《民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。這一制度俗稱“買賣不破租賃”。

本條是對租賃權(quán)的物權(quán)化，即承租人對租賃物的占有使用權(quán)可以對抗租賃物所有權(quán)人。但本條規(guī)定在實踐應用中存在租賃合同真實簽訂時間難以確定的問題，即倒簽租賃合同損害租賃物買受人利益。

本文匯總梳理最高法院近年來涉及“買賣不破租賃”相關案例的裁判觀點，供讀者參考。

觀點一：債務人以其公司房產(chǎn)、土地使用權(quán)抵償債權(quán)人欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，故不適用“買賣不破租賃”原則。

案號：（2020）最高法民申 3044 號

裁判理由：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十九條（現(xiàn)為《民法典》第七百零三條、第七百二十五條）的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。本案中，債務人舞陽閔原電器有限公司（下稱閔原公司）以其公司房產(chǎn)、土地使用權(quán)抵償江蘇佐仕科技有限公司(下稱佐仕公司）欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，故不適用《合同法》規(guī)定的“買賣不破租賃”原則。

中國民生銀行股份有限公司鄭州分行（下稱民生銀行鄭州分行）與閔原公司之間前后簽訂兩次借款協(xié)議，第一次借款期限為2013年9月4日至2014年9月4日，第二次為2015年3月5日至2016年3月5日。兩次借款均辦理了抵押登記，第一次為2013年9月6日，第二次為2015年3月6日。從他項權(quán)證來看，抵押土地的土地證號不一致，但為同一地塊，執(zhí)行判決系依據(jù)第二次簽訂的借款合同所作。民生銀行鄭州分行稱第二次為續(xù)貸。涉案《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第四.5條約定“由于出租企業(yè)所有房地產(chǎn)全部抵押給銀行，到目前為止已造成逾期和欠息，如被法院查封導致不能正常生產(chǎn)經(jīng)營的”，由出租企業(yè)承擔罰款和損失。從該約定可以看出，佐仕公司與閔原公司簽訂《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的時間雖為2014年9月16日，在第一次借款期限屆滿之后第二次抵押登記之前，但佐仕公司在簽訂該協(xié)議時即已明確知道涉案房產(chǎn)及土地已全部抵押給銀行，且已造成逾期和欠息。該約定與民生銀行鄭州分行關于第二次借款為續(xù)貸的陳述能夠相互印證。佐仕公司在明知涉案房產(chǎn)及土地被抵押給銀行且已造成逾期和欠息的情形下，仍與閔原公司簽訂“以租抵債”協(xié)議，由此造成的法律風險應由其自行承擔。

總結(jié)：下列三種情形不能適用“買賣不破租賃”原則：

1.承租人簽訂的協(xié)議性質(zhì)為以租抵債協(xié)議而不是租賃合同，表現(xiàn)形式為沒有交納過租金。

2.承租人訂立租賃合同時明知涉案房產(chǎn)土地被抵押的，由于出租人的處分存在權(quán)利瑕疵，承租人明知該權(quán)利瑕疵仍然與其訂立租賃合同，其應自行承擔相應后果。

3.承租人沒有實際使用租賃物。

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觀點二：判斷承租人所主張的租賃權(quán)能否足以對抗抵押權(quán)人的抵押權(quán)，應當結(jié)合雙方針對租賃物（抵押物）所主張的租賃權(quán)與抵押權(quán)設立的時間先后，以及承租人是否在該不動產(chǎn)被查封之前已經(jīng)合法占有使用等因素綜合確定。

案號：（2021）最高法民申 6584 號

裁判理由：本案的焦點問題在于執(zhí)行案件案外人南通市遠東電器設備工程有限公司（下稱遠東電器公司）依據(jù)《房屋租賃協(xié)議》主張的租賃權(quán)在強制執(zhí)行程序中是否足以對抗申請執(zhí)行人交通銀行股份有限公司南通分行（下稱交通銀行南通分行）的抵押權(quán)。遠東電器公司在原審程序中舉證證明，2010年12月24日，上海天翔大酒店有限公司（下稱天翔大酒店）、上海灝旺實業(yè)有限公司（下稱灝旺公司）、遠東電器公司三方簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，主要內(nèi)容是灝旺公司為受讓天翔大酒店96.3%的股份，向遠東電器公司借款1.03億元用于支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，經(jīng)三方協(xié)商確認，該筆款項用于遠東電器公司支付租用天翔大酒店租期為20年的租賃款。現(xiàn)遠東電器公司以此為據(jù)，主張其享有天翔大酒店部分房產(chǎn)為期20年的租賃權(quán)。判斷遠東電器公司所主張的租賃權(quán)能否足以對抗交通銀行南通分行的抵押權(quán)，應當結(jié)合雙方針對租賃物（抵押物）所主張的租賃權(quán)與抵押權(quán)設立的時間先后，以及承租人是否在該不動產(chǎn)被查封之前已經(jīng)合法占有使用等因素。

