問題的提出：

金融機構在開展按揭房貸款業務時，對于擔保方式，通常采取的是開發商階段性擔保+房產抵押的方式，也就是說，在房屋具備辦理正式抵押登記前，金融機構的風險防范方式主要為開發商的保證擔保，此階段下金融機構對房屋所進行的抵押登記在法律上叫預抵押登記，與正式抵押登記存在差別。

然而，在金融機構面對一些需要“多家爭取”的項目時，比如萬科等一線房企的樓盤，議價權利其實是在開發商，開發商通常會要求對于保證期限進行調整，縮短為至辦理預抵押登記之日，這就導致金融機構在預抵押登記至正式抵押登記之間存在較大的風險。

本文擬結合相關法律規定、司法實踐，對此問題進行分析一二。

什么是預抵押登記？

是指購房者向開發商預購商品房時，以該預購房向銀行申請抵押貸款，鑒于預購商品房尚未交付，尚未具備辦理房地產權屬證書的條件，為保障將來實現物權，排斥第三人對房產行使權利，購房者與銀行到房產管理部門辦理抵押預告登記，待抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。

金融機構能否以預抵押登記主張優先受償權？

該問題在司法實踐中存在爭議，但通說認為金融機構對預抵押登記不享有優先受償權。理由主要為：房屋抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，并非對系爭房屋享有現實抵押權。

司法實踐中也有支持的，理由為：預告登記權利人享有的優先受償權應在正式的抵押登記辦理完畢后才享有，但抵押預告登記使得被登記的請求權具有物權的公示效力，可以產生對抗普通債權人的效力，且涉案房產未辦理正式抵押登記并非抵押權人原因所致，抵押權人對此并無過錯，不能因此喪失權利保護。

與金融機構抵押登記相關的案件類型分析

一、在辦理正式抵押前，借款人出現逾期，金融機構起訴要求借款人償還全部借款、主張優先受償權、要求開發商承擔保證責任。

二、在辦理正式抵押后，借款人出現逾期，金融機構起訴要求借款人償還全部借款、主張優先受償權。

三、在辦理正式抵押前，房屋被其他債權人查封、拍賣，金融機構依據預抵押登記向執行法院主張優先受償權。

四、在辦理正式抵押后，房屋被其他債權人查封、拍賣，金融機構依據抵押登記向執行法院主張優先受償權。

五、在辦理正式抵押前，金融機構向法院起訴，并對房屋進行首輪查封的。

一些建議

1、在按揭房貸款業務中所采取的“開發商階段性擔保+房產抵押”風控措施，要審查開發商的保證期限是否為辦理正式抵押之前。

2、如果開發商的保證期限存在問題，或者開發商自身實力出現問題，在購房人出現借款逾期時，要及時對房屋進行查封，保證“首封”的權利。

（本文作者張曉濤，供職于河南銘高律師事務所。原創聲明：原創，可轉發、轉載，但須注明出處）