老舊小區(qū)改造是關(guān)系到千家萬戶切身利益的重大民生工程。????就在本月上旬，浙江出臺(tái)了全國(guó)首個(gè)省級(jí)層面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見，《指導(dǎo)意見》將在5月1日正式試行。其中的關(guān)鍵詞就在于“自主更新”，把決定權(quán)交給小區(qū)居民。通過政府引導(dǎo)、業(yè)主出資，實(shí)施老舊小區(qū)危舊住宅的整體拆除重建。通過推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新試點(diǎn)工作，引導(dǎo)群眾從“要我改”到“我要改”。

近段時(shí)間，位于杭州市上城區(qū)的閘弄口新村、東村、新苑等片區(qū)，正在進(jìn)行小區(qū)自主更新的排摸調(diào)研。調(diào)研的內(nèi)容除了有沒有意愿，還具體到重建房屋想不想擴(kuò)大面積、要不要車位等。

杭州市上城區(qū)閘弄口街道閘弄口社區(qū)黨委書記 吾艷：目前大概摸底70%到80%，涉及2000多戶，大多數(shù)還是比較支持自主更新這件事。

杭州市上城區(qū)閘弄口街道閘弄口新村居民：雖然外立面也有進(jìn)行過改造，但是老房子漏水之類的問題還是會(huì)有。如果能推倒重建的話，我覺得這些問題可以一并解決掉的。

在《指導(dǎo)意見》發(fā)布后，杭州西湖區(qū)的翠苑北二區(qū)的小區(qū)居民積極響應(yīng)，將一份“原拆原建倡議書”貼在小區(qū)出入口，小區(qū)業(yè)主還自發(fā)成立了自主更新委員會(huì)，向街道提交了自主更新申請(qǐng)。看居民意愿如此強(qiáng)烈，街道工作人員及時(shí)對(duì)接西湖區(qū)住建局，邀請(qǐng)相關(guān)專家，組織召開了一次小范圍的業(yè)主溝通會(huì)。

杭州西湖區(qū)翠苑北二區(qū)居民代表 丁質(zhì)良：翠苑北二區(qū)210戶業(yè)主向你們表達(dá)我們強(qiáng)烈希望原拆重建的意愿。截至4月15日晚，同意原拆重建的業(yè)主有178戶，占調(diào)研人數(shù)比例達(dá)94.6%。

浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng) 胡適人：這次的事情叫做自主更新，所以特別強(qiáng)調(diào)自主兩個(gè)字，我們的目標(biāo)肯定是要100%同意的。

根據(jù)《指導(dǎo)意見》，住宅小區(qū)可成立業(yè)主自主更新委員會(huì)或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)，在廣泛征求業(yè)主意見后，自愿提交更新申請(qǐng)。經(jīng)所在縣（市、區(qū)）政府審核后，委員會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)卣吆蜅l件，編制更新方案，最后必須由業(yè)主共同作出實(shí)施決定。

雖然熱情滿滿，但經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)溝通后，丁質(zhì)良明白要實(shí)現(xiàn)小區(qū)的自主更新并不容易。

杭州西湖區(qū)翠苑北二區(qū)居民代表 丁質(zhì)良：方案出來以后，最大的問題就是出資。原來是意愿，但是真正讓你口袋里掏多少錢，我個(gè)人感覺分析可能跟現(xiàn)在的數(shù)據(jù)就會(huì)有所偏離。

自掏腰包建房子要出多少錢？

看看浙工新村的案例

大家最為關(guān)心的是自掏腰包建房子到底要拿出多少錢？杭州浙工新村是浙江自主更新的試點(diǎn)案例，需要居民自籌的具體數(shù)額也都跟浙工新村有關(guān)。那么，作為杭州第一個(gè)“吃螃蟹”的老舊小區(qū)，浙工新村自主更新時(shí)小區(qū)老百姓出了多少錢？具體的數(shù)額又是怎樣核算出來的呢？

眼前這片工地就是正在建設(shè)中的浙工新村，根據(jù)自主更新方案，浙工新村拆除了原來的13幢多層建筑，新建7幢住宅小高層，還將配置活動(dòng)中心等配套設(shè)施，新設(shè)地下車位460多個(gè)。