社會經(jīng)濟活動中，在同一標的物上可能同時存在租賃權(quán)和抵押權(quán)。民法典施行前，針對抵押權(quán)與租賃權(quán)產(chǎn)生權(quán)利沖突該如何協(xié)調(diào)處理，法律沒有作出明確規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。（《民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。）此即“買賣不破租賃”原則，表明租賃權(quán)在一定意義上具有物權(quán)化的特性。抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)，體現(xiàn)標的物的交換價值屬性，抵押權(quán)人行使權(quán)利實現(xiàn)抵押權(quán)，在實踐中以發(fā)生標的物的所有權(quán)變動為一般樣態(tài)。判斷和處理同一標的物上并存的租賃權(quán)和抵押權(quán)沖突，應以上述兩種權(quán)利設立的時間先后為標準和遵循。也就是說，同一標的物上抵押權(quán)設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并交付給承租人占有使用，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)導致標的物所有權(quán)變動的，原租賃關系不受影響，承租人有權(quán)繼續(xù)占有并使用該標的物。反之，如果租賃關系于抵押權(quán)設立后形成，或者承租人未能舉證證明在抵押權(quán)設立時其已合法占有使用標的物，抵押權(quán)人行使權(quán)利導致標的物權(quán)屬變動的，承租人的租賃權(quán)則不能對抗該權(quán)利變動。從本案以及與訴爭租賃物（抵押物）相關案件查明的事實看，交通銀行南通分行與天翔大酒店就案涉租賃物（抵押物）于2010年12月24日簽訂《最高額抵押合同》，于2010年12月28日辦理抵押登記，設定了抵押權(quán)。2010年12月24日，天翔大酒店、灝旺公司、遠東電器公司三方簽訂《房屋租賃協(xié)議》。但遠東電器公司未能舉證證明案涉租賃物（抵押物）于何時交付其實際占有，其于何時開始實際行使租賃權(quán)。因此，遠東電器公司所主張的租賃權(quán)在實體法上不足以對抗交通銀行南通分行的抵押權(quán)。

在交通銀行南通分行與天翔大酒店之間金融借款合同糾紛案件進入訴訟程序后，江蘇省南通市中級人民法院于2018年6月22日第四順位輪候查封了案涉不動產(chǎn)。該案件判決生效進入執(zhí)行程序后，執(zhí)行法院裁定拍賣、變賣訴爭不動產(chǎn)，遠東電器公司提出案外人執(zhí)行異議被駁回后，提起本案訴訟。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持（現(xiàn)該條修改為“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持”）。本案訴訟程序中，遠東電器公司一直未能舉證證明其是否于人民法院查封前已經(jīng)合法占有使用該訴爭不動產(chǎn)。因此，遠東電器公司僅以天翔大酒店、灝旺公司、遠東電器公司三方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》為據(jù)主張租賃權(quán)并對抗已合法設立的抵押權(quán)，在有關執(zhí)行工作的程序法上也缺乏事實和法律依據(jù)。原審判決駁回其訴訟請求并無不當。

總結(jié)：本案并非出租人與承租人簽訂租賃合同并由承租人向出租人支付租金等費用的典型情形。本案中，雙方簽訂的協(xié)議名為租賃合同，實為基于股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的以租抵債協(xié)議。某種程度上租賃合同訂立的目的就是為了對抗抵押權(quán)。此外，此類案件中承租人主張其承租權(quán)先于抵押權(quán)成立的，應當就“何時開始實際行使租賃權(quán)”進行舉證，例如承租人整租商業(yè)綜合體，然后招商各類商家入駐，那么承租人在商業(yè)綜合體搭建簡易招商中心與各類商家簽訂的入駐合同，都是承租人“開始實際行使租賃權(quán)”的證據(jù)。

觀點三：當事人雙方簽訂房屋租賃合同，并未辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)有證據(jù)不能證明當事人一方系案涉房屋所有權(quán)人，且生效判決未對當事人雙方簽訂的房屋租賃合同效力作出認定的，當事人一方無權(quán)以生效判決侵犯其平等處理涉案房屋的權(quán)利為由提起第三人撤銷之訴。當事人作為承租人，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，只能針對房屋所有權(quán)在租賃期間發(fā)生變動后，主張繼續(xù)享有租賃合同規(guī)定的權(quán)利，而不能禁止租賃物所有權(quán)人通過出售、贈與等方式將租賃物讓與第三人。

