本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”（ID:MESPACE007），作者：李荇。

前不久，深圳市規(guī)劃和自然資源局公開(kāi)征求《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局部修訂意見(jiàn)，其中剔除了“商務(wù)公寓”的表述。至此，近年來(lái)長(zhǎng)期遇冷的深圳商務(wù)公寓或?qū)⒄竭M(jìn)入“存量時(shí)代”。這個(gè)最早誕生于1998年的細(xì)分公寓品類(lèi)，甚至有可能逐漸退出歷史舞臺(tái)。從一度被視為投資風(fēng)向標(biāo)的存在，到未來(lái)投資屬性褪色日漸住宅化的變異，商務(wù)公寓還有沒(méi)有投資前景？未來(lái)將會(huì)如何演變？本文略作探討。

PART 01

“住宅化”發(fā)展，絕版商務(wù)公寓更香了？

對(duì)于眼下的存量商務(wù)公寓而言，驚一時(shí)，喜一時(shí)，可能是其心態(tài)變化的最佳寫(xiě)照了。因?yàn)榫驮谛抻喴庖?jiàn)發(fā)布之前的十幾天，深圳市住建局明確允許新建和已建成的商務(wù)公寓使用燃?xì)夤艿溃x予了其居住的屬性，有助于去化周期的縮短。

因此，在學(xué)位和管理費(fèi)高企的問(wèn)題仍未解決的情況下，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政策的利好效應(yīng)會(huì)影響短期內(nèi)商務(wù)公寓市場(chǎng)會(huì)有一波上行行情。加上“商務(wù)公寓”或?qū)⑼顺鰵v史舞臺(tái)的雙重作用，“絕版”2字占據(jù)了深圳部分商務(wù)公寓品牌方營(yíng)銷(xiāo)廣告的標(biāo)題，或許會(huì)有一波投資客選擇商務(wù)公寓。但是也有知名房企營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》采訪中直言，總體上市場(chǎng)的影響不會(huì)太大。

因?yàn)樯虅?wù)公寓產(chǎn)品的“住宅化”，不是一簇燃?xì)饪梢渣c(diǎn)燃的。它賴(lài)以生存的土地性質(zhì)一般是二類(lèi)居住用地、商住用地或商業(yè)用地，而非住宅用地。另外公寓在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要5年自持、交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)稅等高于普通住宅的交易成本，這對(duì)于剛需住戶(hù)而言是一個(gè)難以忽視的缺點(diǎn)。可見(jiàn)，無(wú)論是燃?xì)狻⒐芾碣M(fèi)甚至是學(xué)位的配套，都難以掩蓋商務(wù)公寓與普通住宅之間的差異。

而深圳當(dāng)前做的努力，其關(guān)鍵在于提升商務(wù)公寓的住宅功能。畢竟公寓在價(jià)格方面還是存在顯著優(yōu)勢(shì)的，能夠滿(mǎn)足部分擇業(yè)觀念不同的新生消費(fèi)群體的需求。據(jù)《南方都市報(bào)》統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)為了實(shí)現(xiàn)“住宅化”這一目標(biāo)，深圳開(kāi)始了曲曲折折的探索過(guò)程。

>> 2018年7月31日，深圳發(fā)布“731新政”：商務(wù)公寓5年限售；新供用地禁售商務(wù)公寓，一律只租不售且不得改變用途。

>> 2019年11月21日，深圳市住建局表示，取消此前出臺(tái)的商務(wù)公寓“只租不售”限制。

>> 2020年7月31日，深圳市住建局表示，全市范圍內(nèi)停止審批新的商務(wù)公寓。

>> 2021年2月21日，深圳市住建局表示，符合條件的商務(wù)公寓和配套宿舍可以申請(qǐng)開(kāi)通燃?xì)狻?/span>

不僅如此，去年7月31日，深圳住建局還鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售性人才房。不難看出，深圳在逐步增加商務(wù)公寓的住宅功能，從規(guī)劃層面減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例，無(wú)一不是在提升商務(wù)公寓的宜居體驗(yàn)。

絕版公寓+住宅化，投資前景會(huì)不會(huì)更香？現(xiàn)在下結(jié)論過(guò)早，但是從住宅功能的增加以及徹底關(guān)上商務(wù)公寓進(jìn)入市場(chǎng)的入口來(lái)看，商務(wù)公寓目前的存在對(duì)于深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不小的困擾。畢竟，在此之前，官方對(duì)待公寓住宅化的態(tài)度大多是打壓，而現(xiàn)在態(tài)度的轉(zhuǎn)變，或許是出于對(duì)當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的綜合考量。

