深耕內地市場近20年的瑞安房地產出現了“水土不服”

《中國科技投資》毛中楠

8月24日，瑞安房地產（00272.HK）公布上半年未經審核的綜合業績。2021年上半年，公司實現收入119.77億元，同比增長726%；毛利49.44億元，同比增長413%；實現歸母凈利潤10.82億元，同比扭虧，去年同期該數值為虧損16.22億元。

然而，高速增長的業績背后，瑞安房地產開始了土儲縮減。在發布中報的前一個月，瑞安房地產在佛山接連退地，使其大灣區的土儲歸零，截止2021年6月30日，瑞安房地產的土儲只有840萬平方米。

與此同時，在中報前夕，瑞安房地產發布公告稱公司正考慮可能分拆公司的商業投資地產及物業管理及資產管理業務并于香港聯合交易所有限公司主板獨立上市。

土儲銳減

7月初，瑞安房地產發布公告稱：旗下2家全資子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地分別與廣東佛山市禪城區土地儲備中心及佛山市禪城區祖廟街道辦事處訂立土地使用權儲備協議書。公告顯示，瑞安房地產向佛山禪城區歸還嶺南天地項目7號及8號土地，代價為現金補償人民幣26.53億元，相比于24.5億的賬面凈值高出了約2億元。

將時間倒退到2007年11月，彼時瑞安通過旗下8家子公司以75.1億元成交價聯合競得嶺南天地，該項目樓面價約為5004.45元/平方米，占地面積達65萬平方米，總建筑面積達150萬平方米。次年2月28日項目正式動工，截至目前，除去前述被退地塊，項目整體已基本完工且已成為佛山市的地標。

根據原計劃，被退回的兩宗地塊，一個擬建成430米的新地標，且該地塊將涵蓋瑞安房地產的絲綢試樣廠項目，而另一個計劃建成256米高的寫字樓，但伴隨著退地工作的展開，兩宗地塊的原計劃宣告“流產”。

這并非瑞安房地產在佛山項目上的首次瘦身。早在2012年，瑞安房地產就佛山嶺南天地6號及16號地段向三井出售Glroy Land的49%權益發布公告。公司全資附屬SODH于當年8月22日與三井訂立買賣協議，以2.24億人民幣的現金代價向三井出售Glroy Land的49%權益。待出售完成后，Glroy Land將由SODH持有51%權益，三井則持有49%權益。

此外，在2016年4月，碧桂園（02007.HK）以17.26億元的價格向瑞安房地產收購佛山嶺南天地項目的一幅土地，該地塊總可售建筑面積23.15萬平方米。

據《中國房地產報》消息，瑞安房地產就該地塊的開發意愿本就不強，加之2020年上半年佛山甲級寫字樓的空置率高達43.8%，此次的退地，無論對瑞安還是佛山市，都可以說是雙贏。且瑞安房地產也表示，退地之后，地塊的性質或將發生改變，如若有更大的利潤空間，瑞安房地產也有意再次參加該地塊的土拍。

但無論如何，隨著此次的7號、8號地塊退地工作完成，瑞安房地產在大灣區的土儲正式歸零。事實上，不止是在大灣區，瑞安房地產在全國范圍內的土儲都出現了收縮。相較于2017年的1150萬平方米土儲面積，2020年僅有860萬平方米，縮水290萬平方米。針對土儲等相關事宜，《中國科技投資》記者致函瑞安房地產企業，截至發稿，對方未予以回應。

對此，58房產研究院分院院長張波表示：“近幾年隨著房地產調控的不斷從緊，拿地成本不斷提升，瑞安房地產的發展也逐步偏向保守，預計瑞安房地產后續依然會更為重視財務健康度。”

謀求轉型

或是面對業績方面的壓力，瑞安房地產不得不選擇輕資產運營的轉型。8月4日晚間，瑞安房地產發布公告稱正在考慮拆分旗下商業地產部門中國新天地在香港上市，并已就上市事宜同潛在財務顧問進行了早期討論，最快明年完成上市，募資規模預計為5億美元。