出處：（2020）最高法民終 1175 號

裁判理由：杜某茗與天津開發(fā)區(qū)達意產(chǎn)業(yè)有限公司（下稱達意公司）簽訂的是房屋租賃合同，之后也未辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明杜某茗是案涉房屋所有權(quán)人。作為承租人，即便按照“買賣不破租賃”原則，其也只能針對房屋所有權(quán)在租賃期間發(fā)生變動后，主張繼續(xù)享有租賃合同規(guī)定的權(quán)利，而不能禁止租賃物所有權(quán)人通過出售、贈與等方式將租賃物讓與第三人。杜某茗以其從達意公司取得的案涉房屋承租權(quán)，主張達意公司在向其出租房屋前與房屋所有權(quán)人天津市運通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱運通公司）簽訂的買賣合同不應當解除，于法無據(jù)。更何況達意公司一直未取得案涉房屋所有權(quán)，其出租人身份是否合法尚待確定。另外，生效判決認定的是達意公司與李某慶等第三人簽訂的房屋買賣合同無效，并未對杜某茗與達意公司簽訂的合同效力作出認定，其主張生效判決侵犯其平等處理案涉房屋的權(quán)利，并非實體性權(quán)利，不屬于第三人撤銷之訴規(guī)定的民事權(quán)益范疇。故杜某茗與生效判決沒有法律上的利害關系，不具備提起第三人撤銷之訴的主體資格。綜上，杜某茗提起的第三人撤銷之訴不符合起訴條件，其上訴理由不能成立，天津市高級人民法院裁定駁回起訴并無不當。

總結(jié)：“買賣不破租賃”并不等于“租賃禁止買賣”。這里的“買賣”泛指租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。承租人只能要求租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之后的新所有權(quán)人承繼履行承租人與出租人（原所有權(quán)人）之間的租賃合同，而不能依據(jù)租賃合同禁止出租人合法轉(zhuǎn)移租賃物的所有權(quán)。司法實踐中很多執(zhí)行異議申請人就是混淆了這兩個概念，意圖通過“買賣不破租賃”來對抗法院轉(zhuǎn)移涉案不動產(chǎn)所有權(quán)的執(zhí)行行為。

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觀點四：訴爭房屋若設立抵押權(quán)在先，出租在后，則承租人無權(quán)要求抵押物的受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，此種情形下承租人也無權(quán)要求停止不帶租抵押物拍賣的強制執(zhí)行行為，無權(quán)要求停止對抵押房屋執(zhí)行過程中的限期騰遷措施。

案號：（2020）最高法民申 6952 號

裁判理由：本案審查階段的爭點問題為宋某敏以其對涉案房屋享有承租權(quán)為由主張排除抵押權(quán)人招商銀行股份有限公司青島深圳路支行（下稱招商銀行青島深圳路支行）對案涉房屋的強制執(zhí)行，應否支持。承租人基于租賃合同所享有的承租權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)，債權(quán)屬于相對權(quán)，不具有排他效力和絕對效力。盡管《中華人民共和國合同法》第二百二十九條（現(xiàn)《民法典》第七百二十五條）規(guī)定了“買賣不破租賃”原則，即“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，但《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱租賃合同糾紛司法解釋）第二十條（現(xiàn)為第十四條）對“買賣不破租賃”原則作出例外規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”據(jù)此，訴爭房屋若設立抵押權(quán)在先，出租在后，則承租人無權(quán)要求抵押物的受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，此種情形下承租人也無權(quán)要求停止不帶租抵押物拍賣的強制執(zhí)行行為，無權(quán)要求停止對抵押房屋執(zhí)行過程中的限期騰遷措施。本案中，招商銀行青島深圳路支行對案涉房屋取得抵押權(quán)的時間是2014年4月24日，而宋某敏在原一、二審中舉示的有關租賃合同的簽訂、履行證據(jù)均存在自相矛盾、不合常理之處，對此原一、二審判決進行了充分的證據(jù)認證和說理，故宋某敏不足以證明其在2014年4月24日抵押權(quán)設立之前已合法取得承租權(quán)并實際占有訴爭房屋，原一、二審判決不予支持其停止執(zhí)行的訴訟請求，并無不當。

總結(jié)：抵押權(quán)先于租賃權(quán)產(chǎn)生時不應適用“買賣不破租賃”原則。當出租人在租賃物上設立抵押權(quán)后，其自身就不再具備租賃物在抵押權(quán)生效后的出租權(quán)的處分權(quán)利，如果出租人隱瞞抵押將租賃物出租給善意承租人，應當承擔由此給承租人造成損失的賠償責任。

