眉山的一個大型廢棄化學品項目沒有中標，有點小郁悶。今天來研究一下眉山的房價。有廢棄化工廠、廢棄化學品、危險廢物有關業務可以找我，房價有關咨詢也可以。

圖1

仁壽縣城的基準地價為2790元每平米，一級住宅用地。

圖2

仁壽縣視高片區（含情水鎮）的城鎮基準地價為3000元每平米，為一級住宅用地，比仁壽縣城還高。

圖3

仁壽縣富加鎮、汪洋鎮、文宮鎮、向家鎮、高家鎮、龍正鎮、北斗鎮、龍馬鎮、觀寺鎮、興盛鎮、黑龍灘鎮、元通鎮、方家鎮、中崗鎮、里仁鎮等15個鄉鎮的基準地價如上表所示。

圖4

仁壽縣大化鎮、鐘祥鎮、寶飛鎮等其余42個鄉鎮的基準地價略。

圖5

2019年底鄉鎮區劃調整后的地價表中區域名稱相應調整，如上表所示，如興盛鎮改為視高街道興盛片區等。

圖6

青神縣的一級住宅用地的基準地價才1600元每平米，但這是2014年的價格，按照4.8%的年漲幅推算2020年的基準地價為2120元每平米。

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丹棱縣的地價很便宜，一級住宅用地才708元每平米。按照4.8%的年漲幅推算2020年應為778元每平米。注意容積率是1.8，相當于樓面地價432元每平米。

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洪雅縣的基準地價為1265元每平米，2017年一級基準地價。按照4.8%的年漲幅推算2020年的基準地價為1456元每平米，按照容積率1.8計算樓面地價為809元每平米。

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眉山主城區的基準地價分為岷江以東和岷江以西兩部分分別發布。其中岷江以東的價格為1275元每平米，一級基準地價，不高，但這是2016年的價格，按照4.8%的年漲幅推算到2020年的價格為1538元每平米，按照1.8的容積率推算樓面地價為854元每平米。

岷江以西的價格，屬于老城區，2019年發布的新文件，但是因系統報病毒等原因暫時沒有下載到。而該片區2013年就已經達到3185元的一級基準地價，推算2020年大約為4422元每平米，容積率2.2，因此樓面地價為2010元每平米。

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基準地價將作為征收土地出讓金和有關稅費的依據，不作為具體出讓宗地的價格。土地出讓時，可參考本輪基準地價，并結合土地條件進行評估，設定起始價。

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實際2019年眉山的主城區基準地價為4062元每平米，沒有達到剛才計算的4422元每平米這么高。這是因為眉山2013-2017年的實際基準地價漲幅只有4.0%，而不是筆者剛才武斷的按照4.8%去估算。雖然只有0.8%的差別，但多年積累后誤差會比較大；對前面使用4.8%計算的其他區縣，只有3~5年的變化，差異不大。

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彭山區的一級基準用地地價為2700元每平米，按照4.0%的漲幅從2017推算到2020年約為3037元每平米，容積率為2.5，則樓面地價為1215元每平米。

基準地價排序：東坡區4062元每平米＞仁壽縣2790＞彭山區2700＞青神縣2120＞洪雅縣1456＞丹棱縣778元每平米。

仁壽比彭山高，洪雅比丹棱高，看起來有點反常。

樓面地價排序：

東坡區2031＞仁壽1395＞彭山1215＞青神1060＞洪雅809＞丹棱432元每平米。

多家開發商為了拿地經過市場競爭溢價后的地價，假設溢價50%，實際樓面地價排序：

東坡區3047＞仁壽2093＞彭山1823＞青神1590＞洪雅1214＞丹棱648元每平米。

下面按照建筑造價2000元每平米來估算房價，高檔建筑高于2000，有的建筑也能做到低于2000。

在筆者之前的文章中，都是按照稅費15~20%、房地產公司利潤與利息約20%來估算房價，由于房地產公司實際利潤較高（10-11%），前面已經取了一級地價（而不是低端更差的2、3級地價），這樣計算的房價較高。因此本文計算的房價不包括房產公司利潤，僅包括國家的稅費和開發商轉嫁的利息（開發商財務成本），后者被銀行等食利階層取得。

（2000+2093）/(1-20%-10%)=5847元每平米。加500元每平米的利潤后大約為6347元每平。

（2000+1590）/0.7=5129元每平米。加500元每平米的利潤后大約為6347元每平。

（2000+648）/0.7=3783元每平米。加500元每平米的利潤后大約為4583元每平。

（2000+1214）/0.7=4591元每平米。加500元每平米的利潤后大約為5091元每平。

（2000+3047）/0.7=7210元每平米。加500元每平米的利潤后大約為7510元每平。

（2000+1823）/0.7=5461元每平米。加500元每平米的利潤后大約為5961元每平。

別的房價預測如下：眉山空間—房價圖，眉山房價大約為7371元每平米。

眉山時間—房價圖：眉山房價大約為6050元每平米。

與上面兩個時空房價圖比較，我的計算結果符合實際嗎？

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