編者按：本文來自「經濟觀察網」，作者：張文揚，36氪經授權轉載。

楊可（化名）在深圳一家科技公司工作。過去幾年的海外工作經歷，為他積累了一些海外資金，他把主意打到了海外購房這條投資路上。向中介咨詢多次，他了解到：美國房產太貴，東南亞房產太近，歐洲房產聽起來倒是蠻有格調，而且買得起。

與楊可類似，不少中國的中產階層，目前正面臨著投資理財的新局面：手中的余錢，既買不了北上廣深的房子，存錢又不太劃算。你大約可以從北上廣深等一線城市的寫字樓里找到他們的模樣——從事金融、高科技等行業，具備投資意識，且不會將目光局限于國內。歐洲房產是他們眼中的“香餑餑”。

另一類人群則是留學生家長。一些家中財力尚足的歐洲留學生家長可能會出于方便、安全或者投資的角度，為孩子購置學校附近的房產；等孩子畢業后，不管是將房子繼續出租賺取租金“回本”、還是將房子在行情好的時候轉手賣掉，都不失為一種投資手段。他們的眼光大多數聚集在英國、德國、法國等留學生較多、投資環境較為安定、財產安全系數高的國家。

為千萬留學大軍中的一員，就讀于英國普利茅斯大學的本科生杜閔婕（化名）在出國前就曾聽父母算了一筆賬：反正都要在學校附近租房子，既然家里還有閑錢，為何不直接買一套？

杜閔婕當時并沒有在意。那時候，她對父母的“異想天開”嗤之以鼻。她只是一個學生，對英國的房市并不了解，父母更是連英文都說不利索，買房談何容易。大多數的留學生們選擇住學校宿舍，因為這樣相對方便、包水電網費等。但是在普利茅斯，情況又略有不同：宿舍在海邊，學校卻在市中心，上學并不方便，杜閔婕選擇了與幾個同學一起在學校附近找了套房子合租。

在普利茅斯，租房并不便宜，一個15平米的獨立房間租金約合人民幣5000元，大一點的房間更貴，一個26平米的整租房間約合人民幣8000元，即便是這樣也一房難求。求學第一年，杜閔婕遭遇了種種租房困境：除了房租租金偏高以外，房屋出了問題后，房東經常拖延修理；同住的室友過于吵鬧，嚴重影響其他人的休息和學習。

杜閔婕開始接受父母的建議，決定在普利茅斯買房。要考慮的因素很多：購房手續，交稅，房子位置、面積、是否永久產權等，此外，還要考慮當地犯罪率、當地居住人群是否復雜等等。2016年，資金管制并不嚴格，杜閔婕的父母拿出了100多萬人民幣，為女兒在學校附近的白人區全款購置了兩室一廳的房子。

杜閔婕從留學生搖身一變成為房東。剩下的幾年，杜閔婕將另外一間臥室租給了她的同學，收來的租金成了她的生活費。2018年，她到倫敦讀金融碩士，房子就徹底租出去了。她打算著，如果能在倫敦找到工作，就把房子賣了，到倫敦購置新的房產。

倫敦又是另一番天地。再次購房的杜閔婕對于倫敦的房產也有自己的盤算。同樣的價錢，在倫敦2區可以買個小戶型，在6區可以買大戶型，但她會選擇買小的：“位置最重要，只要地點好，再小再破都行。”

英國是中國人在歐洲的傳統購房目標國。全球海外房產網站居外網董事CEO羅雪欣對經濟觀察報記者介紹，英國的詢盤量遠比德國、法國加起來還大；中國買家在英國的購房原因中，教育因素占11.2%，為英法德三國中最高；投資型房產也最高，超過了自住。

英國脫歐對于房產的影響曾讓楊可心生猶豫。不過從市場來看，2018年，經歷了脫歐陣痛后，投資者穩定情緒，英國房市開始回暖。據羅雪欣介紹，買房客赴英國購房的高峰期是2016年底和2017年上半年；2017年底開始跌入低谷，2018年又開始攀升。杜閔婕不知道的是，當年的她“天時地利人和”，正趕上了一波英國購房潮。

上海金融從業者王蕾顏（音）從未親眼看到過自己那間小小的、位于德國柏林市中心的房子——盡管她擁有這套28平米的房產已經四、五年了。她也從沒見過自己那位從上一任房東繼承而來的意大利籍的房客,一切都有托管機構在打理。她更不會說德語，房產中介都要靠英語郵件聯系。事實上，王蕾顏只見過兩次她的房產中介，第一次見面是陪著前男友去德國買房，第二次見面就是自己要買。

這種托付一切的底氣源自多年前的經驗。2012年，王蕾顏的美國男友在柏林的時候，發現柏林的房價相比美國“便宜到難以想象”，正好手頭有一些現金，就著手買了一套房子。王蕾顏陪著他走完了整個操作流程，對于怎么以外國人的身份買房、怎么找中介、律師等，已經非常清楚了。