觀點五：承租人不能證明其在涉案房屋抵押權(quán)成立之前對涉案房屋享有租賃權(quán)，無權(quán)要求法院對涉案房屋“帶租拍賣”。

案號：（2022）最高法民申 13 號

裁判理由：梅某不能證明其與云南澤琿房地產(chǎn)有限公司（下稱澤琿公司）的案涉租賃合同真實有效且其在案涉抵押權(quán)設立之前已經(jīng)占有案涉房屋。首先，梅某擔任法定代表人的國匯公司營業(yè)執(zhí)照并未載明經(jīng)營場所包括案涉房屋，無法證明2012年11月國匯公司成立時，梅某已經(jīng)簽訂案涉租賃合同。其次，梅某與澤琿公司于2012年8月20日簽訂租賃合同，承租春城商務中心一層、二層、十一層房屋，相關租賃合同已于國匯公司設立時向登記部門提交。案涉2012年8月23日租賃合同簽訂時間僅晚于上述租賃合同3天，卻未登記備案，梅某也未提供合理解釋。再次，梅某雖然提交了云南楊橋建工有限公司與澤琿公司簽訂的建設工程施工合同、工程款結(jié)算書等證據(jù)，但對于澤琿公司是否已經(jīng)支付過相應工程款、云南楊橋建工有限公司對尚欠工程款是否進行過確認以及梅某是否是實際施工人等事實，梅某均未提供充分證據(jù)予以證明。而且，按梅某所稱，工程款債權(quán)已于2012年8月15日確定，但在2012年8月20日的租賃合同中卻沒有約定用該工程款債權(quán)沖抵租金，反而在時隔三日后即2012年8月23日簽訂的租賃合同中約定沖抵租金，對此梅某未提供合理解釋。另外，關于借款債權(quán)，梅某雖提供了澤琿公司出具的借條，但未提供款項支付憑證，也未提供證據(jù)證明使用現(xiàn)金支付，不足以證明借款債權(quán)真實存在。由于在案證據(jù)不足以證明工程款債權(quán)與借款債權(quán)真實存在，梅某關于案涉房屋租金與其他樓層租金差異大是根據(jù)工程款和借款債權(quán)進行調(diào)整的主張不能成立。又次，梅某雖舉示了昆明冠通物業(yè)有限公司開具的水電費收據(jù)，但由于梅某本就租用了春城商務中心一層、二層及十一層等房屋，在未能合理拆分不同樓層水電費的情況下，無法認定該水電費收據(jù)系案涉房屋的水電費繳納憑證，無法證明案涉租賃合同的真實性。最后，由于裝修工程施工合同的簽訂時間早于中標通知書時間，裝修施工方（王某福、楊某）無正當理由未出庭作證，國匯公司商務會所開業(yè)慶典的照片不能顯示案涉房屋，其他書面證明的出具人因在案涉房屋工作等原因與國匯公司有利害關系，上述證據(jù)均不能證明梅某與澤琿公司之間就案涉房屋存在真實有效的租賃關系。因此，由于梅某未提交充分證據(jù)證明2012年8月23日租賃合同的真實性，不能證明在2013年9月11日案涉房屋抵押權(quán)成立之前其對案涉房屋享有租賃權(quán)，應當承擔舉證不能的法律后果。

總結(jié)：無論是抵押權(quán)還是租賃權(quán)，登記備案都是鞏固權(quán)利效力的有效途徑。對于承租人來說，為了充分證明自己的房屋租賃權(quán)，除了及時對租賃合同進行登記備案之外，還應當及時占有租賃物，行使租賃權(quán)，占有租賃物和行使租賃權(quán)的具體方式則可以根據(jù)實際情況選擇實施。

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觀點六：執(zhí)行期間，案外人并未就執(zhí)行標的提出書面異議，亦不存在相應的執(zhí)行異議裁定。現(xiàn)申請執(zhí)行人經(jīng)拍賣程序取得執(zhí)行標的所有權(quán)，并與執(zhí)行標的實際使用人建立了新的租賃關系，執(zhí)行已經(jīng)終結(jié)。案外人請求中止執(zhí)行的前提已不存在，該請求以及案外人關于確認其對執(zhí)行標的享有租賃權(quán)等訴訟請求，不屬于執(zhí)行異議之訴的審查范圍。