PART 02

商務(wù)公寓40年“變形記”

究竟為何而調(diào)整？據(jù)中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁分析，去年深圳公寓產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，但與此同時(shí)住宅產(chǎn)品卻極度稀缺，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的矛盾。深圳作出讓商務(wù)公寓退出歷史舞臺(tái)的決定，其主要目的是大力調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。另一方面，住宅化轉(zhuǎn)變的官方承認(rèn)，也能滿(mǎn)足部分無(wú)購(gòu)房資格的剛需客戶(hù)擇業(yè)的需求。

所以，這個(gè)最早誕生于1992年的房地產(chǎn)產(chǎn)品，歷經(jīng)了外銷(xiāo)房、寫(xiě)字樓、高端住宅、商住兩用的幾次“變異”之后，有了一個(gè)不盡圓滿(mǎn)的結(jié)局。好在之前商務(wù)公寓憑借著2次“變異”，一度被視為房地產(chǎn)行業(yè)中的“性?xún)r(jià)比之王”，也曾擁有過(guò)屬于自己的高光時(shí)刻。

/首次變異：介于標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓和公寓之間的“變種”

上世紀(jì)80-90年代，為了滿(mǎn)足京津滬等各大城市逐漸增多的外國(guó)人，一些住宅項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)為外銷(xiāo)房。1992年面世的金寶花園，讓外銷(xiāo)公寓的說(shuō)法被正式使用。最初由于這類(lèi)產(chǎn)品大多是精裝修，而且價(jià)格較高，因此公寓逐漸演變成高端產(chǎn)品的代名詞。

到了1998年，因?yàn)楸本?xiě)字樓與住宅的價(jià)格差異逐漸拉開(kāi)，因此可以按揭貸款的寫(xiě)字樓住宅項(xiàng)目需求空間迅速增長(zhǎng)。久而久之，作為介于標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓和公寓之間的“變種”——商務(wù)公寓正式誕生。這類(lèi)產(chǎn)品以公寓立項(xiàng)，實(shí)際肩負(fù)的是寫(xiě)字樓的功能。北京的建外SOHO就是商務(wù)公寓的代表作。這一次“變異”，讓商務(wù)公寓在2000年進(jìn)入了快速發(fā)展階段。

/二次變異：介于酒店和公寓之間的“變種”

經(jīng)過(guò)了幾年的發(fā)展，商務(wù)公寓的產(chǎn)品形態(tài)日漸成熟，提升了外觀、配套、服務(wù)，并出現(xiàn)在越來(lái)越多城市的CBD區(qū)域。在商務(wù)公寓大領(lǐng)風(fēng)騷之際，酒店式服務(wù)公寓的概念悄然興起。

國(guó)內(nèi)最早的服務(wù)式公寓出現(xiàn)于1998年，隨著雅詩(shī)閣等服務(wù)式公寓品牌的進(jìn)入，一些海外資本企業(yè)高級(jí)管理層開(kāi)始將居所更換為服務(wù)式公寓。因?yàn)榉?wù)式公寓對(duì)他們提供精準(zhǔn)高端的服務(wù)，很多海外高管，甚至把服務(wù)式公寓稱(chēng)為“中國(guó)之家”。至此，商務(wù)公寓完成了第二次“變革”，介于酒店和公寓之間的“變種”，提供酒店式服務(wù)以及公寓式管理。通過(guò)服務(wù)客戶(hù)，提高酒店式公寓的附加值。

前兩次的變異讓商務(wù)公寓實(shí)現(xiàn)了價(jià)值的提升，而伴隨著這一次變異卻成了退出歷史舞臺(tái)的信號(hào)。不僅如此，商務(wù)公寓的存在，對(duì)于目前的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)而言已然成為了一種負(fù)擔(dān)。“浪費(fèi)寶貴的土地資源”、“擾亂市場(chǎng)秩序”…這是業(yè)內(nèi)人士對(duì)它的市場(chǎng)表現(xiàn)的評(píng)價(jià)。從相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，這樣的指責(zé)是有理可依的。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2018年以來(lái)，每年深圳公寓的供應(yīng)量達(dá)到成交量的2倍。以2020年為例，批售公寓24910套，成交量?jī)H11735套。反觀深圳一手住宅，2020年批售53177套，成交45384套。不僅如此，兩類(lèi)產(chǎn)品的去化周期對(duì)比同樣鮮明。據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月底，深圳商務(wù)公寓存量可售套數(shù)24118套，去化周期高達(dá)23個(gè)月，而新房住宅存量去化時(shí)間僅8個(gè)月。公寓的巨額存量積壓與住宅產(chǎn)品的稀缺，讓整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的矛盾。不難看出，商務(wù)公寓退出市場(chǎng)，是市場(chǎng)和時(shí)代共同作用的結(jié)果。