與一般的投資客不同的是，王蕾顏的房產投資充滿著偶然。2014年，王蕾顏在上海工作，手頭有五六十萬人民幣。她回憶說：“由于在金融機構工作，投資股票有一些限制，干別的又干不了，我就想到也去柏林買個房子。”雖然當時的房價與2012年相比，已經看到了漲幅，但在王蕾顏看來，價格依然是便宜的。那一年，她與朋友到歐洲度假，把柏林定為最后一站，找了當時的中介和律師，簽了律師的委托函、提供了護照復印件，此后就全權托付律師，再也沒去過柏林。

王蕾顏對這套房產的定位很明確，純投資、非自住。兩個月后，一間位于市中心的二戰前老房子被敲定了。她委托中介拍了個房子的視頻來看，覺得還算滿意。房產中介是一位德國老先生，經過了無數次的郵件往來，買房子的手續終于辦下來了。老先生退休前特地發郵件對王蕾顏說：“這是我職業生涯的最后一單生意，謝謝你對我的信任。你做了一項明智的投資，除非發生戰爭，否則這個房子是絕對不會貶值的。”

拿下這套28平米的房子花了不到10萬歐元（按2014年匯率為約85萬元人民幣），這其中包括8.5萬歐元房子的價格，還包括房價6%的中介費和一筆的律師費。除去50多萬人民幣的首付，王蕾顏還在德國的銀行貸款了一部分。租金收入還一部分房貸，王蕾顏自己每年再貼一萬多元人民幣，預計2023年還清，壓力不大。

王蕾顏在德國柏林的這套房子，月租金是400歐元（約3108元人民幣），但這并不意味著房東能高枕無憂地拿走所有租金。房子的物業費是每月130多歐元（1010元人民幣），這包括房屋修繕、清掃落葉等費用；還需給管理公司每月20歐元（155元人民幣），以便管理公司替王蕾顏繳納物業費等。德國對于租客的保護政策也非常嚴格，房東無權毫無理由換房客，除非房東自己要住；租金在三年內的上漲有15%的上限，且不能高于市場價格。

德國房產商Rüdiger Holey對經濟觀察報記者介紹，由于德國房地產交易的嚴格規定，投資房產非常安全；通過物業管理，房產可以得到100%的妥善管理。

從德國房產中介Rüdiger Holey通訊錄中聯系人的變化，可以看到中國購房者對于德國房產的青睞程度。他還記得，2013年，他的通訊錄里只有10個中國聯系人，當年成交了3筆房產交易；到2017年，他的通訊錄里增加到大約500個中國聯系人，其中有約100個買家。到2018年，Rüdiger Holey已經有大約600個聯系人，他無法確定目前接觸的買家數目，因為更多的合同正在被敲定中。

5年來，Rüdiger Holey所在的名為Holey-Immobilien的德國房產公司，已經向中國購房者銷售了價值約30萬歐元的房產。這家房產中介公司還雇傭了一些中國職員，以更好地與中國購房者交流。Rüdiger Holey說，由于德國房產價格穩定，他們越來越能吸引中國買家；中國買家也越來越多地開拓了德國市場。“對于那種不求暴富心態的人來說，德國是比較有吸引力的。”王蕾顏把德國的這處房產定義為“穩健的投資”，在她看來，整個歐元區里，德國經濟是最強的；其次，現在德國難民的涌入也會一定程度上增加對房子的需求，對于房市有利好因素；英國的退歐也會使得一些金融工作者從倫敦轉到法蘭克福等城市，對于德國房地產也是利好的。

法國則使用公證人制度保障購房者權益。法國奧斯曼公證處公證人、合伙人Yann GRAU介紹，在法國，整個交易過程由國家公證人做保障，外國投資人與法國投資者使用同樣的法律，享受同樣的權益，如永久產權、稅收優惠、家庭傳承等。

據居外網提供的數據顯示，中國買家對德法兩國房屋的詢盤量在過去幾年來一直呈小幅增長，德國城市房源點擊率最高是柏林；法國城市房源點擊最高為巴黎。中國買家的詢盤量比較穩定，沒有大起大落；德國的詢盤量要比法國大。2018年第2 季度德國房產詢盤量比第1季度漲43%，比去年同期跌12%。2018年第2 季度法國房產詢盤量比第1季度漲28%，比去年同期漲44%。

值得注意的是，中國與歐洲的區別在于，購房者往往要面對不同的房屋體系和制度。在中國買房，付了首付后，除了還款，購房者很少會為房屋操心；在歐洲，情況大不相同，比如王蕾顏要專門雇一個當地人替她報稅，盡管雇傭所花的錢比她要交的稅多出很多倍。如果她想要在十年內賣掉德國的房產，還將上繳30%的稅率；法國時間更長，二十年內賣房都將面臨高額稅率風險。

7月末，楊可將趁著休年假的時間去歐洲看房。