案號：（2021）最高法民申6515號

裁判理由：2020年1月2日，光耀公司申請強制執(zhí)行（2014）青金商初字第561號民事判決一案，恢復執(zhí)行后的案號為（2020）魯02執(zhí)恢1號。執(zhí)行期間，青島中院對金特萊公司名下的案涉房產(chǎn)及土地進行拍賣。6月9日，光耀公司以34720020元競得案涉房產(chǎn)及土地。青島中院協(xié)助扣繳稅款1877370.81元，發(fā)給申請執(zhí)行人30160774.16元，余款2681875.03元被山東省青島市市北區(qū)人民法院提取。7月31日，青島中院向三九泛華青島分公司出具（2020）魯02執(zhí)恢1號通知，主要內(nèi)容為：申請執(zhí)行人光耀公司與被執(zhí)行人宮某琦、金特萊公司等金融貸款糾紛一案，在執(zhí)行過程中，一審法院對被執(zhí)行人金特萊公司名下案涉房產(chǎn)及土地進行拍賣，由光耀公司競得，并已辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，現(xiàn)通知你公司于2020年8月10日前將所使用的房產(chǎn)騰出，并交付給光耀公司。2020年10月27日，光耀公司稱其已經(jīng)與三九泛華青島分公司另行簽訂租賃合同，不需要三九泛華青島分公司騰讓。2020年11月2日，青島中院作出（2020）魯02執(zhí)恢1號執(zhí)行裁定，確認（2014）青金商初字第561號民事判決書執(zhí)行完畢。從上述事實看，龍泉鑫公司在案涉執(zhí)行案件恢復執(zhí)行后，并未就執(zhí)行標的即案涉房產(chǎn)及土地提出書面異議，亦不存在相應的執(zhí)行異議裁定。龍泉鑫公司起訴請求撤銷的（2020）魯02執(zhí)恢1號通知，系光耀公司通過司法拍賣競得案涉房產(chǎn)及土地后，青島中院向三九泛華青島分公司發(fā)出的，內(nèi)容是通知三九泛華青島分公司限期騰讓。而該通知由于光耀公司稱其不再需要三九泛華青島分公司騰讓，已無需執(zhí)行，青島中院亦于2020年11月2日作出(2020)魯02執(zhí)恢1號終結(jié)執(zhí)行裁定。龍泉鑫公司請求中止執(zhí)行（2020）魯02執(zhí)恢1號通知的前提已不存在，該請求也非執(zhí)行異議之訴的審查范圍。龍泉鑫公司的起訴不符合案外人提起執(zhí)行異議之訴的條件，原審法院駁回其起訴并無不當。龍泉鑫公司關于確認其與金特萊公司簽訂的《場地廠房租賃合同》合法有效、其對案涉房產(chǎn)及土地享有租賃權(quán)、要求光耀公司和三九泛華青島分公司繼續(xù)履行相應租賃合同的訴訟請求，不屬于本案審查范圍，原審法院不予處理，告知其另行協(xié)商或主張并無不當。

總結(jié)：本案在一定程度上實現(xiàn)了實體上的“買賣不破租賃”。雖然新所有權(quán)人依法取得租賃物所有權(quán)之后，有權(quán)要求承租人騰退租賃物。但從商業(yè)角度講，承租人繼續(xù)承租情況下也符合新所有權(quán)人的商業(yè)利益。因此承租人在租賃物所有權(quán)發(fā)生變動的過程中要積極與各方保持溝通，盡量實現(xiàn)租賃的連續(xù)性，實現(xiàn)各方共贏。

觀點七：案外人在案涉租賃房屋被人民法院正常執(zhí)行的程序終結(jié)前沒有提出執(zhí)行行為異議，也沒有對執(zhí)行標的提出異議，卻于執(zhí)行終結(jié)后先后向法院提起本案房屋租賃合同糾紛之訴和執(zhí)行異議之訴。該兩個案件的訴訟請求與目的實質(zhì)均為排除法院對案涉房屋及土地的執(zhí)行，兩個案件存在重復訴訟的問題。一、二審法院根據(jù)《最高人民法院關于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學運行的若干意見》第26條之規(guī)定，裁定駁回案外人對本案的起訴，于法有據(jù)，并無不當。