PART 03

從辦公到旅宿，沒(méi)有商務(wù)公寓做不了的生意

盡管，商務(wù)公寓即將退出市場(chǎng)，但是其在房地產(chǎn)投資板塊所作出的貢獻(xiàn)是不容忽視的。除去基本的投資增值之外，尤其是它與不同產(chǎn)業(yè)之間鏈接而產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，如辦公、旅宿行業(yè)等等更值得一提。畢竟，曾幾何時(shí)，商務(wù)公寓對(duì)這些新空間產(chǎn)品而言，無(wú)異于一處避風(fēng)港的存在。

/SOHO類(lèi)辦公空間的誕生地

在聯(lián)合辦公等產(chǎn)品出現(xiàn)之前，商務(wù)公寓曾一度成為中小型公司的創(chuàng)立基地。商務(wù)公寓早期的主要作用是商務(wù)辦公區(qū)配套，一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)。其具有居住功能，也可注冊(cè)辦公，服務(wù)的主要群體是商務(wù)人士，為其提供 “短期住宿”。而隨著SOHO族的逐步增長(zhǎng)以及“大眾創(chuàng)新 萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)”的創(chuàng)業(yè)風(fēng)潮下，2019年全國(guó)個(gè)體工商戶(hù)激增至8261萬(wàn)戶(hù)，而SOHO族更是直接超過(guò)500萬(wàn)。如此龐大的市場(chǎng)需求，加上商務(wù)公寓相比起寫(xiě)字樓更具優(yōu)勢(shì)的性?xún)r(jià)比以及兼具辦公與居住的復(fù)合功能，SOHO類(lèi)辦公空間應(yīng)運(yùn)而生。

不過(guò)，隨著越來(lái)越多的創(chuàng)業(yè)空間及園區(qū)的出現(xiàn)，商務(wù)公寓的辦公屬性近年來(lái)逐漸黯淡并被忽視，而這也是前幾年深圳對(duì)商務(wù)公寓功能“糾偏”的主要原因。

/城市民宿的“秘密基地”

商務(wù)公寓的另一個(gè)重要功能是居住。在投資者眼里，公寓功能之所以強(qiáng)大，宜住是關(guān)鍵之一。但真正從居住層面來(lái)考慮，公寓的舒適度并不算太高。因?yàn)樯虅?wù)公寓有著4個(gè)影響舒適度的因素：其一是一般不通燃?xì)猓鲲堉荒苡秒姡瑢?duì)于一些對(duì)廚房要求高的住客而言并不友好；其二是個(gè)別衛(wèi)生間等設(shè)計(jì)也會(huì)與住宅不同，可能會(huì)沒(méi)有窗戶(hù)，容易造成空間潮濕；其三是水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為商用，高于民用價(jià)格，個(gè)別物業(yè)費(fèi)還會(huì)高于住宅標(biāo)準(zhǔn)；其四是公寓一般是一梯多戶(hù)，而且隔音效果與住宅相比不算好。

因此，商務(wù)公寓并不適合長(zhǎng)期居住，但是因?yàn)槠渫鶕碛辛己玫膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)，例如位于城市核心板塊，鄰近景區(qū)或是CBD，方便游覽與購(gòu)物。所以，商務(wù)公寓對(duì)于在小區(qū)生存維艱的城市民宿而言，是一個(gè)更友善的“秘密基地”。打開(kāi)Airbnb，居身于商務(wù)公寓的短租房源比比皆是。不同于被小區(qū)視為“野蠻生長(zhǎng)者”的存在，商務(wù)公寓獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的設(shè)計(jì)以及一室一廳的戶(hù)型，對(duì)于需要更多安靜和私密的城市民宿而言，無(wú)異于如虎添翼。

