二手房交易中，獨棟樓房因其面積大、可改造性強等特點受到不少購房者的追捧。然而，獨棟樓房若涉及未經相關行政部門審批的違規加建、改建行為，房屋在交易時無法正常過戶，將會給購房者帶來一定的麻煩和經濟損失。在廣州，就有業主為此被告上了法院。

交付1730萬元后被限制交易

莫先生系廣州市荔灣區某棟樓房的產權登記人，該樓房不動產權證書上載明屋內建筑面積89平方米，房屋總層數3層。因此前又加建了兩層，該樓房目前實高5層。

2021年8月，莫先生決定出售該樓房，故委托朱先生代為處理房屋出售及辦理過戶、簽訂合同等事宜。恰逢連先生欲購房，其在現場查看了莫先生的房屋情況，并查閱房屋登記情況后，甚是滿意，決定購買此房。

隨后，朱先生代理莫先生（甲方，出賣人）與連先生（乙方，買受人）簽訂了《存量房買賣合同》，約定莫先生將該樓房以2730萬元總價出售給連先生，價款分期支付。

合同簽訂后，連先生分期支付了購房定金及購房款共1730萬元。但后續在辦理房屋過戶手續時，連先生卻被告知因該樓房涉及違建，目前已被房管部門限制交易。

因無法繼續辦理房屋過戶手續，連先生要求解除合同，莫先生不同意，雙方僵持不下，連先生遂將莫先生、朱先生起訴至法院，請求解除合同、莫先生及朱先生退還已付款項，并按合同約定賠付違約金。

法院判決解除房屋買賣合同

廣州市荔灣區人民法院一審判決：確認連先生與莫先生簽訂的《存量房買賣合同》解除，莫先生向連先生一次性返還定金及購房款1730萬元，朱先生對該項義務承擔連帶責任，連先生在收齊款項后將涉案房屋交還給莫先生。

判決后，三人不服提起上訴。廣州市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

荔灣區人民法院經辦法官邱思陵指出，本案中，購房合同是出賣人莫先生與買受人連先生的真實意思表示，雙方應依約履行。但由于連先生未能取得案涉房屋的產權，其合同目的客觀上無法實現，現要求解除合同，返還已付定金及購房款，符合法律規定。

至于違約責任問題，房屋買賣合同約定交易的標的物應是合法的建筑物。本案中，買受人連先生在購房時已查閱房屋登記情況并到現場查看，知悉房屋登記情況與現狀不一致、房屋現狀存在超出產權證載面積的事實，但其仍自愿簽訂房屋買賣合同，故應對此產生的不能過戶、違法建設被拆除等風險及可能產生的損失有合理預見，而不能將合同無法履行的責任全部歸責于出賣人。

出賣人在出售房屋時，亦明知案涉房屋存在違章建設，買賣雙方對合同無法履行均負有責任，應各自承擔相應損失，故法院對買受人主張的違約責任不予支持。另因朱先生在案件審理中同意承擔合同出賣方應承擔的責任，故由其承擔連帶責任。

法官提醒，簽訂房屋買賣合同前，買受人應注意審查房屋的產權登記情況，核實產權人、證載面積、他項權利以及是否有查封等影響合同履行的情況，并到現場查看房屋現狀。若發現房屋現狀與登記情況不一致的，應及時與出賣人溝通了解實情；若房屋存在違法建設情況，應慎重考慮是否能承擔違法建設被拆除的風險，謹慎購買。

除此之外，在簽訂房屋買賣合同時，買受人還應仔細閱讀并理解合同條款，注意合同約定的付款流程及時間節點、交房時間、過戶時間、違約責任等關鍵信息，核實交易標的物的面積是證載面積還是現有面積，避免自身合法權益受到損害。

文/廣州日報·新花城記者：章程 通訊員：荔法宣

圖/廣州日報·新花城記者：莫偉濃

廣州日報·新花城編輯：李鳳荷