案號：（2020）最高法民申1467號

裁判理由：對于因租賃引起的執(zhí)行異議，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，承租人租賃的標的物被人民法院執(zhí)行拍賣時，如果法院在執(zhí)行過程中并不否定承租人享有的租賃權(quán)，承租人只是對執(zhí)行法院要求其騰退房屋的執(zhí)行行為有異議的，屬于執(zhí)行行為異議，對駁回異議裁定不服的，應當通過執(zhí)行復議程序解決；但如果執(zhí)行法院否定承租人租賃權(quán)的成立或存續(xù)的，因涉及實體權(quán)利的爭議，承租人主張其享有足以阻卻執(zhí)行的租賃權(quán)的，可以提出執(zhí)行標的異議，對駁回裁定不服的，可以提起執(zhí)行異議之訴。如果認為原裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理。但權(quán)利的行使必須符合法律的規(guī)定，北京億仁賽博醫(yī)療科技研發(fā)中心有限公司（下稱億仁賽博公司）在案涉租賃的標的物被人民法院正常執(zhí)行的程序終結(jié)前并沒有提出執(zhí)行行為異議，也沒有對執(zhí)行標的提出異議，卻于執(zhí)行終結(jié)后的2018年1月8日向法院提起本案房屋租賃合同糾紛，并于2018年4月23日向法院提起執(zhí)行異議之訴一案。由于上述兩個案件的訴訟請求與目的均為首先確認《四方協(xié)議》《房屋、土地租賃合同》有效，進而請求判決南京三胞醫(yī)療管理有限公司（下稱三胞醫(yī)療公司）繼續(xù)履行上述協(xié)議、合同，實質(zhì)為排除法院對案涉房屋及土地的執(zhí)行，兩個案件存在重復訴訟的問題。因而一、二審法院根據(jù)《最高人民法院關于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學運行的若干意見》第26條之規(guī)定，裁定駁回億仁賽博公司對本案的起訴，于法有據(jù)，并無不當。

總結(jié)：本案涉及“買賣不破租賃”在執(zhí)行階段的程序問題。即案外人應當區(qū)分法院在執(zhí)行租賃物的過程中是否承認承租人的租賃權(quán)，從而選擇是提起執(zhí)行行為異議還是執(zhí)行標的異議，進而在異議被駁回時選擇執(zhí)行復議還是執(zhí)行異議之訴。

觀點八：租賃合同系諾成性合同，實際占有使用不動產(chǎn)是合同的履行問題，是否實際履行并不影響其合同效力。若承租人沒有實際占有使用不動產(chǎn)，則不享有排除人民法院執(zhí)行程序中強制移交的權(quán)益，只能向出租人主張租賃合同不能履行的合同責任。

案號：（2020）最高法民終913號

裁判理由：黃某定關于執(zhí)行法院應停止對于涉案房屋采取查封、評估、拍賣的執(zhí)行措施的訴訟主張，不能成立。對于不動產(chǎn)承租人租賃權(quán)在執(zhí)行程序中的保護，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條（現(xiàn)為第二十八條）第二款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持。”首先，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款對于執(zhí)行拍賣中如何保護不動產(chǎn)承租人租賃權(quán)已有明確規(guī)定。其次，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定承租人執(zhí)行異議的對象是人民法院要求移交被執(zhí)行的不動產(chǎn)的執(zhí)行措施，若人民法院對存在租賃的不動產(chǎn)采取查封、評估、拍賣執(zhí)行措施，尚處于對不動產(chǎn)所有權(quán)和收益權(quán)的控制階段，并不影響承租人租賃權(quán)的行使，其無權(quán)亦無需采取執(zhí)行異議，而只需承租人向人民法院及時報告租賃合同簽訂及履行情況，并向人民法院提存尚未向出租人交納的應付租金，以便人民法院在評估、拍賣時扣除相應的租賃價值，進而保護其租賃權(quán)益。其次，按照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定》第三十一條第一款的規(guī)定，承租人對移交占有不動產(chǎn)執(zhí)行措施的異議主張得以成立需同時具備三個要件：一是承租人在人民法院查封之前簽訂的書面租賃合同合法有效。一般而言，不違反法律法規(guī)強制性、效力性規(guī)定的租賃合同均合法有效，但若沒有以書面形式簽訂，或者書面合同系在人民法院查封之后簽訂或倒簽，則該要件即不具備。二是在人民法院查封之前承租人實際占有使用不動產(chǎn)。租賃合同系諾成性合同，實際占有使用不動產(chǎn)是合同的履行問題，是否實際履行并不影響其合同效力。若承租人沒有實際占有使用不動產(chǎn)，則不享有排除人民法院執(zhí)行程序中強制移交的權(quán)益，只能向出租人主張租賃合同不能履行的合同責任。三是要求移交時仍在租賃期限內(nèi)。雖人民法院采取查封、評估、拍賣的執(zhí)行措施時仍在租賃期，但若在移交時已過租賃期，則其租賃權(quán)已喪失，亦無權(quán)阻卻人民法院要求移交占有不動產(chǎn)的執(zhí)行措施。就本案而言，首先，本案執(zhí)行程序尚處于評估階段，執(zhí)行法院并未責令移交涉案房屋，對黃某定租賃權(quán)的行使并無產(chǎn)生實質(zhì)性影響，黃某定尚不享有提出執(zhí)行異議之訴的權(quán)利。其次，在案證據(jù)證明在2018年7月5日人民法院查封之前，黃某定并沒有實際占有使用涉案房產(chǎn)，即使人民法院責令其移交占有的涉案房產(chǎn)，黃某定提出執(zhí)行異議亦不能成立。

