提問：

章哥您好，青年路附近的達美中心這個寫字樓，如果以公司名義購買一層，后續保值升值空間如何？或者您覺得周邊有更好的推薦嗎？

回答：

1、 達美中心，寫字樓，沒什么升值空間。投資這種產品的主要收益就是租金，靠升值不太現實，賠的少就算賺了。

而且即便是租金收益也不高，至少從去年到現在，全國所有城市的寫字樓租金都是下跌的，無一例外。而且空置率都非常高，北京已經算低的了，總體也在30%左右，像一些二線城市都在40%以上，比如長沙前幾個月剛爆出寫字樓市場面臨崩盤，空置率接近一半了。租金跌幅我忘了，但肯定是斷崖式下跌。

2、 寫字樓和住宅是兩個完全不同的市場。只說北京吧，最好的市場行情在2000年之前，最多延長到2006年。因為那會兒正是經濟高速發展時期，尤其是2001年入世之后，創業潮出現，開公司的多如牛毛，所以刺激了寫字樓市場。

但在任何一個城市，尤其是大城市，住宅用地都是被嚴格控制的，可商業用地卻幾乎不限量的供應。那在天量供應之下，商品價格自然就上不去了。2006年之后北京就出現住宅價格和寫字樓倒掛的趨勢，2009年之后完全倒掛，從此逐年跑輸，不可能再有出頭之日。

都知道這些年公寓市場疲軟吧，在政策和市場雙重打擊之下，所有的炒公寓的都賠慘了。但是，開發商還在沒完沒了的蓋公寓，為什么？

道理很簡單，因為蓋寫字樓更不賺錢。把商業用地蓋成商住兩用的公寓，好歹還有可能忽悠出去，韭菜永遠有。但寫字樓割韭菜更難，實在是不賺錢啊。所以開發商寧可冒著違規被處罰的風險，也要更改寫字樓設計蓋公寓。

3、 寫字樓市場慘淡，除了供應量太大，背后還有另一重邏輯，就是高低配失衡。

所謂的高就是大公司，比如今日頭條的字節跳動，在近幾年簡直是光速的發展。其他的還有美團滴滴這些互聯網公司，都成為了行業寡頭。那他們如果壟斷了市場，還有小公司的活路嗎？小公司紛紛倒閉，那產權分散性的寫字樓就更不好出租了。

也就是說，中國已經進入寡頭競爭時代，而每一個寡頭的出現，都意味著眾多小商家消失。而這些大公司的辦公需求雖然非常大，卻主要是自己蓋總部，或是只租大面積的。比如這次疫情，無數小公司裁員倒閉，大佬們卻乘勢擴張。結果就是中關村一帶上萬平的寫字樓一房難求，分散性的卻空鋪嚴重。

4、 所以，寫字樓市場，尤其是產權分散型的寫字樓市場，很難說有什么未來。除非是真的再出現萬眾創業的高潮，但即便是有這種盛況也未必能長久。

而且，就算現在市場還行，也難保日后這棟大廈出現整體運營問題。那在大業主轉手的時候，基本也就是散戶業主的困境。這種事情太多太多了，大業主拿了錢走路，新業主如果想轉型，就大多逼迫散戶交出產權。具體手段就甭說了，溫和的都是分割屏蔽。這種事兒我聽到見過的很多，鬧到最后都是一地雞毛，散戶很難占到便宜。

5、 總之吧，最好別碰寫字樓市場，這種產品不是散戶的菜。其價格漲跌必須跟隨租金，租金跟隨銀行利率。所以只有搞資本運作的大公司才能盈利，靠租金的散戶不容易，也沒什么升值。其他的各種風險和陷阱就不說了，講不完。我是干商業地產入行的，已經十多年不敢碰這些產品了。

如果想投資，盡量選擇普宅。朝青板塊的高品質次新小區都不錯，很多贏了大盤，至少是不輸，還是以這些為重點吧。資金高的話再看望京太陽宮新北苑等地。僅供參考。