杭州市拱墅區(qū)朝暉街道黨工委書記 李骃：路對(duì)面就是浙江工業(yè)大學(xué)，北面是浙江省人民醫(yī)院，看病基本上這里方便，購物、交通、出行，包括教育等已經(jīng)非常成熟。

浙工新村建于20世紀(jì)八十到九十年代。由于房齡長(zhǎng)，小區(qū)有多幢住宅被鑒定為C級(jí)危房。2018年，浙工新村被納入政府的成片改造計(jì)劃，但由于多種原因改造計(jì)劃擱淺。隨著時(shí)間的推移，很多居民的拆改意愿越來越迫切。

在經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)一年的調(diào)研和前期準(zhǔn)備，2023年4月23日，浙工新村有機(jī)更新項(xiàng)目啟動(dòng)。通過六輪入戶走訪，發(fā)動(dòng)居民的力量，建立居民自更會(huì)，項(xiàng)目84天完成簽約，66天完成騰房。根據(jù)簽約方案，浙工新村業(yè)主要承擔(dān)：

• 與原房套內(nèi)建筑面積相等部分的新房建筑面積改造費(fèi)用為1350元/平方米，同時(shí)確保重建后置換的新房套內(nèi)面積不小于原房套內(nèi)面積。
• 擴(kuò)建面積則按34520元/平方米收取，最多能擴(kuò)建20平方米。
• 車位22萬元左右。

杭州市拱墅區(qū)朝暉街道黨工委書記 李骃：每平方米1350元的重置價(jià)，是參照杭州市的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。每平方米34520元的新房擴(kuò)面價(jià)，是請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)針對(duì)新房的市場(chǎng)評(píng)估、實(shí)際周邊老舊小區(qū)的二手房成交價(jià)等維度測(cè)算出來的一個(gè)專業(yè)數(shù)據(jù)，當(dāng)然大的前提還是資金平衡。

李骃強(qiáng)調(diào)，1350元/平方米的價(jià)格并不是房屋建設(shè)的實(shí)際成本，那實(shí)際成本到底是多少？記者咨詢了行業(yè)內(nèi)人士。

浙江省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化專家委員會(huì)成員 裘黎明：大部分的中檔房子建設(shè)成本價(jià)格目前在每平方米3000到4000元，這個(gè)成本是除了土地成本以外包括前期的一些費(fèi)用，檢測(cè)費(fèi)、水電煤這些。

據(jù)裘黎明介紹，浙工新村因?yàn)榈刭|(zhì)原因，地下室施工基坑維護(hù)成本較高，建設(shè)成本每平方米就達(dá)到了4000元左右。這也就意味著，浙工新村的老百姓如果不選擇擴(kuò)充房屋面積，也不要車位，那么他所承擔(dān)的費(fèi)用是遠(yuǎn)低于房屋建設(shè)的實(shí)際成本。

杭州市拱墅區(qū)朝暉街道黨工委書記 李骃：他是我們62幢的居民，他原先的老房子建筑面積是69.05平方米，套內(nèi)的建筑面積62.94平方米。我們按照新房的套內(nèi)建筑面積不小于舊房的原則換算過來以后，預(yù)估新房得房率是80%。新房的預(yù)估面積建筑面積是79平方米，在我們?cè)O(shè)定的七個(gè)戶型當(dāng)中，最接近的是81平方米的戶型。類似這種，在我們整個(gè)這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中不選擇擴(kuò)面的有60戶，最大限度地保障室內(nèi)面積的權(quán)益了。

根據(jù)實(shí)際情況，這一戶所要支出的費(fèi)用包含了重置費(fèi)用以及2平方米的擴(kuò)面費(fèi)用，共計(jì)17萬多。與此同時(shí)，政府還會(huì)補(bǔ)貼舊房裝修費(fèi)用以及房屋建設(shè)期間的每月租房費(fèi)用。

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng) 姚昭暉：原有面積之內(nèi)的核算相對(duì)是比較低的。另外一個(gè)實(shí)際上是從總體整體項(xiàng)目資金平衡的視角去測(cè)算了擴(kuò)面價(jià)格，某種意義上是用擴(kuò)面相對(duì)高的出資，來彌補(bǔ)低成本不擴(kuò)面的居民的出資。把這項(xiàng)工作的啟動(dòng)門檻盡可能降到最低，總體是要平衡的。

