生活在北京，總離不開幾件事，一個(gè)是“戶口”，一個(gè)是“房子”。而受房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)和購(gòu)房新政影響，特別是由于入學(xué)資格與戶籍掛鉤等原因，二手房交易市場(chǎng)一直比較活躍，隨之產(chǎn)生的“涉戶口遷移類房屋買賣合同糾紛”案件也屢見不鮮。

對(duì)于普通家庭而言，房屋買賣無(wú)疑是一件大事，對(duì)于購(gòu)房人而言，不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶的目的，還希望購(gòu)買到的房屋足夠“干凈”——不存在他人的戶口登記。

作為一名貧窮的小編，深感買房好難，大家好不容易買到心儀的房子卻在戶口遷移上出現(xiàn)問題真的是累覺不愛。今天上午三中院就召開了一個(gè)關(guān)于涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件的通報(bào)會(huì)，小編在現(xiàn)場(chǎng)聽了后很受啟發(fā)，覺得很有必要跟大家分享一下干貨~

2018年7月19日上午，三中院召開涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件通報(bào)會(huì)，針對(duì)這一類案件所反映的特點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)，對(duì)司法實(shí)踐中的法律適用問題進(jìn)行說明，并對(duì)相關(guān)利益方給出法官建議。

干貨來了?。。?/strong>

案件審理基本情況

三中院審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量呈逐年上升趨勢(shì)；

從涉案房屋來看，大多數(shù)涉案房屋發(fā)生在中心城區(qū)；

從裁判結(jié)果來看，法院酌定違約金數(shù)額的比例較高。

糾紛產(chǎn)生的原因

第一，涉案房屋存在買賣雙方以外的案外人戶口；

第二，涉案房屋戶口登記人不配合辦理戶口遷移手續(xù)或無(wú)法辦理戶口遷移手續(xù)；

第三，在房屋買賣合同中未對(duì)戶口遷出期限及違約責(zé)任進(jìn)行約定；

第四，以子女入學(xué)為購(gòu)房目的的買受人未在簽訂房屋買賣合同前核查涉案房屋的戶口登記情況導(dǎo)致后期子女無(wú)法順利入學(xué)。

通報(bào)會(huì)上，法官們對(duì)案件特點(diǎn)進(jìn)行了分析：

1.涉“學(xué)區(qū)房”案件較多

對(duì)涉案房屋所處區(qū)域進(jìn)行梳理，涉及“學(xué)區(qū)房”買賣的案件約占20%。部分以子女入學(xué)為主要目的的購(gòu)房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等種種原因無(wú)法遷入戶口，或遷入戶口后因學(xué)籍使用限制等原因無(wú)法確保子女的入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。

2.涉案外人戶口案件較多

在因戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件中，約半數(shù)案件涉及案外人戶口。買受人與出賣人簽訂房屋買賣合同時(shí)，買受人并未關(guān)注涉訴房屋上是否存在案外人戶口，出賣人亦未告知買受人涉案房屋存在案外人戶口的情況，進(jìn)而在后期合同履行過程中出現(xiàn)案外人不愿意配合遷出戶口或者找不到案外人等情形。

3.部分賣房人不配合遷出戶口

由于二手房交易周期較長(zhǎng)，尤其是在限購(gòu)政策下改善性需求的購(gòu)房者交易周期更長(zhǎng)，有的出賣人在簽訂房屋買賣合同后發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、認(rèn)為交易價(jià)格不理想，提出漲價(jià)、拒絕交易或拖延不履行遷移戶口等合同義務(wù)的情況時(shí)有發(fā)生。

4.部分賣房人戶口不具備遷出條件

部分買受人在簽訂房屋買賣合同時(shí)沒有預(yù)先調(diào)查核實(shí)涉案房屋的戶口登記情況，未與房屋的戶口登記人確認(rèn)能否遷出戶口及遷移的相應(yīng)期限，以致在合同履行的過程中，出現(xiàn)、找不到戶口登記人、甚至戶口登記人死亡等情況，導(dǎo)致戶口遲遲無(wú)法遷出。還有部分出賣人賣出房屋后沒有其他落戶地點(diǎn)，如有的賣房人賣房后租住公租房，有的老人以賣房養(yǎng)老的方式居住在養(yǎng)老院等，因公租房、養(yǎng)老院及租賃的房屋不具備落戶條件，導(dǎo)致戶口無(wú)法遷出。