總結(jié)：本案涉及承租人沒有實際占有使用不動產(chǎn)情況下，是否可以排除人民法院在執(zhí)行程序中強制移交權(quán)益的問題。房屋租賃合同系諾成性合同，房屋是否實際被承租人占有使用系合同履行問題，不是影響合同生效與否的要件。執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的保護，應當以承租人實際占有使用房屋為必要前提。

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觀點九：案外人提交的房屋租賃協(xié)議的落款時間早于案件訴訟發(fā)生時間，但案外人遲至本案發(fā)回重審后第二次開庭時才提供，且案外人對此不能作出令人信服的解釋，提交的證據(jù)亦不足以證明該房屋租賃協(xié)議真實性的，法院對該協(xié)議不予采信。

案號：（2021）最高法民再144號

裁判理由：湖南鑫都大酒店有限公司（下稱鑫都公司）于2015年3月本案發(fā)回重審后的一審第二次開庭時，提交了落款日期為2001年11月1日的《房屋租賃協(xié)議》，并提出其與湖南騰福實業(yè)有限責任公司（下稱騰福公司）自2001年11月起即存在租賃關系、其就案涉房屋享有承租權(quán)的主張。本院認為，對于該《房屋租賃協(xié)議》，不應予以采信。理由如下：

首先，案涉房屋原屬騰福公司所有，2008年12月被人民法院在執(zhí)行過程中裁定抵債給建行河西支行。在此抵債過程中，騰福公司和鑫都公司均未主張該《房屋租賃協(xié)議》之存在。至2010年10月案涉房屋被拍賣時，在鑫都公司已收到行使優(yōu)先購買權(quán)通知的情況下，騰福公司和鑫都公司亦未主張該《房屋租賃協(xié)議》之存在。發(fā)生本案訴訟后，在本案第一次一審、第一次二審，乃至重審第一次開庭時，騰福公司和鑫都公司仍未主張該《房屋租賃協(xié)議》之存在。直至2015年3月重審第二次開庭時，鑫都公司才向法院提交了以前從未提交過的落款日期為2001年11月1日的《房屋租賃協(xié)議》。從一般常識出發(fā)，如果鑫都公司與騰福公司確實于2001年11月1日簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，且在案涉房屋所有權(quán)發(fā)生變化后鑫都公司要求新的所有權(quán)人按照原有租賃合同內(nèi)容繼續(xù)履行，則鑫都公司或騰福公司理應及時向案涉房屋新的所有權(quán)人建行河西支行、宏欣公司出示該《房屋租賃協(xié)議》，但是其沒有出示。甚至在2011年3月發(fā)生本案訴訟后，直至2015年3月重審第二次開庭之前長達4年的歷次審理過程中，鑫都公司或騰福公司亦未提及該《房屋租賃協(xié)議》。如果該《房屋租賃協(xié)議》確實存在，則鑫都公司和騰福公司的上述行為顯然不合常理。鑫都公司和騰福公司就當初未向法院提交《房屋租賃協(xié)議》的原因解釋稱，是因為之前的訴訟系圍繞拍賣行為是否有效的爭議而展開，故未提交該《房屋租賃協(xié)議》。對此本院認為，無論在案涉房屋拍賣過程中是否存在違法違規(guī)情形、無論各方當事人在訴訟中是否對拍賣行為的效力提出了爭議，對于鑫都公司而言，所謂的《房屋租賃協(xié)議》都是其在本案中據(jù)以主張權(quán)利的重要證據(jù)，鑫都公司和騰福公司的上述解釋不足以構(gòu)成令人信服的合理理由。在本院審理過程中，騰福公司提交了（2013）長中民三初字第01019號民事裁定書、（2015）湘高法民一終字第22號民事裁定書，欲以證明在本案中沒有及時提交《房屋租賃協(xié)議》作為證據(jù)的合理性，對此本院不予采納。

其次，根據(jù)騰福公司工商登記備案資料顯示，該公司在相近時期內(nèi)工商登記備案資料中使用的兩枚公章，與落款日期為2001年11月1日的《房屋租賃協(xié)議》上加蓋的騰福公司公章相比，均存在明顯差異。雖然公司在某時間段中同時使用多枚公章的情形并非罕見，亦不能僅以某枚公章未備案或未在相關備案資料中使用為由即否認加蓋該枚公章的文件材料的真實性，但騰福公司在本案中并未提供證據(jù)證明其在所謂簽訂《房屋租賃協(xié)議》的2001年11月1日前后的同一年度時間段內(nèi)，還曾經(jīng)在其他場合使用過同一枚公章。就此而言，亦足以令人質(zhì)疑落款日期為2001年11月1日的《房屋租賃協(xié)議》的真實性。

