來源：國際金融報

一年一度的“金九銀十”已經來臨，又到了各大房企業(yè)績沖刺的關鍵時刻，上海各大剛需、網紅、豪宅樓盤紛紛加推，正是購房者精挑細選的好時候。

但是買房子畢竟是人生大事，一套流程走下來當真不是件簡單的事：購房資格、住房信貸、相關稅費的最新政策你真的了解了嗎?

購房資質審核是買房的第一步，看房之前，不妨先看一下你是否具有購房資格。

1本地戶籍

目前滬籍已婚家庭限購兩套房(含新建商品房和二手住房);滬籍成年單身在本市未擁有住房的，限購1套住房;滬籍未成年人只要所在家庭不限購，可以單獨上產證。

限購政策(2011年1月31日)前滬籍購房人各自和父母共有2套以內住房提供關系證明，可不計入購房套數。

2外地戶籍

在上海市范圍內家庭名下無任何住宅類房屋且符合網簽日期前63個月內累計正常繳滿60個月的社會保險或個人所得稅的非本市籍居民家庭，限購1套住宅;擁有1套及以上本市住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房;無法提供符合網簽日期前63個月內累計正常繳滿60個月的社會保險或個人所得稅的非滬籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

外地戶籍單身人士，暫停在本市向其售房。

3企業(yè)購房

由于上半年“翠湖天地”公司購房占比超過一半的事件，上海市出臺新規(guī)，自2018年7月3日開始對公司購房政策收緊。

企業(yè)購買商品住房必須同時滿足以下條件：設立年限滿5年;累計在上海繳納稅款達100萬元;職工人數10名及以上且按規(guī)定在該企業(yè)繳納社?；蚬e金滿5年等條件。不過，已繳納稅款滿500萬元以上的企業(yè)不受上述條件限制。

此外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。

4其他特殊群體

集體戶口：本市集體戶口按上海戶籍政策執(zhí)行，但需注意戶籍證明號，如90/96/97為上海戶籍，99是掛靠上海地區(qū)戶口，為非上海戶籍。

外籍與港澳臺：提供滿1年的勞務合同，可購買1套房。

高學歷：在讀博士、博士后，已婚者并提供學歷證明，無需提供5年社保或個稅，可購買1套房。

1商業(yè)貸款

首套房：即居民家庭名下在本市無住房且全國各地無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%;

二套房：居民家庭名下在本市無住房，但通過征信系統顯示在全國各地有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的(無論是否結清);或在本市房地產交易系統內查詢到已擁有1套住房的(無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結清)，均執(zhí)行二套房貸政策，即購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

此外，居民家庭申請商業(yè)貸款并非人人都可以達到最高額度，而是對流水收入有十分嚴格的要求。

一般而言，銀行要求每月還本額應占家庭工資流水不超過50%。例如一個家庭的月收入為5萬元，那每月的貸款還款額最高只能為2.5萬元，按照這個標準來進行放貸，即使還沒有達到最高的貸款限額，也不能繼續(xù)增加貸款了。

貸款利率方面，主要根據央行政策而定。目前由于政策收緊，大多銀行已無折扣優(yōu)惠，普遍按照基準利率上浮10%-20%不等，但具體利率高低，還要依個人信貸資質及不同銀行等因素而定。

2公積金貸款

購買首套住房且從未使用過公積金的職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調整，即首付比例仍為30%(住房面積大于90平方米)，面積小于或等于90平方米最低首付比例為20%。

第2套改善型購房的首付比例調高，即普通商品房為50%和非普通商品房為70%，二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元。

借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍，補充公積金的存儲余額倍數調整為10倍。還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過40%。

買房不止包括房子的價格，還要繳納各種稅費，并且稅費繳納在購買房產時占有相當大的比重，且通常由買家承擔。尤其是二手房，總價千萬級的房子，要比一手房多繳納上百萬元稅費。一般情況下，新房在開發(fā)商拿到大產證后，業(yè)主只需要交納契稅辦產證;但二手房除了要繳納契稅外，還需要繳納增值稅及附加稅和個稅。

1契稅

契稅是房產交易中稅務繳納的基礎部分，契稅的稅率一般為3%，但是也會有稅率方面的優(yōu)惠政策，影響契稅稅率的多少，主要看是不是“唯一住房”。

如果是二套，無論面積大小，新房的契稅為總價的3%，二手房為(核定價格-增值稅)*3%。

若為首套，根據房子的面積大小，分兩種情況：

90平方米及90平方米以下，新房收總價的1%，二手房為(核定價格-增值稅)*1%;

90平方米以上，新房收總價的1.5%，二手房為(核定價格-增值稅)*1.5%。

而對于車位、商鋪、辦公樓等非居住用房而言，一般情況下，契稅=(核定價格-增值稅)*3%。

2增值稅

自2016年全面推廣“營改增”試點之后，商品房就不在繳納營業(yè)稅，而改為增值稅。

在增值稅及附加稅的繳稅征收中，房屋是否“滿2年”以及是否為普通住宅是其中的關鍵因素，直接關系著賣房者繳稅的多少。

首先，對于普通住宅，若是滿2年，免征增值稅及附加稅。

若不滿2年，則按照全額(核定價格)÷1.05*(5%+0.65%)征收, 其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

其次，對于非普通住宅，若是滿2年，按照差額(稅務核定價-購入價)÷1.05*(5%+0.65%)征收，其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

若是不滿2年，則按照全額(核定價格)÷1.05*(5%+0.65%)征收, 其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

此外，對于非居住用房，則全部按照差額(稅務核定價-購入價)÷1.05*(5%+0.65%)征收，其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

需要特別注意的是，在上海的部分郊縣，增值稅附加稅率可能略有不同，如奉賢、南匯等地為0.55%。

3個人所得稅

繳納個稅，是否“滿五唯一”是交不交個稅的關鍵要素，其中“滿五唯一”是指住宅滿五年且是家庭名下唯一的住宅。

轉讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個人所得稅。

而轉讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照“利潤”*20%征收個人所得稅。利潤即指住宅核定價格減去住宅購入價及一系列費用之后的所得。

1普通住宅和非普通住宅

住宅類房產包括普通住宅和非普通住宅兩種。普通住宅與非普通住宅除了在面積、價格、容積率上的區(qū)別以外，相應的稅收政策和貸款政策也有所不同。

普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用途的房屋;而非普通住宅多是指面積比普通住宅面積較大或用途為商業(yè)的房子。

根據2014年11月20日起執(zhí)行的普通住宅標準，上海市普通住宅標準必須同時滿足以下三個條件，否則為非普通住宅：

(1)五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;

(2)單套建筑面積在140平方米以下;

(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

2核定價格

核定價格指交易中心委托的核價部門對房屋簽訂的房地產買賣合同價進行核定，主要為了防止部分購房交易雙方故意做低“房價”，以達到“避稅”目的。因此規(guī)定，若合同價格明顯低于市場價格，則買賣雙方繳稅的標準按核價部門出具的市場指導價格來繳稅。