■本文作者：佟湘玉 北京在明律師事務所

一般來講，在城市里買房子，交完錢不久后就可以拿到房產證。但在農村卻不是這樣，農村自建房想要拿到房產證要經過協商、申請、審批等流程，即使順利走完所有的流程，后期也有可能膠之于各種糾紛中。

這不，家住F省H縣的辛某新、張某花就因為房屋產權證的事情，痛苦不堪。

事情大抵還要從十多年前說起。

2007年11月20日，H縣國土資源局與辛某新簽訂了國有土地使用權出讓合同，向辛某新出讓土地，出讓的宗地位于H縣朝陽一路東段北，宗地編號為xxxxxxx，宗地面積487.05平方米，其中出讓土地面積358.57平方米，出讓宗地的用途為住宅，土地使用權出讓年限為2007年11月20日至2067年12月31日。

2009年4月1日，辛某新向原H縣房產管理局提交私有房屋所有權登記申請及土地證、出讓證、戶口簿、身份證、房產說明、測繪成果等相關材料，請求辦理位于龍源鎮朝陽一路東段北側的房產登記。

兩天后，經相關人員初審、復審、批準，原H縣房產管理局向辛某新和張某花頒發了武房權證龍字第00007920-1和武房權證龍字第00007920-2號房屋所有權證，房屋所有權人為辛某新、張某花，屬二人共同所有，房屋坐落龍源鎮朝陽一路東段北側（簡稱案涉房屋），規劃用途為住宅。

然而，2020年7月9日，H縣房產管理中心根據《房屋登記辦法》（2008年7月1日起施行）的相關規定，認為案涉房屋是辛某新與張某花于2009年4月1日申請辦理的，二人在初始房屋權屬登記時未提供建設工程符合規劃的證明、房屋已竣工證明。

緊接著，2020年7月17日，H縣自然資源局向辛某新、張某花送達《告知書》，讓其三個工作日提交“建設工程符合規劃的證明”“房屋已竣工的證明”。

經過一番波折，2020年10月16日，H縣自然資源局作出2020-001號《不動產權證書/登記證明作廢公告》，將辛某新、張某花擁有的案涉房屋的不動產權證書予以作廢。期間，辛某新、張某花雖提出異議，但H縣自然資源局卻認為二人提出的異議不成立。

房子是自己辛辛苦苦蓋的，房產證也在自己手上，為何房屋產權能被直接作廢？

面對H縣自然資源局的做法，辛某新、張某花百思不得其解，于是將H縣自然資源局告上了法庭。

但一審法院卻認為，辛某新、張某花上訴理由不足，不予以支持，因此駁回了辛某新、張某花的訴訟請求。

面對這一結果，辛某新、張某花找到了北京在明律師事務所的楊念平律師及孔維松律師。在兩位律師的幫助下，辛某新、張某花（以下簡稱上訴人）二人向焦作市中級人民法院提起了上訴，請求法院撤銷一審判決，并判定上訴費用由被上訴人承擔。

庭審中，楊念平律師及孔維松律師認為，根據《不動產登記暫行案例實施細則》第二十三條規定，“因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。”根據該條規定，對不動產權證書進行公告作廢的法定前提條件是“不動產權利滅失”等情形，但上訴人對案涉房屋的所有權并未滅失，房屋亦未遭遇滅失、毀壞等導致物權消滅的情況，房屋仍處于上訴人正常的管領，控制之中。

此外，案涉房屋為上訴人投資建設所得，在房屋建成后，甚至無論是否登記，即原始取得對該房屋的所有權，所以上訴人至今仍對該房屋享有所有權，不動產權利并未滅失，被上訴人作廢不動產權證書沒有事實及法律依據。

其次，楊念平律師及孔維松律師稱，被上訴人在《不動產權證書/登記證明作廢公告》中援引的規定為《不動產登記暫行條例實施細則》，該實施細則是2016年1月1日公布實施的，但案涉房屋登記于2009年。根據法不及既往原則，對2009年的房屋登記問題進行處理，應當適用當時有效的規定即《房屋登記辦法》，不應以后來頒布的規定評價，處理先前的行為。

同時，兩位律師表示，根據《房屋登記辦法》第八十一條規定，對于確實存在問題的房屋登記，除非司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件予以證明，并且證明登記人故意隱瞞提交虛假材料的，才可以啟動撤銷登記程序。而不應當根據《不動產登記暫行條例實施細則》的規定濫用更正登記和注銷登記。

最后，楊念平律師、孔維松律師表示，案涉房屋所在地存在征收程序的前提下，被訴行政行為嚴重不合理且不符合比例原則，一審法院不采納上訴人提交的關于征收的證據、忽視當地存在征收程序的行為嚴重不當。

對于兩位律師的訴稱，被上訴人H縣自然資源局答辯稱，H縣人民法院作出的一審行政判決認定事實清楚，證據確實充分，適用法律正確，依法應子以維持。

經審理，二審法院認為，一、案涉房屋登記時間是在建設部《房屋登記辦法》實施期間，但根據2015年3月1日起實施的《不動產登記暫行條例》第三十五條規定，該條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與該條例不一致的，以該條例規定為準。因此，被上訴人適用國土資源部根據《不動產登記暫行條例》制定的實施細則作出被訴行政行為并無不當。

二、《不動產登記暫行條例實施細則》第二十三條規定，因不動產滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。本案中，被上訴人H縣自然資源局以涉案房屋登記檔案里沒有“建設工程符合規劃的證明”和“房屋已竣工的證明”為由，依職權啟動更正注銷程序。根據H縣自然資源局提供的證據，其在2020年10月16日作出2020-001號《不動產權證書/登記證明作廢公告》時，既未對辛某新、張某花提出的異議作出回復，亦未作出注銷登記等相關行政行為。因此，被上訴人H縣自然資源局作出的2020-001號《不動產權證書/登記證明作廢公告》沒有任何事實和法律依據，依法應予撤銷。

最終，二審法院作出了撤銷一審判決，并撤銷被上訴人H縣自然資源局2020年10月16日作出的2020-001號《不動產權證書/登記證明作廢公告》的判決。

面對這份遲來的正義，辛某新、張某花激動不已，并給楊念平律師、孔維松律師送來了一面錦旗。

現實中，類似的案件數不勝數。北京在明律師事務所提醒大家，目前隨著農村房產和宅基地確權工作的推進，很多圍繞房屋產權的糾紛也隨之而來，如遇上述情形，請大家一定記住找專業的律師幫忙，以免自身利益受損。

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