啟動(dòng)門檻低，老百姓才有自主更新的意愿和動(dòng)力，但是老舊小區(qū)里可能還有一些困難群眾，他們連啟動(dòng)門檻都?jí)虿坏剑@是否會(huì)影響自主更新的整體推進(jìn)呢？

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng) 姚昭暉：我們政府其實(shí)還是要有所作為，特別是針對(duì)一些特別困難的家庭，我們還得采取措施去解決他們的難題，讓他們也能夠享受到我們發(fā)展的紅利。

老舊小區(qū)自主更新 更新的不只是房子

據(jù)了解，杭州浙工新村500多戶居民自籌資金從10多萬到百萬不等，共籌集約4.7億元。據(jù)測(cè)算，小區(qū)整體更新費(fèi)用約5.3億元，不足部分由政府舊房改造、加裝電梯、未來社區(qū)等專項(xiàng)資金補(bǔ)齊，整體實(shí)現(xiàn)資金平衡。

說到錢，這里不得不提一個(gè)很關(guān)鍵的細(xì)節(jié)。浙工新村小區(qū)重建，多層變高層，同時(shí)又有擴(kuò)面的需求，這樣一來樓房的容積率發(fā)生了改變，而容積率的提升就要補(bǔ)繳土地增容費(fèi)，對(duì)于老百姓來說是否意味著又多了一筆費(fèi)用呢？

近日，為了更好地推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新工作，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳系統(tǒng)內(nèi)召集了一次溝通會(huì)，大家就浙工新村的案例展開探討。

姚昭暉補(bǔ)充說道，2013年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂的《綠色建筑行動(dòng)方案》，其中就提到了容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策。

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng) 姚昭暉：它里面就明確授權(quán)，有關(guān)部門可以制定容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策。因?yàn)槭仟?jiǎng)勵(lì)的，所以也就不需要再補(bǔ)繳土地的增容費(fèi)。我們的老舊小區(qū)自主更新過程當(dāng)中，一方面解決了老舊住宅建筑節(jié)能性能低下的問題，另外一方面也解決了民生的問題。所以從過程來看，綠色建筑行動(dòng)方案的一些要求其實(shí)是全面都落實(shí)了。所以我們認(rèn)為可以參照使用容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，當(dāng)然獎(jiǎng)勵(lì)政策也不是無限的，不可以所有的都獎(jiǎng)勵(lì)。

要有限度，這就意味著不能無限制地?cái)U(kuò)增面積和房屋套數(shù)。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 虞曉芬：實(shí)際上還受到很多方面的因素的影響，比如說與周邊社區(qū)的關(guān)系，增加的住房對(duì)教育配套的要求也提高了，對(duì)地下排污管線的要求也提高了。空間資源的分配一定要講究公平性、公正性。

推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新需因地制宜

我國(guó)城市建設(shè)發(fā)展目前已逐步進(jìn)入存量時(shí)代，如何推進(jìn)新形勢(shì)下的城市更新改造是急需突破的難點(diǎn)問題。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 虞曉芬：我們面臨越來越繁重的存量房維修更新的壓力。1990年以前建成的房子，浙江省的存量就有九千多萬平方米，有二十多萬幢。如果繼續(xù)走原來的模式，第一，走不下去，不可持續(xù)的；第二，房子的問題會(huì)日積月累，越來越突出。

雖然有了浙工新村這一試點(diǎn)案例，但在此次《指導(dǎo)意見》中也明確指出，各地要按照因地制宜、“一事一議”的原則，可結(jié)合地方實(shí)際開展多種形式和不同規(guī)模的自主更新項(xiàng)目。

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng) 姚昭暉：各地不同的城市條件不一樣，不同的小區(qū)條件也不一樣。群眾提出的需求都要統(tǒng)籌考慮，所以在當(dāng)前來說還是屬于試點(diǎn)階段，處在探索階段。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院城市更新研究中心主任 秦虹：什么樣的政策制度有什么樣的結(jié)果，新的政策制度才有可能造成新的自主創(chuàng)新。從國(guó)家層面研究出臺(tái)相關(guān)政策文件和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范，支持地方來探索老舊小區(qū)自主更新的模式。

來源：央視新聞