摘要：

自中央政府及軍委下達部隊“從嚴管理空余房地產租賃”等政策及“清退違規用房、停止有償服務”等通知以來，評估行業對部隊用房的業務類型出現爆發式增長。本文從實務角度對部隊用房的估價方法選擇、實勘問題疑難、評估參數選取、影響因素修正等方面辨析該類業務與常規業務類型的差異，為從業人員在涉軍項目實務疑難方面提供解決思路與可行方案。

關鍵詞：

房產評估 軍隊房產 實務疑難

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一、概述

從政策脈絡上來看，早在2004年，國家建設部、工商管理總局、國家稅務總局、總后勤部聯合發布《關于進一步加強軍隊空余房地產租賃管理工作的通知》(后營字[2004]1285號)，其主旨在于加強空余房地產的租賃管控，既發揮了空余房地產的資源效益，支援了地方經濟建設，又彌補了國防經費不足，對保障戰備、服務部隊起到了積極作用。

但針對軍隊空余房地產租賃管理中存在的突出問題，減少空余房地產租賃對部隊造成的負面影響，2014年5月30日，解放軍總參謀部、總政治部、總后勤部、總裝備部、軍委紀委聯合發出《關于進一步從嚴規范空余房地產租賃管理有關問題的通知》，要求各級單位普查“清房、清車、清人”。同年6月，總政治部、總后勤部、軍紀委發出《關于建立軍隊人員住房報告、公示和核查制度有關問題的通知》，旨在從住房管理機制上切實維護軍隊人員住房權益。2016年7月30日，解放軍發出《關于進一步做好離退休干部違規住房、用車問題清理工作的通知》，要求全軍和武警部隊堅決貫徹，采取有力措施深入推進清理，確保清退務盡、不留死角。

除空余房地產租賃及違規住房等存量房管理問題，軍隊安置住房也涉及廣大官兵最關切的生活待遇。實施安置住房區域統建是一件促改革、安軍心的大好事，是事關官兵切身利益的大實事，2016年12月，軍委后勤保障部印發了《關于推進軍隊安置住房區域統建試點工作有關問題的通知》，按照“土地統一調配、經費統一籌措、工程統一建設、房源統一配售、資金統一管理”的模式，為安置住房區域統建工作推向全軍邁出重要一步，其核心是克服過去分散自建的諸多弊端，解決苦樂不均等突出問題。

不難看出，軍委各項政策的發布目的均是減少軍隊不必要的非軍事管理能力、增強軍隊戰斗能力。為了解決軍隊清退違規用房、辦理軍地房地產手續交接的估價目的而發起的涉軍房產評估項目，就成為目前評估行業涉軍項目的主要來源。本文即從實務角度對部隊用房的估價方法選擇、實勘問題疑難、評估參數選取、影響因素修正等方面辨析該類業務與常規業務類型的差異。

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二、現場查勘需要注意的事項

根據《軍隊房地產價格評估管理暫行規定》(1998年2月9日總后勤部發布,自發布之日起施行)，軍隊房地產評估項目，既不能發生資產流失、軍隊權益受損等問題，也不能產生軍地矛盾、遺留權屬糾紛問題。根據《房地產估價規范》(GB/T50291-2015)內容，主要評估方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法等主要估價方法及修復成本法、標準價調整法、價差法、基準地價修正法等其他估價方法。根據軍委后勤保障部《關于從嚴規范土地轉讓項目審核辦法辦理有關問題的通知》(軍后建(2020)235號)及附件《土地轉讓估價技術要求》內容，土地的評估有其特殊性，對估價方法及參數選擇有保密性要求，因此本文只針對涉軍房產評估做有限分析。

針對涉軍項目不同估價目的涉及的房產類別，可以根據估價對象實際情況、掌握市場資料及所處區域政策選擇適當方法。

如針對營區外干休所及家屬區等類型住房，河北石家莊結合總后勤部《軍隊現有住房出售管理辦法》(總后勤部(1999)后營字第530號)、省房改辦《關于對駐石部隊按經濟適用住房價格出售公有住房請示的批復》(冀政房改(2003)15號)以及中央軍委關于“現有住房出售價格，原則上按照所在城市同地段經濟適用住房價格出售”的精神確定地方政策：“軍隊按照經濟適用住房價格出售現住房，應統一執行市政府公布的有關年度經濟適用價格。”該類型房產評估可根據室內裝修情況及區位條件采用比較法。

如清退空余房地產中涉及臨街房屋已租賃的，可根據簽訂合同及周邊市場租金水平，選用收益法測算租賃期內、外不同還原率條件下的補償價格。如軍隊轉場遺留的營房、構筑物等，則適用成本法中工料測量法計算重置成本減去折舊后的成本價值。同時由于部分訓練場所不破壞地貌，僅搭設并修建少量訓練用構筑物，該類房地產評估項目亦可根據地方提供的規劃指標，按照假設開發法測算開發后收益扣除拆除、修建成本后的開發價值。

