據(jù)媒體統(tǒng)計，今年以來，已經(jīng)有至少37個城市發(fā)布了購房補貼政策。簡單來說就是給符合條件的購房者發(fā)錢，可以是人才的獎勵，也可以是稅費的減免，還可以是老房子拆遷發(fā)房票。

其中湖北鄂州更是明確表示，農(nóng)村居民若自愿放棄合法宅基地，拆除相關建筑后，選擇在指定區(qū)域購買新建商品住房，將根據(jù)其退出的宅基地面積獲得購房補貼。

還有一些城市，給返鄉(xiāng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員、進城務工人員、新市民、新青年，開通了住房公積金貸款的便利通道：以靈活就業(yè)人員的身份繳存6個月的住房公積金，就可以申請公積金貸款。

類似的“補貼”還有很多，此前東莞甚至還放了大招，官宣“拿到諾貝爾獎，到東莞買房補貼1000萬”，不費吹灰之力就賺了很大一波流量。毫無意外，也被網(wǎng)友罵是“博眼球”。

該如何看待各地爭相出臺的五花八門的“購房補貼”政策呢？這些真的是惠民舉措嗎？

有一個事實我們要先弄清楚，這些購房補貼政策出臺的背景，是房地產(chǎn)市場處于下行周期，即房子賣不動、沒人接盤的時候推出的，而且主要是針對購買新建商品房。市場好的時候，別說發(fā)放購房補貼了，忙著漲價、忙著提高契稅都來不及。

所以很明顯，這些補貼政策是為了促進新房銷售而出，是在幫開發(fā)商去庫存。

難道地方從中就得不到好處嗎？并不是。從結果來看，不管用什么辦法，只要有人買房其實還是消費者在補貼政府，因為房價構成當中有超過一半是政府拿走了，賣地收入、稅費收入是最直接的補貼。只是政府最后拿到的利潤，刨除補貼的份額相對之前少了一點罷了。

所以，看似是在發(fā)放購房補貼，其實只是房子賣不動后，地方退而求其次的選擇。與其說是地方政府主動推出了惠民政策，不如說是被市場逼的沒辦法了：讓出一部分利潤，我少賺點，你才能繼續(xù)買房，就是這個意思。

說到底，這些發(fā)放的補貼，就是你自己的錢。

這就跟當年福特給員工加薪是一個道理，并非出于好心，而是資本家精算過，不給工人加薪，消費就上不去，反過來會約束生產(chǎn)力的進一步擴充。

所以，從來就沒有天上掉餡餅的好事，很多補貼的東西、免費的東西，反而是最貴的，因為你想要他的補貼，他想要你的購房款，以及未來二三十年被房貸牢牢束縛。

不過，即便是如此簡單的讓利補貼，有時候也很難執(zhí)行下去。

4月23日，第一財經(jīng)發(fā)布的一篇調查文章揭露，多地財政緊張“購房補貼”難到位，有人購房7年補貼仍未完全到賬。

為什么會出現(xiàn)“口惠而實不至”的情況？買房人的大錢不是已經(jīng)都出了嗎，為什么補貼的小錢還發(fā)不下來？

究其根本，發(fā)放補貼刺激買房這件事本身就不合邏輯。文件是住建局發(fā)的，補貼的資金要從財政的公用資金里拿，公用資金應該用于民生，而不是補貼少數(shù)買房人。所以說到底，這部分資金的支出并不符合財政審計的要求。尤其是對于地方財政嚴重短缺的城市的買房人而言，想拿這筆補貼顯然是不容易的。

至于有些地方推出的“拿宅基地換購房補貼”這種竭澤而漁的做法，我建議農(nóng)民朋友自己還是要留一條退路，不要以身入局。農(nóng)村的宅基地可能確實沒啥經(jīng)濟價值，但對于個人而言，它最大的價值就在于歸宿，放棄簡單，想再回去就難了。

當然了，我們也要理解地方采取這種發(fā)放補貼鼓勵買房的做法，因為確實沒招了。

國家統(tǒng)計局說“還有近2億農(nóng)民工沒買房，房地產(chǎn)潛力巨大”。此話不假，農(nóng)民工兄弟們也確實想買房，但他們忽略了一個最重要的事實，沒有收入增長的支撐，需求潛力是不會轉化為購買動力的。