這并非新天地第一次謀求上市。早在2009年，瑞安房地產就曾考慮拆分新天地獨立上市，2012年5月28日，瑞安房地產發布公告稱港交所已確認公司分拆中國新天地的建議，但在次年初舉辦的業績會上，瑞安集團主席羅康瑞宣布該計劃終止；2015年年初，瑞安房地產再次定下讓新天地下半年入市的目標，但在2016年舉行的15年業績會上，瑞安房地產又暫停了該計劃。

仔細對比時間節點，新天地每次的上市決定，似乎都與瑞安房地產錢袋是否充足有關系。根據瑞安房地產高層對外的表態分析，之所以在2016年擱淺新天地的上市計劃，是因為“估值太低”，加上在此之前瑞安房地產將位于虹橋天地的酒店和上海太平橋企業天地物業進行出售，合計回款超過130億元，彼時“不差錢”的瑞安房地產便選擇了暫停新天地的上市計劃。而今時不同往昔，截至去年年底，瑞安賬面上實際可支配靈活資金不到百億，緊縮的“錢袋”讓瑞安再次考慮拆分新天地謀求上市。

瑞安房地產此次拆分新天地上市或許和自身資金壓力有關，盡管中報會上并未披露瑞安現階段的現金流，但值得注意的是，今年6月瑞安房地產發行了一筆總價4億美元的5.5%可持續發展掛鉤債券，該筆債券主要用于償還前期債務以及未來的經營。“億歐網”援引業內人士分析稱，此次募資至少為5億美元，而將新天地拆分上市，是羅康瑞拯救瑞安低迷業績的重要一步。

對于瑞安拆分新天地上市，張波表示：“在房地產調控從嚴、房企融資持續承壓的環境下，房企在開發經營層面的壓力也逐步增大，拿地層面和部分城市商品房限價的壓力尤為明顯，各地的限購和限貸政策也導致區域去化預期下滑；其二是房產的集中度不斷增加，品牌房企追求規模化的腳步也在不斷加速，輕資產化模式是在資金壓力下快速擴展規模的方式之一”。

在中報會上，羅康瑞也指出：“與上海市黃浦區國資（企業）合作，各出資50%開發太平橋項目，是瑞安輕資產方式開發業務的一個體現，此舉將實現雙贏的局面。”

回望瑞安房地產的開發經驗，多以舊城改造和城市更新為主，無論是佛山的嶺南天地，還是上海的翠湖天地、瑞虹新城，都是基于大規模的舊城改造，其中嶺南天地更是當時廣東規模最大的舊城改造項目。正如知名地產分析師嚴躍進所言：“舊城改造，可以證明瑞安的品牌影響力，也證明了瑞安是城市更新的杰出代表，但是城市更新體量大，約束條件多，競爭類的企業多，也是瑞安在今后所需要關注的地方。” 正是這樣來自重資產運營的考量，倒逼著瑞安房地產開始輕資產轉型。

伴隨著輕資產轉型，瑞安房地產退地以及拆分新天地上市背后的邏輯顯現，正如嚴躍進所言：“退地與上市等一系列做法是企業在反思既有的資產結構做出的積極優化。淘汰一些開發前景不強的項目，同時促進優質資產上市等，這都是瑞安整個企業體系會考慮的內容。”

張波表示：“作為典型的港企，瑞安并沒有追求規模化發展，而是更多關注于利潤率表現，從瑞安在內在的發展來看，一直深耕城市更新領域，但城市更新這一賽道本身就不是‘快車道’，同時對于現金流還有很高要求。近幾年隨著房地產調控的不斷從緊，拿地成本不斷提升，瑞安的發展也逐步偏向保守，預計瑞安后續依然會更為重視財務健康度。”

“在房地產開發后時代，去杠桿化，重品質化的時代，能夠占據重點城市的舊改項目，也是發展潛力的體現。但舊改項目本身對于房企實力的要求較高，開發周期長，對于現金流的要求更高，一般財務穩健型房企，加上獨特的地緣資源，會更具長期發展優勢。”張波補充。