原告和被告簽訂了房屋買賣合同，被告實(shí)際裝修入住，但仍欠款原告合同款。原告索要多年無(wú)果后向法院起訴，要求立即支付欠款。被告卻提出反訴，認(rèn)為案涉房屋是違法建筑，沒有權(quán)屬證書，合同無(wú)效，要求退房還款。

原告認(rèn)為房屋雖未取得房屋所有權(quán)證書，但也不是違法建筑。案涉房屋在危房依法拆除的基礎(chǔ)上改建，改建符合當(dāng)時(shí)的規(guī)定，改建的過程都在住建部門的監(jiān)督之下，并不存在違法的情況。如被告所言，如果是非法建筑，早已經(jīng)被城市管理部門認(rèn)定違章并拆除了。之所以一直存在，實(shí)際多戶入住，也說明了房屋是合法建造的，是允許存在的。原告認(rèn)為案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》、欠條依法有效。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同依法成立的，即使房屋沒有房產(chǎn)證，買賣合同也具有效力，法律也沒有規(guī)定房屋買賣合同以辦理產(chǎn)權(quán)登記為生效要件。《民法典》第一百四十三條：具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。第四百六十五條：依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。《民法典》第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二百一十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。簽訂合同的行為人具有相應(yīng)的民事行為能力、意思表示真實(shí)并且不違反法律和社會(huì)公共利益的情況下，簽訂的合同有效。房屋買賣雙方就尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋簽訂房屋買賣合同的，該合同不會(huì)因標(biāo)的房屋為無(wú)證房屋而無(wú)效。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，性質(zhì)上不屬于法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)，買賣雙方就尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證書的房屋簽訂的房屋買賣合同不會(huì)因此無(wú)效。

我國(guó)原《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相分離原則，即物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，它們成立生效的依據(jù)不同。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該條是上述原則的具體體現(xiàn)。物權(quán)變動(dòng)原因行為成立生效的要件有三個(gè)：一是行為人具有相應(yīng)的行為能力；二是意思表示真實(shí)；三是不違反法律或者社會(huì)公共利益。物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為不是物權(quán)變動(dòng)原因行為的生效要件，二者相互聯(lián)系又相互獨(dú)立。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件應(yīng)當(dāng)理解為房地產(chǎn)變動(dòng)的結(jié)果條件而不是原因條件。不符合該條件時(shí)，房地產(chǎn)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記，但轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響，轉(zhuǎn)讓合同是有效的。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是行政管理部門對(duì)不符合規(guī)定條件的土地、房屋在辦理土地、房屋使用權(quán)屬變更登記問題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制規(guī)定。 《物權(quán)法》的實(shí)施，使此類問題的解決有了明確的基本法律依據(jù)，《民法典》實(shí)施后，《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果相區(qū)分原則繼續(xù)保留。

司法實(shí)踐，包括最高法院的判決均佐證未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓合同合法有效。法院拍賣的這種情況也非常普遍，沒有登記權(quán)屬的房屋大量拍賣。 2023年11月26日，永定龍角社區(qū)龍興路世紀(jì)華泰旅游度假有限公司評(píng)估價(jià)2.2億多元的房屋以3200多萬(wàn)元被法院拍賣成交，該房屋也是沒有權(quán)屬登記，但照樣拍賣，照樣成交，拍賣成交合同照樣有效。如果被告的觀點(diǎn)可以成立，那所有執(zhí)行拍賣的法院都違法了。

最后原告認(rèn)為被告占有了案涉房屋，并實(shí)際裝修入住多年，期間也有支付欠款，只是說困難而未支付請(qǐng)而已。被告基于房?jī)r(jià)實(shí)際下降的市場(chǎng)變化，提出合同無(wú)效以及退房的主張有違誠(chéng)實(shí)信用原則，法庭不應(yīng)支持這種不誠(chéng)信行為。

案件會(huì)怎么判，你認(rèn)為呢？