這幾年，大家的共同感受是“房地產(chǎn)不行了”。可是到底有多不行，很少有人一五一十用數(shù)據(jù)說話。

鐵錘接下來通過幾個重要指標的變化，帶大家了解個大概，這些數(shù)據(jù)雖然網(wǎng)上也能查到，但多數(shù)人其實是不愿意花這個時間去搜索的。

首先，去年全年國有土地使用權出讓收入同比減少了近1萬億元，較2021年巔峰期更是減少了3萬億元。

今年一季度，這種下降趨勢也并未得到好轉，國有土地使用權出讓收入8147億元，同比仍然下降6.7%，2021年這個數(shù)字是16467億元，也即是說今年一季度較2021年同期，土地收入直接腰斬了。

今年一季度300城住宅用地出讓金的確同比增長10.4%，但這主要是受一二線城市優(yōu)質地塊拍地節(jié)奏加快的帶動。一季度，全國住宅用地流拍撤牌653宗，流拍撤牌率28.2%，較去年同期提升6.2個百分點。

其次，“房地產(chǎn)不行”，不單單體現(xiàn)在賣地收入的銳減上，看銷售額的下滑和庫存的積壓，我們可能會更加醍醐灌頂。

2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%，2021年的數(shù)值是147602億元。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，商品房待售面積67295萬平方米，比上年增長19.0%。2021年這兩項數(shù)據(jù)分別是商品房銷售額181930億元和51023萬平方米。

單看數(shù)據(jù)，確實有種“鬼故事來了”的感覺，因為和巔峰期相比，去年商品房銷售額減少了7萬億，庫存增加了1.6億平。

再者，去年房地產(chǎn)的增加值是73723億元，在GDP中的占比是5.85%。網(wǎng)上有人整理了近十年的數(shù)據(jù)并做出了圖表，我們可以清晰地看到，過去十年房地產(chǎn)在GDP中的比重都在6%以上，只有2023年首度跌破6%。

去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，比上年下降13.6%，而2021年這一數(shù)值是201132億元。同時，去年還是過去26年以來首次出現(xiàn)了個人房貸余額負增長，個人按揭貸款同比下降9.1%。

再來看房價的變化，根據(jù)如是研究院總結的數(shù)據(jù)，全國絕大多數(shù)城市的房價已經(jīng)整體回調了2-3成，三線及以下城市，房價出現(xiàn)腰斬。短期看，今年2月二三線城市二手房同比跌幅達到了5.1%，一線城市的同比跌幅也達到了6.3%。中指院的數(shù)據(jù)顯示，百城二手房均價已經(jīng)連跌12個月了。

必須聲明一下，這里不存在抹黑房地產(chǎn)的情況，數(shù)據(jù)均來源于統(tǒng)計局，有據(jù)可查，我只是順手貼了一下，沒有任何放大解讀。

2021年是房地產(chǎn)的巔峰期，各項數(shù)據(jù)都飆升到了最高點，隨后便步入下跌通道，中國房地產(chǎn)長達二十年的大周期就此終結。

表層的原因是國家層面把房地產(chǎn)按住一頓瘋狂輸出，既掐斷了房企的融資管道，也堵死了銀行的貸款額度，讓很多本就“三高”的房企，遭遇失血性休克，很多項目爛尾無法交房。

疊加疫情對居民家庭資產(chǎn)負債表的沖擊，以及房價上漲的思想鋼印已經(jīng)被扭轉，都加速了房地產(chǎn)需求的崩塌。

深層次的原因，其實是隨著少子化（生育率驟降）、老齡化（未富先老）進程的不斷加劇，我們?nèi)狈ψ銐虻男枨髞砉B(yǎng)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。

有句話我已經(jīng)說了一年多了，房地產(chǎn)最終一定會走向完全開放的市場，限購等限制性措施都會退出。今天成都全面取消限購，被很多人拿出來解讀，這其實沒什么好說的，成都只是把流于形式的文件取消了，在此之前，想在成都買房也有很多破解的辦法。我很確定，接下來成都也將出現(xiàn)掛牌量激增的劇情，因為類似的政策已經(jīng)審美疲勞了，買房人更是在反向操作。

