小編的鄰居孫大爺抱孫子啦！唯一的兒子在國外，孫大爺決定出國去帶孫子，臨走前，孫大爺把自己的住房租給了一家公司，該公司要求開具增值稅專用發票，這可讓孫大爺犯了難，向小編求助。小編我可是個熱心寶寶，來，咱給孫大爺算一算！

個人出租住房所涉及稅種繁多，每個稅種的稅率、計算方法、征稅對象、扣除項目和納稅期限等都有所不同，小編幫孫大爺整理了一下，共涉及增值稅、城市維護建設稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅等稅費，孫大爺房子的租金是每年50000元，別著急，我們一個一個來算。

增值稅

國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第16號第四條）：其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

政策依據

孫大爺要繳納的增值稅為：50000÷（1+5%）×1.5%=714.29元

Tips

個人出租住房時，應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

個人出租非住房時， 應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

開具增值稅專用發票，不享受月銷售額不超過3萬元的企業或非企業性單位暫免征收增值稅優惠。

城市維護建設稅

《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》(2011修訂)第三條規定，“城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與消費稅、增值稅、營業稅同時繳納。”

政策依據

孫大爺要繳納的城市維護建設稅為：714.29×7%=50元

Tips

納稅人所在地在市區的，稅率為7%

納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%

納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%

房產稅

根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（三）項規定：“對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅。

政策依據

孫大爺要繳納的房產稅為：

（50000-714.29）×4% =1971.43元

Tips

個人出租住房房產稅從租計算的公式為： 應納稅額=（租金收入-實繳增值稅額）×4%

個人所得稅

《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

《關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）：個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

個人出租住房按照“財產租賃所得”項目計征個人所得稅，具體計算公式及適用稅率見下表:

政策依據

孫大爺每次（月）收入所得額為：

（50000-714.29-50-1971.43）÷12=3938.69<4000

財產租賃所得，每次（月）收入不超過四千元的，減除費用八百元為應納稅所得額。

孫大爺要繳納的個人所得稅為：

（3938.69-800）×10%×12=3766.43元

城鎮土地使用稅

根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅（2008）24號）第二條第（三）項規定：“對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

政策依據

孫大爺不需要繳納城鎮土地使用稅

教育費附加、地方教育附加

《財政部、國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知 》（財稅〔2016〕12號）：將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的范圍，由現行按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過9萬元）的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人。

政策依據

孫大爺不需繳納教育費附加、地方教育附加

印花稅

根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅（2008）24號）第二條第（二）項規定，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

政策依據

孫大爺不需要繳納印花稅

投稿：禹城市地稅局 楊學凱

審核：禹城市地稅局 梁明順