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新房庫存約3.6萬套

這些要賣多久？

2021年第一季度已成為過去式，按以往經(jīng)驗，接踵而至的四、五月，恰好是一年樓市成交的爆發(fā)階段。

據(jù)零距離房產(chǎn)統(tǒng)計近60個全市在售及待開樓盤相關(guān)數(shù)據(jù)，目前常熟全市新房廣義總庫存量約3.6萬套，廣義總庫存面積達505萬方。（數(shù)據(jù)來源透明售房網(wǎng)及地塊相關(guān)公示，僅供參考，以官方發(fā)布為準，廣義庫存包括在售、待開及新地庫存）

常熟近期商品房成交情況表 數(shù)據(jù)來源：常熟透明售房網(wǎng)

根據(jù)透明售房網(wǎng)公布的2020年3月至2021年2月的成交情況，常熟過去12個月新建住宅月均成交量約1065套。

按這樣的去化速度，常熟目前的新房庫存需要近34個月才能去化完畢。

數(shù)據(jù)說明：

成交數(shù)據(jù)來源于常熟透明售房網(wǎng)，其中網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（已售面積、套數(shù)）會存在一定的滯后性。

部分純新盤的庫存面積=土地面積*最高容積率（一般樓盤都會用足容積率）

本次統(tǒng)計，只統(tǒng)計了在售住宅+已拿地的待開住宅部分，商業(yè)地塊未列入統(tǒng)計范疇，另外有部分樓盤因為年代久遠，難以找到準確的庫存數(shù)據(jù)，也一同未列入統(tǒng)計。

看到這里，先冷靜思考一下，你覺得將近3年的去化周期，長嗎？

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高庫存下的難題

買房人或許覺得也挺好？

3.6萬套，34個月，面對這樣冰冷的數(shù)字或許大部分朋友還沒有一個具體的概念。

所以我們不妨來對照一下其他城市的數(shù)據(jù)：

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年2月末百城商品住宅去化周期約12.48個月，這屬于一個比較平均的參考數(shù)值，相對來說一線城市去化周期更短，為9.11個月。

和常熟去化周期相近的，是日照、包頭這樣的城市。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心認為：房地產(chǎn)庫存去化周期的合理區(qū)間在6-18個月。

從數(shù)據(jù)來看，目前常熟的庫存去化周期處于高位狀態(tài)，高庫存是當下常熟市場面臨的一個難題，但這道題卻是出給開發(fā)商和市場的，買房人考慮的范疇是買不買得到和買不買得起。

那么，是不是意味著接下來常熟買房人都應該笑了？

想買房的朋友估計會這么想：既然庫存那么高，那我肯定要好好挑選挑選，只要賣不掉，它必然會降價！這樣看來，高庫存也挺好的，就看誰能熬過誰！

從目前的庫存情況來看，機會會有，買房人需要緊盯市場變化，選擇合適的機會入場。

從2018年至今，常熟各大版塊的價格基本沒有出現(xiàn)比較大的浮動，處于一個比較穩(wěn)定的橫盤階段。

在下來一輪需求爆發(fā)之前，就是買房的窗口期。按照基本的經(jīng)濟學原理，供過于求進入買方市場后，現(xiàn)在的樓市情況對買房人來說確實是更有利的。

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市場分化環(huán)境下

我們來說點別的

值得一提的是，常熟三環(huán)內(nèi)的廣義庫存新房量僅約7000套，占到總庫存量的20%左右，更多的庫存分散在了城北城鐵片區(qū)、南部新城和各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)上。

而按照當下常熟樓市的成交情況，市區(qū)比其他區(qū)域好賣多了，三環(huán)外的區(qū)域壓力無疑會更大，這也反映了當下常熟樓市區(qū)域分化的現(xiàn)象。

在這樣的背景下：

◎市區(qū)+偏改善類產(chǎn)品，這兩者的結(jié)合成為了當下常熟樓市容易走量的硬通貨；

◎非熱門板塊由于房子賣不動，戶型開始越做越小，總價也越來越低，開始考慮投資客戶；

按照目前的庫存情況，常熟的平均戶型面積為140㎡左右，這個平均面積確實是比較大的，也能反映出庫存里面尚有不少大面積的戶型未出售。

◎熱門板塊樓盤，為了獲得更高的溢價，各種新產(chǎn)品層出不窮，比較有代表性的例如近年來的文化片區(qū)。

其實在樓市里，三、四線城市出現(xiàn)庫存較大的情況很常見。根據(jù)以往經(jīng)驗，下一波買房的機會，就是再提“去庫存”的時候。

只要價格到位，消化庫存還不容易嘛。

最后不妨再送給大家?guī)拙湓?，免費的：

1、假如你是真心想要買房，考察一個樓盤的同時，也了解下區(qū)域內(nèi)的情況，如果區(qū)域庫存比較多，確實還有挑挑揀揀的機會；

2、剛需的朋友別想了，本文和你關(guān)系不大，該買的時候還是要買；

3、可以的話盡量選擇好一點的地段和產(chǎn)品，如果周邊教育資源也不錯的話更好，這樣的樓盤即便是在市場不好的時候也能走出獨立行情；

4、還想等等看的朋友，可以關(guān)注一下今年的土拍情況，估一下未來的供應量，雖然可能你會等得更久，但買房的機會或許就在這兒。

最后希望大家都能早日住上屬于自己的大房子，這3.6萬套庫存里必定有你一套！