還有10天，2022正向我們走來。

這一年，每一個從業者，經歷了太多艱難時刻。

無論是房企，還是購房者，還是中介，都深刻感受了前所未有的沖擊，不確定性與時時焦慮成為常態。

如何把握2022樓市趨勢？房產大象創始人、暨南大學特聘研究員、同致行（中國）地產、同致誠評估創始人王波博士認為：

1.普漲時代結束，全面分化來了

2.因城施策，調控或將逐步放松

3.降準、降息，還會進一步上演

4.房企促銷，新房撿漏機會不少

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預判一

普漲時代結束，全面分化來了

首先，城市分化。

上一輪樓市大漲啟動于2015年，樓市去庫存運動+連續降準降息點燃市場，貨幣+棚改的風向將火勢吹到二三線城市以下，最終實現全國房價翻倍。

然而這種局面很難再現，未來的樓市結局，已經寫在人口數據里。

可以預見的是，2022年全國一盤棋的格局勢必被徹底打破。縣城房產率先出局，優質都市圈房價繼續上漲。

日本出生率超低，但東京永遠不缺人；美國高度城市化，但紐約依舊繁華；中國走向老齡化、低出生率，五大優質都市圈永遠不缺人，房產依舊保值。

其次，區域分化。

城市內部房價也有分化現象，好地段的房子會越來越好。中心城市、優質片區、核心板塊的房子依然熱門，而縣級城市、偏遠板塊、郊區樓盤將徹底進入寒冬。

以深圳為例，核心區域明顯比非核心區域更熱門，西部比東部熱門。今年深圳有29個樓盤32次日光。從區域來看，南山、寶安的日光次數有絕對優勢，合計占比超56%；光明位于第二梯隊。東部區域推盤量大，但日光盤并不多。

最后，產品分化。

今年深圳賣得最好的是豪宅和剛需上車盤。32個日光盤中，均價6萬以下新盤占據13個席位，價格10萬以上的占12個席位。

明年或延續“兩頭熱、中間冷”局勢，豪宅依舊紅紅火火，低總價剛需盤賣得也不錯。

有一點要注意，老破舊、樓梯房價值會越來越弱，出手越來越困難，建議盡早賣掉置換。

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預判二

因城施策，調控或將逐步放松

前不久召開的中央經濟工作會議，為明年經濟發展定調，這四點必須要引起重視。

1.堅持房住不炒

這是從2016年開始執行的政策，也是樓市紅線。

“買房短炒”的僥幸心理必然碰壁，長期持有才是上策。

2.加強預期引導

翻譯過來就是：市場情緒不要過度悲觀，直白點說就是房價地價不會繼續下跌、房企不會持續大面積暴雷。

一方面意味著官方可能采取一些新措施來緩解市場負面情緒，另一方面也意味著舊的發展模式已經難以為繼，房地產行業需要探尋新的發展模式。

喊了好幾年的“房地產行業拐點”，真的來了！

3.滿足合理住房需求

房住不炒是一條剛性原則，但不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切，該維護的正常居住需求仍要維護。合理住房需求主要分兩大類：

a.剛需上車的首套房，滿足無房戶的基本需求。

b.改善置業的二套房，對更高生活品質的需求。

如何維護？信貸和稅收等方面的利好可能性較大。

4.堅持因城施策

各地樓市調控分化越發明顯，一二線城市政策趨嚴，深圳、廣州、西安、成都等多個城市推出二手房指導價，直接從源頭管控房價；熱度不高的弱二線、三四線城市，已經開始救市，哈爾濱出臺救市十六條，岳陽、唐山等城市發布限跌令，限制房價下跌。

城鎮化進入后期，樓市分化在所難免。因城施策，更有利于房地產行業長遠發展。

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預判三

降準、降息，還會進一步上演

降準降息之后，樓市環境逐步寬松化。

☉ 12月6日，央行宣布全面降準，降低存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金1.2萬億。

☉ 12月20日，央行宣布降準，1年期LPR為3.8%，較上月下降0.05個百分點；5年期LPR為4.65%，連續第21個月保持不變。

央行的兩個動作之下，加之同在12月的中央經濟會議之上確定“房地產為支柱產業”，12月政策暖風不斷，利好信號頻出。

有專家預測，2022年樓市或將迎來“雙重降息”——房貸“加點”降息和5年期LPR降息。

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預判四

房企促銷，新房撿漏機會不少

今年下半年以來，房價上漲城市數量均創下歷史新低值。9月70城新房和二手房下跌城市分別達36個和52個，10月更是增加到52個和64個，樓市市場底初步亮相。

在這場博弈中，不少房企為了盡快回籠資金，選擇降價出售，如特價房、工抵房、節日房等。

央行加強樓市資金監管，短期內房企的資金壓力不會消失，此前還有不少房企因拿地花費大量資金，后期或將更看重現金流。

對購房者而言，市場暖風不斷，房貸利率有下調可能，房企開始打折促銷，是個實實在在的買房機會。

不過有一點要注意，傳統的閉眼買房思維已經行不通了，2022年買房，有新的選盤邏輯：

1.核心地段

只有選擇核心資產，才不怕站崗。房價下跌時，更抗跌。

哪里是核心地段？這輪行情下，還能漲得動或價格堅挺的板塊，就是核心區域。非核心地段，自住沒問題。

2.穩健房企

以往總說要選擇大品牌房企，但在三道紅線下，裸泳的一覽無余。大品牌已經不再是購房者參考的重要指標，穩健這一特性后來居上。一批央企/國企脫穎而出，成為今年市場的香餑餑。

3.成熟配套

配套越完善的地方，居住舒適度越高，樓盤越熱門。

對購房者而言：

完善的商業可以滿足日常購物需求，同時提升樓盤整體價值。

優質的教育資源可以為業主的小孩提供良好的教育環境。

便捷的交通可以加速區域發展要素的流通，加快區域發展的步伐。

寫在最后：

2022年，遇見新樓市，新趨勢，新邏輯。

樓市調控延續“房住不炒”主旋律，但目標不是“硬著陸”。

對有合理住房需求的人來說，這個時期內的價格、信貸、稅費都會比較友好，不失為一個上車的好時機。

此外，對樓市也要有清醒的認知，普漲時代已過，房價觸底反彈現象可能性不大，未來的樓市，“穩”字當頭。