選用成本法測算軍隊建(構)筑物時，由于建材并不是市場通用標準，同時入賬科目也并非普通項目可詢可查，故可采用替代原則類比相似建(構)筑物的建安成本推算。由于軍隊建(構)筑物并不以盈利為目的，且訓練用類型建(構)筑物在正常市場無售賣案例做詢價對比分析，但根據行業要求估價規范需要列示利潤率，故分析可采用國企績效標準平均利潤指標參考計算，同時考慮財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016)36號附件3)等法規作為部隊建設開發以及租賃空余房產收入計算增值稅相關政策依據。

根據國務院國資委考核分配局按年度編選的《企業績效評價標準值》內容，針對房地產建筑行業及房地產開發行業分別列示成本利潤率的優秀值、平均值、較差值。

在對軍隊房產評估的實地勘察中，由于軍事管理制度的保密性與地方不動產登記制度的延后性，常常會發現有的建(構)筑物已經損毀嚴重甚至不存在，但評估清查列表中依然存在該項房產。針對該種實際情況，項目進行時一方面要詳細落實估價對象的實際方位與圖示位置、測量數據與圖示數據，詳細記清現狀情況及領勘人簽字，一方面應綜合衛星數據、歷史影像資料及領勘人或相關權益方描述，采用列表不計價方式列示在評估結果中，并在特殊事項中說明情況。

部分地區的涉軍項目估價對象雖然有權屬證書，但由于歷史資料變動及相關人員變動，原證載面積、用途、權益人等內容均與估價(現勘)時點出現較大程度的偏差與變動。針對該種實際情況，需要估價人員及時溝通并核實信息，既不能由此耽擱估價項目的正常推進，也不能違背估價原則瞎評、亂評，尤其要結合估價目的，確定估價對象市場價值，區分權益方合法價值。

目前涉軍項目多為清退違規占用建筑物等內容，亦有軍隊轉場、土地置換、損毀補償等特殊目的項目。前者涉及多為租賃、已售等中小型物業建筑物，后者多涉及整體建(構)筑物及土地等多類型估價對象。

一般可供租賃、出售的部隊房產多位于城市建成區內，周邊有可類比詢價的市場案例，可用性較高，按部隊與實際使用人之間的合同協議即可采用收益法與比較法得出租賃期內、外權益價值。但部分樓堂館所、招待所等中型服務機構，周邊缺乏類似規模的案例，則需要估價人員從專業角度綜合分析收益、運營成本等數據研判該類不動產的預期收益，同時結合重置成本扣除折舊后的成本價值，綜合確定部隊房產的市場價值，不能發生資產流失、軍隊權益受損等問題。

對于市區外的營區駐地及訓練場地等部隊房產，雖然所處區域比較偏遠，配套設施不全，但結合估價目的，反而能體現部隊作訓的野外拉練、地形豐富、不擾民等優越性。同時由于營區使用及官兵建設，在移交地方時更能起到熟化土地、挖掘空閑土地資源潛力、調余補缺置換整合等宏觀調控效果。

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三、總結

涉軍項目雖然屬于估價行業的業務類型，但從多方面比較，涉軍項目與普通項目確實存在特殊性及復雜性。特別是涉軍項目由于后續存在軍隊內部評審，造成涉軍估價項目并不是類似普通項目出具報告交付、收費并存檔即為完結，而是要歷經反復、多次的核實、溝通、釋疑等才出具報告參加軍隊內部專家評審。同時涉軍評估項目作為軍隊相關項目整體中的一個環節，評估機構務必要安排專業人員、時間充裕地對接項目，保證時間節點操作。此外，針對原始重要資料加強管理，防止丟失、損壞及泄密等相關要求，有多位專家及相關文章多次重點詳述，在此不再贅述。

部隊房地產是我國房地產市場的重要組成部分。對部隊房地產的估價，既要從國家法律法規層面遵從相關房地產管理法規操作涉軍評估項目，也要從行業規范方面遵循估價原則并選用合規方法挖掘市場價值，還要從軍隊內部管理制度中學習標準化、精準化的管理作風，爭取為估價行業規范操作流程、精簡估價程序貢獻積極力量，同時更服務于新時代的強軍目標，為提高部隊戰斗力貢獻行業力量。

參考文獻

[1]《房地產估價規范》(GB/T50291-2015)；

[2]《企業績效評價標準值》，國務院國資委考核分配局，2016年-2020年；

[3]《軍隊國有資產管理規定》

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