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■本文作者：段雙雙 北京在明律師事務所

導讀：在征收拆遷過程中，許多被征收人為了解決居住需求，而選擇了產權調換的補償方式。但是，一些被征收人對拆遷安置房的了解少之又少，以致于入住安置房后才發現各種問題接踵而至。本文，在明律師就來帶你了解一下有關安置房的6個問題，幫助你住上放心、滿意的安置房屋。

拆遷安置房，是指因社會公共利益需要進行征收拆遷，在被征收人、公房承租人選擇產權調換的補償方式時，征收方提供給被征收人或公房承租人居住使用的房屋。

實踐中的拆遷安置房主要分為兩類：一類是因政府重大工程建設項目動遷而建設的商品房或配置購買的中低價商品房；另一類是因房地產開發等因素動遷，動遷公司代為安置人購買的相對中低價位的商品房。

常規情況下，征收方應當使用依法征收后的國有土地建設安置房屋予以調換，并為被征收人辦理不動產登記手續。

但是，實踐中的拆遷安置房，許多都沒有產權證。沒有房產證的原因是多種多樣的，諸如：安置房屋的開發商資金不足，未繳納土地出讓金；規劃審批手續不齊全；房屋竣工驗收不合格；未繳納相關稅費等。

在此，需要廣大被征收人特別注意的是，有些拆遷方提供的安置房屋屬于小產權房。國家嚴格禁止建設、租售小產權房，此類房屋本身就是違法建筑，居住者的權利也難以得到有效保障。

故此，被征收人在選擇產權調換方式前需向征收方詳細了解安置房源的情況，尤其是要查看其相關合法憑證。對于期房安置的更要及時咨詢專業律師，通過法律途徑盡量避免安置房辦不下來產權證的情況出現。

如果拆遷安置房取得了合法有效的房產證，一般情況下，可以進行上市交易。但是，可能會存在一定的限制。

例如：有的地方政策規定，拆遷安置房辦理權屬登記滿5年，被征收人補繳土地出讓金后，才可以進行上市交易。

由于各地方的用地指標情況不一致，所以，對于拆遷安置房上市交易的時間沒有明確規定，有一些安置房即使超過5年也是不能上市交易的。

需要廣大被征收人注意的是：由于房屋屬于不動產，根據法律規定，不動產的所有權以登記備案為準。因此，沒有取得房產證的拆遷安置房，不具有物權法中的所有權效力，不能進行買賣交易。

傳說中，拆遷安置房的質量是個大問題，不過從法律層面上講，這種情形著實不該出現。

拆遷安置房如果由沒有相關資質的開發建設單位進行建設，實際使用壽命可能會大打折扣，并存在各種建筑質量問題，如用材偷工減料、結構設計不合理、水電氣無法入戶、無消防應急設施等等。

為了避免這種情況，廣大被征收人應當關注產權調換房屋的詳細情況。在簽訂補償協議前，應當確保安置房的面積戶型、方位朝向、層高、交付期限等符合自身意愿。沙盤模型、樣板間等該看要去看。同時，可以要求征收方提供安置房建設單位的資質證明，安置房屋建設項目的規劃審批手續。

必要時，大家還可以請專業律師協助審核把關。

補償安置協議中，不僅要明確約定安置房的地點、交付時間、產權登記事宜，還要約定房屋價格（應當具體、明確、固定化，不能受市場變化而隨時改變）、面積、設計結構、消防設施、房屋質量等各種詳細信息。

當然，重中之重仍是保護被征收人權益的違約責任條款和爭議解決方式。

只有補償協議的內容具體、詳細，才能最大程度地維護被征收人的合法權益。后期，即便發現安置房存在無法辦理房產證等問題，也可以要求征收方承擔違約責任。

有一些拆遷安置房，由于開發建設單位的原因未能及時辦理權屬登記，或者需要等待后期取得相應手續后，才可以辦理產權證書。

在符合為安置房辦理房產證的條件下，廣大被征收人需要準備下列材料：

1．補償安置協議

2．已回遷安置的證明

3．被征收人的身份證明材料

4．被拆除房屋的權屬證書原件

5．與征收相關的證明材料，如結算差價的發票及付清差價的證明、增加安置面積的證明

除了上述基本材料，大家還應當咨詢所在地區的住房和城鄉建設部門以及不動產登記機構，了解有關不動產登記手續辦理的管理政策。

總之，在明律師提示廣大被征收人，在選擇產權調換時，一定要多注意了解相關的法律知識，以便選擇到合適、滿意的安置房，并順利辦理權屬證書。若在簽約前了解到安置房可能存在較大風險，可考慮及時調整補償方式選擇，通過簡便易行的貨幣補償或者選擇面更寬的“房票”來盡量規避可能發生的風險問題。

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