營 山 地 產

——商業地產風云錄

營山，一個西部五線小縣城能跨進百強縣，能讓麥當勞、蘇寧國美、奧特萊斯、永輝超市等落地，能吸引碧桂園、綠地觀望，不能不說還是具有相當戰略地位的。從九十年代舊城改造一條街道拉通整個縣城的沿街商業，到今天圣樺時代廣場商業綜合體的大MALL時代，個中曲折、興衰榮辱只有親身經歷了的人才能仔細體會。有人據此走上四海發家之路，也有人一蹶不振；有人見好就收，也有人又入藍海赤膊再戰。據此認為，有人應該記錄這波瀾壯闊的大時代下那些營山地產界的先驅，管中窺豹或學得一二，那更是不辜負先行先試者的那份魄力和千山萬里的勇氣。

上世紀九十年代舊城改造，底層商鋪，從書院橋到西街老汽車站。營山就這一條街道，沿街為市。這才是老百姓眼中的“正街”，逢場過節，人頭攢動接踵摩肩，生意好得不得了！以致后面相當長的年月“正街”商鋪價格奇高還沒賣的，只有坊間傳聞XX輸了一個鋪子，如此交易而已！這些應該就是營山第一代商業，為自然銷售。舊城改造，據此造就了營山第一代開發商，為此拉開了營山大地產時代的序幕。

在舊城改造時代中，營山幾個菜市改造成就了第二代商業，農貿市場加購物超市。超市一詞這才在營山興起。榮泰房產開發的東門口菜市+百貨超市無疑是其中翹楚，南門菜市，西街菜市，磨子街菜市。這其中很令人玩味的磨子街菜市歇菜了，行政手段、地痞流氓招數用盡依然門可羅雀，且以后數年之中，不管周邊小區住戶如何興盛他依然一如既往的沒商氣。磨子街菜市與東門口菜市一街之隔，他就起不來！原因？！你可以找很多！再往后其開發商黃XX在成都一蹶不振，難道這就是傳說的江湖？

“寶珍廣場+時代春天片區”和“香江名都”一南一北，兩個營山知名社區引領了營山第三代商業——社區商業。隨著營山房產開發黃金十年的到來，建林房產開發的時代春天率先進入住宅千元時代，同時開發了社區配套商業。多以臨街底商配套，部分二樓商業，少量獨棟主題商業。配套底商進深不大面積小，易于快速變現回籠資金。開發商經過自然銷售，也賺得盆滿缽滿，這里不得不單說掌門人薛XX的商業思維和現金流意識，真不是一般人可以比擬的。這為他在以后即使碰到相當困難的處境甚至是絕境的局面時，依然瀟灑翻身！片區商業形成后，車水馬龍紙醉金迷并不為過，“XX王朝”日營業額六位數并不是神話。榮泰房產開發的香江名都也以住宅外沿河商業引領著當時人氣并不旺的橋頭北岸，當時還并沒有“北部新城”這一說法。這時候已經有大商業的苗頭了，多是獨棟專業商鋪，進深長面積大，難于銷售，對開發商來說資金壓力巨大。在苦苦支撐等來北部新城大面積開發后，人流商氣驟然上升，日進斗金有點夸張但確實生意興隆，單這一點不得不佩服掌門王老爺子的戰略前瞻性。

在這之中不得不提到營山黃金十年中繞不開的信誠集團。信誠集團是由北觀建司發展而來，經掌門人蘭XX勵精圖治發展成集團公司，個中滋味只有獨自斟酌。單說其開發的社區配套商業，基本沒形成熱點片區，也就是說走到哪里修到哪里，不形成聚合效應，成為真正平淡的社區商業。如“金科華府”，原本就是一條成熟的營山老街，沒有經過引導，自然招商，自然經營，自然生存。像步行街它又從中可以通車，像商業街區呢又不形成聚合輻射！整個路面隨時是破爛不堪，餐飲商業油煙亂排，一眼就明白這是沒組織的平淡的！商鋪經過自然沉淀，人氣商氣自然形成，平時抵押貸款，需要用錢時這一兩年集中出售，也不失為一種穩妥的資產處置方式，這和掌門人一貫穩健的作風一脈相承。

還不得不提的朗池房產，本有機會在“1826光耀紫極”項目中一展片區熱點商業，也功虧一簣，令人扼腕！其規劃的“營山民俗商業步行街”方案大氣磅礴，其中的“營山民俗十景”更是精彩紛呈，項目定位恰當，建筑落地處理細致，周邊人口輻射足以支撐這么兩萬平米片區商業。這個“營山民俗商業步行街”很多人連聽都沒有聽說過，最后，因政治地震一再擱淺，近年才又舊事從提，早已桃花依舊物是人非，確實唏噓不已。其實歷史又給了一次機會給朗池房產。文運國際最后一塊地先是商業規劃，信誠公司幾易其稿，但當時面對巨大的資金壓力和嚴重匱乏的商業資源幾經猶豫，最后全盤托付朗池。幾經斟酌，朗池公司還是走了現在看來也是最為穩妥的修住宅變現路線！這無可厚非，畢竟生存大于理想！但在營山商業地產開發的歷史中，無奈又多了一棟懵滅于萬千鋼筋水泥中平庸的建筑，而與成為作品擦肩而過，不得不令人甚為感嘆！

