這兩天，朋友圈里有房產中介朋友的市民，應該已經被這個重要消息“轟炸”過很多遍了——11月15日起，寧波將開始實行二手房交易資金監管新政，交易流程和原來的完全不一樣了！

對于這項新政，寧波網在上個月政策出臺時候就做過獨家通俗解讀(新政出臺 二手房買賣流程將有重大變化 通俗版解讀來了)。

昨天，市房管中心專門就實行資金監管后的二手房交易新流程，發布了注意事項，以及辦理流程示意圖。

注意事項1

我們先來看流程圖：

簡單說，新的二手房交易流程相比原來，最大也最重要的一個變化，就是按揭審批環節提前了。

以前，二手房買賣雙方完成過戶手續、辦出不動產權證后，買家才可以拿著證去銀行申請按揭。按揭能不能批下來、能批到多少額度都是未知的，這就讓已經沒了房子的房東很憂心，房款的大頭一般可都是按揭款，萬一買家的按揭批不下來，那就問題大了……

而從11月15日起，變成了銀行預先完成買家的按揭審批，只有審批通過后，買賣雙方才能去辦過戶。這樣一來，過戶完房東拿不到按揭款的風險，就可以完美杜絕。

市房管中心特別提示——無論是房產中介促成的二手房交易，還是買賣雙方自行成交的二手房交易，只要買方需要按揭貸款的，都需要在辦過戶手續之前取得商業銀行貸款意向或公積金貸款審批。買方需要貸款(預)審批的，在完成二手房交易合同的網簽備案后，買賣雙方不能打印已備案的合同。只有貸款(預)審批通過后，才能打印已備案合同，辦理后續過戶等手續。買賣雙方合同網簽后，會收到系統發送的短信(含合同編號)，然后憑短信內容，到銀行辦理貸款(預)審批申請(銀行需要憑合同編號和買賣雙方任一姓名查詢合同)。

注意事項2

第2個需要注意的問題是，完成按揭審批或公積金貸款審批后，二手房買賣雙方得抓緊時間去辦過戶、繳稅，這個審批，是有時效的！過了時效，就得從頭再走一遍審批流程！

市房管中心提示，商業貸款或公積金貸款在7個工作日給出貸款(預)審批結果；組合貸款在9個工作日給出貸款(預)審批結果。買賣雙方取得商業銀行貸款意向或公積金貸款審批通過后，需要在5個工作日內辦理過戶、繳稅等手續。

那么，怎么才能知道按揭審批通沒通過呢？

銀行貸款(預)審批通過后，房管部門的平臺，會將貸款(預)審批已通過的信息，以手機短信形式告知買賣雙方。

注意事項3

第3個需要注意的問題是，只要是通過房產中介成交的二手房，買賣雙方必須在銀行辦理交易資金監管。首付款、按揭貸款、一次性付款、分期付款的房款，即所有房款，均要納入監管。但定金、交易稅費和中介費，由買賣雙方自行約定要不要納入資金監管。

而不通過中介、買賣雙方自行成交的二手房交易，雙方可自愿選擇是否辦理資金監管。

市房管中心提示，通過房產中介成交的二手房交易合同，房管部門的系統默認資金交割方式為資金監管，不能選擇；自行成交的，則可以選擇交割方式。

銀行辦資金監管免費，不能收服務費。

辦了資金監管有什么好處呢？

辦了資金監管，意味著大頭的房款，都是由銀行先保管著的。如果在過戶之前房東出了什么問題導致房子沒法過戶，比如被法院查封掉了，那買家付的首付款是能夠拿回來的。這對降低買家的交易資金風險很有利。

注意事項4

這里就說到需要注意的第4個問題了：房東什么時候才能拿到房款——包括首付款和買家的按揭款？

這個問題，在辦資金監管的時候可以約定。市房管中心發布的那張交易流程圖上，實際上也舉了例子。

比如，在辦資金監管的時候可以約定，一旦過戶手續完成，銀行就將買家首付款劃到房東賬戶。

至于按揭款，一般都是銀行放款后立即轉到房東賬戶的。

新聞延伸

還應該注意3個問題

說完新的二手房交易流程下需要注意的4大問題，記者通過對多家中介的采訪，有必要再跟大家說說另外還應該注意的3個問題。

我們先以最常見、最典型的一種二手房交易情況，來更細致地梳理一下新的二手房交易流程。

最常見、最典型的情況，即通過房產中介成交；房東還有按揭沒還清，需要提前還貸；買家也需要辦按揭，才能買得動房子。

第一個問題，房東提前還貸的資金從哪里來？

過戶之前，房子必須是貸款全部還請、抵押已經注銷的狀態。

以前，一般都是買賣雙方協商，買家的首付款自然是先給房東，用于房東提前還貸的。而在新的交易流程下，資金監管了，買家的首付款在過戶完成前房東是拿不到的，這就需要房東自己去籌措提前還貸的資金。

目前市面上可以提供提前還貸資金的機構，利息可能是比較高的。100萬元的資金，有可能一個月的利息要上萬元。如果銀行按揭放款時間長，得兩三個月才能放貸下來，那這筆利息，房東可能是不愿意承擔的，很可能要轉嫁給買家。

買賣雙方在簽合同前，這個問題恐怕需要協商妥當，不然很容易后期起糾紛。

據悉，房管部門根據最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部今年10月22日聯合制定的《關于辦理非法放貸刑事案件若干問題的意見》，正在嘗試引入合法合規、利息較市場水平相對低廉、能夠為二手房交易提供短期融資的相關金融服務機構。

第二個問題，有些銀行提前還貸是要預約的，可能要提前一個星期；而按揭預審批完成后，規定必須在5個工作日內去辦過戶。如果時間計算不好，等提前還貸完成，有可能過了5個工作日，得從頭再去辦按揭預審批。如果這期間買家出了什么問題，最后按揭變成批不下來了，而這個時候房東提前還貸都還進去了，事情就會變得很麻煩。

中介、買賣雙方，可能都應該在走交易流程之前提前注意這個問題。

第三個問題，過戶完成后，買家需要到不動產登記部門辦抵押登記手續、拿他項權證。如果買家不配合，遲遲不去辦手續，就會造成銀行放貸時間的延后。這就回到第一個問題了——如果房東是外面借了錢提前還貸的、等著按揭放下來還款的，那這個利息這么算？

有房產中介人士表示，新的資金監管下的二手房交易流程，對保證買賣雙方的資金安全是非常好的。如果這套流程能更精細一點，把不同的銀行、不動產登記機構也納進來，市民辦事的便利性會更高。

她舉了個比較復雜但又很常見的例子，比如房東的按揭是在工行辦的，買家的按揭要在建行辦。如果買賣雙方網簽備案完成、在建行資金監管和按揭預審批都完成后，不需要房東借錢提前還貸，而是建行、工行、不動產登記機構之間溝通，在后臺就完成房東的提前還貸、抵押注銷手續，同時，接下來的過戶、買家的抵押登記手續也自動流轉下去，形成一個閉環，那上面我們說的3個問題就不存在了，買賣雙方的辦事便利程度、二手房交易的效率也會大大提高。

新政策到底會給寧波二手房的交易帶來什么樣的變化、后續還需要如何改進？也許只能等到新政實行一段時間之后再看。

寧波晚報記者周科娜