5.涉案違約金數(shù)額較高且法院調(diào)整情形較多

通常情況下，房屋買賣合同中對(duì)出賣人未按期將戶口遷出的違約金賠付標(biāo)準(zhǔn)，或約定為全部購(gòu)房款的5%-20%，或約定為按日賠付已支付房款的萬(wàn)分之五。

由于違反戶口遷移義務(wù)的違約行為一般都持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，訴訟時(shí)違約金數(shù)額往往較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過半數(shù)的當(dāng)事人主張的違約金在數(shù)十萬(wàn)元，最高達(dá)總房款的20%，約100萬(wàn)左右。

同時(shí)，有的當(dāng)事人分時(shí)間段主張已發(fā)生的違約金，導(dǎo)致后續(xù)多次產(chǎn)生訴訟。由于違約金數(shù)額較高，當(dāng)事人在此類訴訟中往往會(huì)請(qǐng)求法院酌減違約金。然司法實(shí)踐中，由于戶口對(duì)于不同類型的房屋造成的影響力有別，且當(dāng)事人違約情形、違約行為持續(xù)時(shí)間、違約原因、違約程度等方面也會(huì)存在差異。故法院多會(huì)結(jié)合上述因素，再綜合守約方的實(shí)際損失、違約方的意見對(duì)于違約金進(jìn)行適度調(diào)整。

同時(shí)，法官針對(duì)此類案件的特點(diǎn)向大家做出了提醒：

法 官 提 醒

一

全面核查交易房屋戶籍登記情況

買受人在簽訂房屋買賣合同之前，應(yīng)充分了解核實(shí)交易房屋的戶籍登記情況。買受人可以在產(chǎn)權(quán)人同意和協(xié)助的情況下，在房屋所在地派出所查詢涉案房屋內(nèi)戶口登記情況。此外，戶口遷移問題屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買受人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關(guān)落戶政策。如果購(gòu)買的房屋為學(xué)區(qū)房，還可以向教育部門核實(shí)學(xué)籍使用情況確保購(gòu)買房屋后子女可以順利入學(xué)。

二

明確戶口遷出期限及違約責(zé)任

建議在合同中明確約定戶口遷移時(shí)間及違約責(zé)任，促使出賣人嚴(yán)格按照合同履行，一旦出現(xiàn)出賣人延期履行或者不履行的情況，買受人起訴索賠也有明確依據(jù)。如果購(gòu)買房屋為學(xué)區(qū)房，應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在合同中明確約定房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人使用。如果因出賣人根本違約致使買房人購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買受人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償損失。另外，買房人也可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促出賣人及時(shí)履行戶口遷移義務(wù)。

三

注意固定因?qū)Ψ竭`約造成損失的證據(jù)

在交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，買賣雙方都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，比如房屋買賣合同、房款轉(zhuǎn)賬記錄、短信微信聊天記錄等。在一方不履行合同或者口頭表示無(wú)法按照約定期限履行合同時(shí)，要保留溝通證據(jù)，必要時(shí)訴至法院。此外，特別需要提醒的是，尤其要注意搜集因?qū)Ψ竭`約給己方造成損失的證據(jù)，以此作為主張權(quán)利的基礎(chǔ)。

四

探索“學(xué)區(qū)房”案件中行為保全的適用

根據(jù)法律規(guī)定，法院對(duì)于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對(duì)方當(dāng)事人的申請(qǐng)，可以裁定對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當(dāng)事人沒有提出申請(qǐng)的，法院在必要時(shí)也可以裁定采取保全措施。因此，對(duì)于雙方明確約定系購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”，以購(gòu)房落戶入學(xué)為主要目的的案件，如果雙方明確約定涉案房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人使用，在出賣人違約的情況下，有可能導(dǎo)致買受人購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。此類案件中，對(duì)于買受人要求繼續(xù)履行合同的，為了防止出賣人惡意使用學(xué)籍，可以探索在訴訟過程中適用行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶口的學(xué)籍。

