1288，新房均價12.9萬/㎡，現在也掛出一套172平戶型，單價高達19.7萬/㎡。

不過受市場環境的影響，今年二手房成交價格有一定的回落。云錦東方最新成交價20萬/㎡，尚海灣豪庭三期最新成交價16萬/㎡，百匯園一期最新成交價15萬/㎡，海珀旭輝最新成交價16萬/㎡。

數據來源：鏈家

反觀新房市場，今年香港置地啟元新房均價17.8萬/平方米。從倒掛率來看，即便是徐匯濱江板塊一二手之間的價差也越來越小。

Part.3

啟元之后，徐匯還有哪豪宅項目值得期待

目前徐匯待入市的豪宅項目共計4個，占據著徐匯核心地段，比如徐匯濱江、徐家匯、建國西路板塊。

首先來看下徐匯濱江的中海領邸·玖序和中海領邸·玖章，去年中海&上海西岸以240.16億元成功競得徐匯區西岸數智中心地塊，項目首期將推約102-186㎡3-4房，聯動價14.2萬/㎡。

另外還有一個葛洲壩斜土路項目，將打造195米徐匯新地標，聯動價14.3萬/㎡。

該項目位于徐匯區斜土路街道，具體在楓林路龍華中路交匯口，緊靠內環線旁。項目1公里附近就是匯元璽、香港置地啟元兩個熱門豪宅樓盤。

在配套方面，步行可至7號線、12號線龍華中路站，出行十分便利。近鄰正大樂成，豪宅的居住氛圍十足。

除此之外，還有徐家匯的承安瑞園和建國西路的匯成襄陽公館等待入市！并且，近日徐匯區又有1宗涉宅地成功出讓，該地塊為長橋街道xh315-10、xh313-16地塊，出讓價格達到了79.04億。

結語：

在市中心豪宅的價值體系里，地段往往是最核心的優勢。特別是徐匯，其核心板塊給予豪宅附加價值不可小覷，還是印證了那句話“地段決定價值”。

徐匯的板塊價值，一半在徐家匯，一半在徐匯濱江。這里不只有衡復風貌區的各式花園洋房，還有濱江一線江景的大平層。同時擁有教育、產業等豐富資源的附加價值。

作為后起之秀，徐匯核心板塊徐匯濱江，正躋身于上海頂流豪宅板塊，或許會成為未來有活力的新興豪宅區。