近日，國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局在官網上，發布了北海市稅務局“關于修改有關稅收政策的公告（征求意見稿）”。

其中涉及個人出租房屋稅收政策的重要調整（下圖）：

最引人矚目的是：

第一，個人出租住房，按照租金收入的4%繳納房產稅；

第二，個人出租商鋪或其他房產的，按照租金收入的12%征收房產稅。（下圖）

北海似乎不是孤例，在朋友圈還流傳著南寧也發布了相關政策變化公示的截圖：

但在官方網站上，沒有能查到南寧的公告原文，只是一些網站上查到了轉發的全文。其核心修訂條款，就是上面紅框里的內容。

國家稅務總局南寧市稅務局是否發布了上述“征求意見稿”，尚不能確定（或許發了，又撤回修改），但在其獲得認證的“南寧稅務服務號”上，可以查到今年2月的一篇政策吹風稿：

這篇文章告訴大家：出租房屋是要交房產稅的，稅率是兩檔：12%和4%。

征稅的依據是：1986年9月15日國務院發布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。

看到這里，估計70%的讀者很懵逼：房產稅？不是還沒有立法嗎，連試點都沒有搞第二輪，怎么就開始征收了？

這里需要普及一個常識：房產稅，咱們早就有，一直在征收。

根據財政部官網數據，今年1到4月，在很多稅種收入下滑的情況下，全國房產稅征收了1529億元，同比增長20.5%。

我們正在立法，或者準備搞第二輪試點的，是房地產稅。多了一個“地”字，概念就不一樣了。

大家之所以不熟悉房產稅，是因為這個稅種一直對絕大多數人免稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條，下列房產免納房產稅：

1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；

2、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；

3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；

4、個人所有非營業用的房產；

5、經財政部批準免稅的其他房產。

也就是說，個人自用的房子，是免房產稅的。

根據條例，需要交稅的房子，按照兩種方式計算房產稅：

第一種，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%。征稅的基數，則是“依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定?！?/span>

第二種，依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

也就是說，按照國家規定，你對外出租房屋，就是要按照12%的稅率來交稅。計算方式是“房屋租金×12%”。

后來，國家為了鼓勵房地產的發展，支持大家買房，在2008年出臺了《財政部 國家稅務總局關于廉租住房 經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，其中規定：對個人出租住房，不區分用途，……，按4％的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅?！?/p>

于是，住房對外出租（包括用作辦公、商鋪），也可以按照4%的稅率繳納。

還有人會疑惑：我有幾套房子出租，怎么不知道房產稅？

這可能是三種情況：

第一種，你的租戶沒有要求開票，你也沒有主動納稅，所以你不知道。

第二種，你去開票交稅了，人家按照一個綜合核定稅率征收的，你沒有仔細研究這個稅率是怎樣計算出來的，其實里面含有房地產稅。

第三種情況是：在很長一段時間里，各地事實對個人住房出租免征了房產稅——采用了多個稅種合并核定征收的方式。

我在國家稅務總局天津稅務局網站上，也查到了出租房屋12%稅率的說法，時間是2022年5月。

種種跡象顯示，當房地產市場出現拐點，地方賣地收入大減，地方債壓力不斷加大的情況下，之前允許征收、但沒有征收（或沒有征收到位）的稅，開始浮出水面了！

修訂后，在北海出租房屋至少需要繳納房產稅和個人所得稅。

如果你出租的是住宅，月收入5000元，則需要繳納4%的房產稅、1%的個人所得稅，一共是250月/月。

如果你出租的是商鋪（或者寫字樓等），月租金收入是2萬元，則需要繳納12%的房產稅和1.5%的個人所得稅，一共是2700元/月。

個人出租房屋，尤其是非住房的稅收壓力陡然加大！

這時候，業主可以把稅收成本轉嫁給租戶嗎？

恐怕比較難。

因為現在的租賃市場不是“賣方市場”，業主一方很難強勢。尤其是商鋪、寫字樓，各地空置率非常高，12%的房產稅率很難完全轉嫁出去。

下圖是戴德梁行公布的，截至2022年末主要城市的甲級寫字樓空置率：

主要城市的甲級寫字樓空置率（除臺北外）都偏高，南寧更是21個城市里最高的，空置率接近42%。在這種情況下，如果南寧真的落地按照租金的12%征收房產稅的政策，可以想見當地寫字樓業主的收入一定會顯著下降。

上圖是粵開證券整理的，各地2022年末的地方政府債務率（規范地方債÷當地綜合財力），廣西名列第十，接近150%。需要注意的是，這個債務率的統計沒有包含地方城投債。

至于北海市，根據其“2022年預算執行情況和2023年預算草案的報告”，2022年全市一般公共預算總支出209.54億元，其中一般公共預算收入只有67.65億元，其他主要靠上級補助（106.28億元）、地方債等收入。

廣西各城市的財政自給率都不高，普遍需要中央轉移支付的支持，在當前房地產和經濟形勢下，財政增收的壓力自然比較大。

如果北海、南寧都出臺類似政策（非住房出租按照租金的12%征收房產稅），這很大幾率不是一個省區的政策，可能是一次普遍的調整。

這是否意味著，在房地產稅立法遙遙無期的情況下，房產稅這個老稅種，將發揮一定程度的替代作用？

今年前四個月，全國一共征收了房產稅1529億元，同比增長20.5%；這個增幅，在主要稅種里僅次于增值稅位居第二。如果政策真的全面調整，房產稅今年的增幅還會進一步加大！

由于此前針對住房的4%房產稅率，一直在執行或減免不多（各地有差異）。所以，此次新政的增長點主要在非住房的12%稅率。

這對于出租商鋪、寫字樓的業主，構成較大壓力。

但相對于普通人來說，這些人屬于富裕階層，在遇到經濟困難的時候，減少其納稅優惠有合理性。

但如果這個12%的稅率在全國推廣，寫字樓、商鋪的去庫存難度將進一步加大，開發商恐怕只能進一步降價促銷。