五

完善房屋買賣遷戶問題的政策法規(guī)

建議戶籍管理部門盡快建立各類落戶渠道和政策統(tǒng)籌機(jī)制，分類完善落戶標(biāo)準(zhǔn)和政策，嚴(yán)格規(guī)范戶口審批管理，研究“戶隨人走”的戶口遷出政策，避免在房屋買賣過程中出現(xiàn)因政策原因所致無(wú)法處理的持續(xù)違約情形。此外，房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)及管理機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快制定有關(guān)房屋買賣遷戶問題的行業(yè)操作規(guī)范，明確房地產(chǎn)交易居間方在審核交易房屋戶口情況方面的義務(wù)，出臺(tái)列有戶口遷移保證金的規(guī)范性合同范本等，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

說了這么多干貨，

小編決定還是用幾個(gè)生動(dòng)的案例

來打動(dòng)觀眾朋友們的心

案例一

合同約定要履行 遲延遷戶需擔(dān)責(zé)

案情簡(jiǎn)介

對(duì)于二手房屋的買賣，因?yàn)槠渖婕暗某绦蜉^為繁瑣且不乏專業(yè)知識(shí)，故大多都經(jīng)由中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。在中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同中，大多都會(huì)對(duì)戶口遷出的時(shí)間和違約金進(jìn)行約定。在三中院二審審理的杜某訴王某房屋買賣合同糾紛中，合同中就明確約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)，如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5％的違約金，逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付房款萬(wàn)分之五的違約金?！焙髞硪?yàn)橥跄澄醇皶r(shí)遷出戶口，構(gòu)成違約，法院判決王某支付杜某一定數(shù)額的違約金。

法官提示

法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹(jǐn)慎查明房屋上是否存在戶口登記，如果存在，應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行遷出的義務(wù)，否則會(huì)因?yàn)檫`反合同約定而承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例二

學(xué)區(qū)房屋目的強(qiáng) 擅用指標(biāo)賠償高

案情簡(jiǎn)介

作為較為特殊的房屋，學(xué)區(qū)房的購(gòu)買目的較為明顯，是為了子女上學(xué)使用，且該類房屋的價(jià)值也高于普通房屋。故此，如果出賣人未及時(shí)遷出戶口，將導(dǎo)致購(gòu)買方的子女無(wú)法正常使用入學(xué)指標(biāo)，且將有可能為此承擔(dān)大額的違約賠償。在三中院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴了李某購(gòu)買房屋是為了解決孩子上學(xué)問題，合同約定了“如因甲方自身原因未如期或無(wú)法將與該房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)”，后李某未按時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致趙某子女的入學(xué)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故法院判決李某依照合同約定支付違約金。

法官提示

法官提醒市民，學(xué)區(qū)房的戶口性質(zhì)較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對(duì)于購(gòu)買人的利益影響巨大，且時(shí)常影響到合同目的實(shí)現(xiàn)，故如果出賣人未及時(shí)履行遷移戶口義務(wù)，其給購(gòu)買人造成的損失也是巨大，故需特別注意義務(wù)的履行時(shí)間。

案例三

行為保全可申請(qǐng) 避免指標(biāo)被占用

案情簡(jiǎn)介

涉及學(xué)區(qū)房的房屋買賣合同，有時(shí)雖然已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，但學(xué)區(qū)房指標(biāo)并未被占用，購(gòu)買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口才提起的訴訟，然由于學(xué)籍指標(biāo)對(duì)于購(gòu)買人的重要性不言而喻。

法官提示

故為了避免上述指標(biāo)在訴訟過程中被他人惡意使用，法官建議買受人如果要求繼續(xù)履行合同，可以在訴訟過程中及時(shí)申請(qǐng)行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶口的學(xué)籍；同時(shí)也要提醒房屋的出賣人，如果明知學(xué)區(qū)房的指標(biāo)使用對(duì)購(gòu)買人造成重要影響的，切勿占用，否則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價(jià)。

各位看官

小編希望大家能夠

吸取案例中的教訓(xùn)

擦亮自己的雙眼呀

供稿：北京三中院

文字：史智軍 樊思迪 攝影：秦喆

編輯：秦喆 謝偉輝

部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)