說起取消限購，當下還能引發(fā)市場狂歡的恐怕也只有北京和上海兩個城市了。上周五地產(chǎn)股小幅反彈了一下，其實就是受一線城市進一步松綁的影響。

綜上，事實已經(jīng)很清楚了，未來土地財政也會有玩不轉的那一天，房地產(chǎn)銷售額會回歸10萬億甚至更低的常態(tài)，這意味著房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用將逐漸減弱。

有人可能要問了，如果房地產(chǎn)屢救不起，我們會放棄嗎？

這是一個很傻的問題，但不可否認，這也是一個很多人希望看到的爽文結局。

房地產(chǎn)救不起來，這只是相對而言，和高點時相比，現(xiàn)在的處境當然是艱難。但我們有沒有想過，房地產(chǎn)現(xiàn)在的狀態(tài)才是真實的，才是符合基本面的。

以土地財政來說，它可能不會再像過去那樣作為地方主要的財政收入來源，但這并不意味著政府會主動放棄。

有人可能會說，土地財政不行了，還可以收房產(chǎn)稅，現(xiàn)在正當其時。對此我不敢茍同。從征稅角度來說，稅收是一種拔鵝毛的藝術，鵝毛肯定要拔，高水平的表現(xiàn)是：既把鵝毛拔下來，又不讓鵝叫喚，或者少叫喚。現(xiàn)在拔鵝毛，鵝不僅會叫喚，急了還可能咬人逃跑。

實際上，從來就不存在放棄房地產(chǎn)一說，它只是在該完成階段性使命的時候完成了使命，現(xiàn)在是均值回歸。我們要習慣這種狀態(tài)，這就跟歲月無情一樣，衰老是難以避免的。除非經(jīng)濟重返高速增長通道，居民的收入大幅增長，一千多萬大學生都能找到滿意的工作，人口出生率再次回到2.1的世代更替水平。

基于此來看，當前針對房地產(chǎn)所做的一切，只是為了阻止事情向更壞的情況發(fā)展，也即是很多人說的“別拖后腿”。

聚焦到救市的策略來看，過去一年多出臺的很多政策，其實已經(jīng)逐漸找到重點了，比如放開地價限制，讓土地市場重回“價高者得”；比如中央信貸支持商業(yè)機構買樓，作為保障性住房對外出租；再比如近期在浙江麗水開始探索的“個人買地建房，自行設計施工，產(chǎn)權獨立且允許出售”等，這些政策的內(nèi)核都是讓有錢人多消費。

以麗水試點個人買地建房來說，這其實是變現(xiàn)松綁“限墅令”，文件中提到的“允許私人競拍土地，建設單幢低層住宅”，簡單來說就是允許個人直接競拍土地，蓋別墅，而且是可以多人聯(lián)合拿地。對于大家族來說，可以聯(lián)合兄弟姐妹，直接蓋一座大的私家園林。

這個試點模式，在福建很多地方很流行，只是僅限于農(nóng)村地區(qū)。現(xiàn)在城市的建設用地也可以這么干了，無疑是對住房需求和供應的雙利好。當然了，仔細想想，該政策顯然不是針對普通人的，而是為有錢人開放定制，因為拿地設計審批建房裝修，這一整套流程的花費不小，而且初期還有門檻要求，所以絕不是東拼西湊首付的普通剛需可以承受的。

再比如這幾年全國的文旅卷得出奇，先后已經(jīng)捧紅了淄博、哈爾濱、開封、天水等地，本質是讓國內(nèi)游熱起來，以旅游出行帶動消費，肉爛在鍋里。

在外需和投資邊際效用遞減的背景下，讓手握80%存款的2%的人多花錢，讓有錢人多買房消費，讓內(nèi)需支棱起來，這才是我們經(jīng)濟發(fā)展的人間正道。

現(xiàn)在就是這個方向，不是龐大的中低消費市場不重要，而是這部分群體的需求太難刺激，已經(jīng)增長乏力了。特別是最近幾年，代表居民家庭財富的房產(chǎn)、股市、債市、理財、信托等投資暴雷不斷，中產(chǎn)的財富慘遭洗劫，消費能力每況愈下。