當(dāng)然，上述兩類(lèi)產(chǎn)品之外，商務(wù)公寓還做過(guò)其他的“生意”，如私房烘焙工作室、瑜伽普拉提工作室等小型創(chuàng)意類(lèi)空間產(chǎn)品。看起來(lái)，商務(wù)公寓與諸多商業(yè)形態(tài)適配度較高，“沒(méi)什么生意做不了”。

PART 04

商務(wù)公寓“謝幕”，公寓市場(chǎng)還值得投資嗎？

不過(guò)，即便擁有諸多空間產(chǎn)品投資的可能性，商務(wù)公寓將要“謝幕”卻是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。原因諸多，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，取消商務(wù)公寓，不僅給居住用地騰出了寶貴的空間，更杜絕了商辦打著實(shí)體的幌子搞住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。商務(wù)公寓介于商辦和居住物業(yè)之間，導(dǎo)致其打著公寓的幌子搞類(lèi)住宅，擾亂了供應(yīng)體系，而且誕生了一大批違法建筑，實(shí)體空間房地產(chǎn)化，同時(shí)還出現(xiàn)了消防安全隱患。”

不過(guò)，商務(wù)公寓之外，還有更為廣闊的公寓市場(chǎng)，其中一些極具發(fā)展前景的細(xì)分市場(chǎng)，值得資本和市場(chǎng)的更多關(guān)注。

/服務(wù)式公寓，回歸居住本質(zhì)

年初，寶格麗和一眾奢侈品入場(chǎng)了服務(wù)式公寓，這一品類(lèi)憑借著入住周期長(zhǎng)且出租率穩(wěn)定，投資回報(bào)率高等優(yōu)點(diǎn)被諸多房企和運(yùn)營(yíng)商所青睞，一直處于“悶聲發(fā)大財(cái)”的狀態(tài)。尤其是疫情期間，服務(wù)式公寓得益于長(zhǎng)期住客的需求，成為住宿行業(yè)中較穩(wěn)定的資產(chǎn)類(lèi)別。這樣優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)，讓全球最大的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一黑石集團(tuán)，于第三季度收購(gòu)上海香溢花城4號(hào)樓（公寓），將其改造為服務(wù)式公寓。

不僅如此，有散售潛力的公寓項(xiàng)目也受到投資者的青睞。據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，今年年初宣布的北京輝盛閣國(guó)際公寓、上海徐匯盛捷服務(wù)式公寓和上海新天地輝盛坊服務(wù)式公寓的交易都證明了這個(gè)趨勢(shì)。

/定制化辦公，回歸辦公本質(zhì)

如前文所提及的私家烘焙工作室以及瑜伽普拉提等健身空間甚至是一些網(wǎng)紅的直播間，在商務(wù)公寓中所占的比重已經(jīng)有所提升。商務(wù)公寓的辦公屬性可以有更好的演繹，可以針對(duì)中小型企業(yè)的需求推出定制化的辦公空間。而這也是近幾年不少聯(lián)合辦公企業(yè)專(zhuān)注的方向，如WeWork的個(gè)性化上門(mén)定制及運(yùn)營(yíng) (Powered by We)，氪空間的 ”氪星智造“，Distrii辦伴的全辦智造模式以及COHESION目林的All in one大中型企業(yè)“一站式”智能辦公空間解決方案等。

一旦這類(lèi)定制化辦公空間能夠集聚，那么所帶來(lái)的集群效應(yīng)甚至能夠帶動(dòng)所在區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的形成。曾孕育出東方通信、阿里巴巴、浙大網(wǎng)新、信雅達(dá)、海康威視等十幾家上市公司的杭州文三路，就是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，高校、科研機(jī)構(gòu)的聚集效應(yīng)之下的利好效應(yīng)見(jiàn)證者。

空間秘探調(diào)研發(fā)現(xiàn)，商務(wù)公寓之所以要退出歷史舞臺(tái)，一方面是其不限購(gòu)、不限貸、不占購(gòu)房資格的“三不”投資特征給市場(chǎng)帶來(lái)的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫；另一方面是居住&辦公反復(fù)不明的屬性，不便于對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的監(jiān)管。但是，作為即將“絕版”的空間產(chǎn)品而言，它的投資潛力是不容忽視的，服務(wù)式公寓和定制化辦公僅是商務(wù)式公寓發(fā)展的兩種方向。不過(guò)，商務(wù)公寓的未來(lái)之路究竟在哪，隨著房產(chǎn)新政的不斷出爐，不確定因素也在加大，更多的可能只能留給市場(chǎng)來(lái)作答！