從2021年開始，在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下，國內(nèi)房價出現(xiàn)明顯調(diào)整，現(xiàn)在很多城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量價齊跌”的情況。同時，目前有21座城市推出了新房“限跌令”，以穩(wěn)定當?shù)氐姆績r，避免房產(chǎn)泡沫的破裂。于是，很多人都提出了這樣的問題，當年美、日兩國為什么要主動刺破房產(chǎn)泡沫，而不是想竭力保住和穩(wěn)定房價呢？

第一，造成美、日兩國房地產(chǎn)泡沫的原因

從上世紀60年代開始，日本經(jīng)濟在美國的全力支持之下快速崛起，到了80年代中期，日本的GDP已經(jīng)達到了美國GDP總量的70%。為了削弱日本出口的競爭力，美國等西方國家就在1985年與日本簽訂了廣場協(xié)議。于是，日元就開始升值了，僅用了3年，就翻了一倍。這就導致了日本出口受到了重創(chuàng)，不得不靠發(fā)展本國的房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟，不管是有錢人還是普通居民都在炒房。

而美國的房地產(chǎn)泡沫主要是上世紀90年代末的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂，美國經(jīng)濟受到重創(chuàng)，不得不開始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。美國房地產(chǎn)泡沫被吹起主要有兩個原因：一個是，長期奉行的是低利率政策，導致房價被推高。從2001年到2005年間，美國平均每年房價增速達到12%。

另一個是，美國的借貸公司“兩房”的迅速發(fā)展壯大，不僅是把房貸放給了根本沒有償還能力的低收入群體，還把這樣的次級貸款打包成金融衍生品，在金融市場上出售，這就為后來的房地產(chǎn)危機埋下伏筆。

第二，房地產(chǎn)泡沫被刺破的原因

日本的房價泡沫在進入到上世紀90年代后就達到了頂峰，當時日本東京的一個區(qū)的房地產(chǎn)市值就相當于整個美國的房地產(chǎn)市值。同時，日本東京的房價僅從1985年到1988年，就漲了2倍。全日本的土地總價值相當于美國的4倍。日本當時無論是達官顯貴，還是普通百姓都在炒房子。

為此，日本政府也看到了房地產(chǎn)泡沫越吹越大，就通過控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，以及連續(xù)加息的方式來刺破房地產(chǎn)泡沫。受此影響，日本房地產(chǎn)泡沫瞬間被刺破，日本的房價快速跌去70%，炒房客的財富快速蒸發(fā)，很多人都選擇跳樓自殺。

而美國當年刺破房產(chǎn)泡沫也是采取了加息的政策，在2006年，美聯(lián)儲的利率達到了25%，這導致了購房者的還貸成本快速上升，購房需求卻在不斷減少。更關(guān)鍵的是，之前“兩房”把這類低收入群體的房貸打包賣給了銀行等金融機構(gòu)，這就為美國金融市場爆發(fā)危機埋下伏筆。于是，在2007年出現(xiàn)了“兩房”等一些銀行的破產(chǎn)倒閉潮，美國政府也沒有出手援助，使得美國房價跌幅超過45%，房地產(chǎn)泡沫就此破裂。

第三，美日兩國為什么不盡全力保房價？

當年美日兩國為什么不盡全力保房價呢？首先，美日兩國覺得與其全力保房價，還不如長痛變短痛。美日兩國在刺破房地產(chǎn)泡沫之后，就開始轉(zhuǎn)型高新科技領(lǐng)域，把更多的房地產(chǎn)資金導入實體經(jīng)濟，后來美日兩國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型都很成功。特別是日本，在汽車、半導體、數(shù)據(jù)機床、機器人等領(lǐng)域都處于世界領(lǐng)先的位置。

再者，美日兩國不盡全力保房價，都有各自的原因。美國是世界第一經(jīng)濟大國，美元又是世界性貨幣，所以美國完全可以向世界轉(zhuǎn)嫁經(jīng)濟和金融危機。而且，美國的經(jīng)濟也有自我修復的功能。沒過幾年，經(jīng)濟就能夠很快地復蘇。

而日本經(jīng)濟雖然原地踏步了30年，但日本在上世紀60、70年代都曾投資海外市場，在海外有10萬億美元的投資，每年能有3萬億美元的投資回報。所以，盡管日本房地產(chǎn)泡沫破裂，國內(nèi)GDP停滯不前，但是日本國民的生活質(zhì)量卻沒有下滑。顯然，這兩個國家都扛得住房地產(chǎn)泡沫的破裂。