這些年中大量的住宅小區開發，基本都配套有社區商業。“水木清華”、“帝壹灣”系列、“凱悅世紀城”、“中虹國際”、“金域鴻都”等等猶如金鴻一瞥，西城建司系、德惠系更如流星劃過。更多的是建筑，談不上作品。后起之秀，如華邦系、信智系、永康系，“天悅”系列、“天成國際”社區商業可謂蜻蜓點水，都還沒走出大商業這一步！信智系更是攜這幾年攢下的家底圍獵南充200畝大盤，短時間難有回首之作！他山之石，我們拭目以待，青年才俊，有尤未知！

專業市場、主題商業成為營山商業地產的第四代產品。隨著城市化的進程加快，招商引資是一個繞不開的話題。一大批招商引資項目落地營山，從最早的“義烏商場”到如今遍地開花，各式各樣的專業主題，五花八門的銷售方式令營山人民目不暇接。其中“億聯建材市場”、 “益民農貿市場”、“88號商貿城”，“九龍服裝商貿城”等，手法都是猛炒主題，宣傳銷售如火如荼，這其中良莠不齊。有的把大城市玩剩下的“返租銷售”搬下來，賺得滿口流油，還說營山人民真樸實！大家都知道招商項目，土地價格是相對較低的。一兩萬的售價，成本呢？話先說到這兒，到時候留下一地雞毛的都是等待破產的商管公司，開發商？早就洗手出局了！最后還有割了苗滿街的韭菜樁子！還是要提一下榮泰房產“九龍服裝商貿城”，王老爺子率先引進專業市場商業模式，頂層綠化連廊式低層建筑格局，砸下重注邀入九龍服裝，扛過開業，商鋪受追捧，變現！現在還一地爛坑的朗潤國際廣場，也是走的招商這條路。但說實話，雖然是走的招商路線，但確實是想做實體酒店經濟，想運營一份資產，沉淀一灣情懷。無奈對外投資跟錯路線，有去無回，資金鏈斷裂。遙想當年，掌門人鄭XX攜溫江開發余威，劍鋒直指營山，豪情萬丈，指點江山激揚文字，是何等的酣暢淋漓！唉！這就是江湖！可憐了欲哭無淚，一世等房的百姓！但愿政府好好善待！

MALL時代。這在一二線城市都有點膩歪的東西，近年才悄然而至。打上這個印記的是一個外來戶——圣樺集團。為什么是悄然呢？圣樺來營山，先做的也是住宅，也要看一下風水、服一下水土才動手。圣樺相對于營山這種地方來說有強大的商業資源是全部本土開發商不可相提并論的，當然她的人脈資源也不是一般的！坊間傳聞，圣樺旗下一住宅項目和旁邊一路之隔的本地開發商項目同一天拿地，她規劃先過，施工證先拿，預售先拿一個月。這是什么概念，意味著人家先你一個月賣房子收合同款，同區域客戶搶一個少一個，表示人家處處先你一步！回過頭來說圣樺時代廣場，在營山應該是有里程碑意義的。大商業布局處處盡顯，主力店從建筑規劃上就予以傾斜，圣瑞云臺、永輝超市、麥當勞等相繼落地，主力賣場吃穿行游娛購綜合一體化運營，營山大型宴會餐飲空位彌補，體驗式風情商業步行街以前都只在開發商的美好規劃中，這次也真正得以呈現。前面用住宅的開發利潤扛過大商業的開業運營，大商業的聚合效應帶動商業街小鋪子的熱賣，回籠資金，轉戰下一個城市，向營山揮一揮衣袖，作別那西天的云彩！當然在這之前 “泰合商貿城”和榮泰開發的“歐瑪特廣場”都是商業綜合體路線。我們不難看出成功的商業綜合體，需要大型商業主力店和賣場支撐，需要開發商在運營前期生扛（而且要身體好，否則扛不住），其實成功的必要前提更應該是區域消費人口，也就是基礎人流量，這些都不具備或者預期都不會生成，那你就老老實實的修住宅賣，少做甚至不做商業！

是非成敗轉頭空,多少煙云笑談中!過往的大佬們:千山萬里,江湖已遠,他日重逢一笑!江湖已經留下你們的背影和那不老的傳說,歷史終將不會遺忘! “沉舟側畔千帆過”,未來的天空不會風輕云淡,奮斗的歷程永不磨滅!