再次，騰福公司系鑫都公司的控股股東，兩公司法定代表人和住所地原均相同，二者具有關聯(lián)關系。鑫都公司代騰福公司支付銀行貸款利息、繳納稅費，以及鑫都公司向騰福公司支付相關憑證上標注為“往來款”的款項等事實即使真實存在，亦均不足以證明落款日期為2001年11月1日的《房屋租賃協(xié)議》的真實性。在本院審理中，騰福公司提交的改制驗資報告，以及鑫都公司提交的驗資報告書、鑫都公司章程、聘任決定、董事會決議、營業(yè)執(zhí)照等證據(jù)材料，與本案爭議焦點不具有關聯(lián)性，亦不足以佐證《房屋租賃協(xié)議》的真實性，本院不予采信。

又次，希爾得拍賣公司在拍賣案涉房屋之前，向鑫都公司發(fā)出通知，告知鑫都公司參加競買、行使優(yōu)先購買權(quán)，是基于鑫都公司當時實際使用案涉房屋的事實。即使希爾得拍賣公司認為鑫都公司是案涉房屋的承租人，也不能據(jù)此確認當事人之間的房屋租賃法律關系，亦不足以佐證《房屋租賃協(xié)議》的真實性。

綜上，鑫都公司對于其遲至本案發(fā)回重審后的一審第二次開庭時才提交落款日期為2001年11月1日的《房屋租賃協(xié)議》不能作出令人信服的解釋，鑫都公司與騰福公司提交的證據(jù)亦不足以證明該《房屋租賃協(xié)議》的真實性，本院對該《房屋租賃協(xié)議》不予采信。原審判決認定鑫都公司與騰福公司于2001年11月1日簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，屬證據(jù)采信和事實認定錯誤，應當予以糾正。

總結(jié)：本案的爭議焦點在于《房屋租賃協(xié)議》的真實性認定。租賃合同和租賃關系的真實性往往是“買賣不破租賃”案件的爭議焦點，對此，承租人應當承擔證明責任。為充分證明租賃合同的真實性，建議對簽訂的租賃合同進行登記備案，或進行公證。同時，實際占有租賃物、行使租賃權(quán)的證據(jù)，也可以作為租賃合同真實性的佐證。

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觀點十：因抵押權(quán)設立在先，租賃權(quán)成立在后，如抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)導致租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動的，不再適用“買賣不破租賃”規(guī)則，房屋受讓人有權(quán)不履行租賃合同，承租人應接受和承擔因抵押權(quán)實現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風險，不得以租賃合同對抗抵押權(quán)人行使權(quán)利。

案號：（2021）最高法民申1453號

裁判理由：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條（現(xiàn)為《民法典》第四百零五條）規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”2014年6月19日，案涉房屋辦理了抵押權(quán)登記，興業(yè)銀行股份有限公司昆明分行（下稱興業(yè)銀行昆明分行）作為房屋他項權(quán)利人取得了案涉房屋的他項權(quán)證書。2017年8月15日，李某萬與張某簽訂《房屋租賃合同》。因此，李某萬與張某就案涉房屋的租賃關系不能對抗興業(yè)銀行昆明分行在先登記的抵押權(quán)。李某萬提出案涉房屋自2012年起就處于租賃狀態(tài)，但未提供證據(jù)予以證明。即便案涉房屋曾經(jīng)處于租賃狀態(tài)，但李某萬未提供證據(jù)證明其在案涉房屋辦理抵押登記前已承租。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的......”據(jù)此，出租人將已設定抵押的房屋租賃給承租人，因抵押權(quán)設立在先，租賃權(quán)成立在后，如抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)導致租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動的，將不再適用《中華人民共和國合同法》第二百二十九條（現(xiàn)為《民法典》第七百二十五條》）規(guī)定的“買賣不破租賃”規(guī)則，房屋受讓人有權(quán)不履行租賃合同，承租人應接受和承擔因抵押權(quán)實現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風險，不得以租賃合同對抗抵押權(quán)人行使權(quán)利。故李某萬請求繼續(xù)履行租賃合同至租賃期滿，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

總結(jié)：本案的爭議焦點在于租賃關系成立的時間。承租人主張租賃關系起始于 2012 年，早于 2014 年設立抵押權(quán)的時間，但未提供證據(jù)予以證明。故認定承租人的租賃權(quán)產(chǎn)生于簽訂涉案《房屋租賃合同》的 2017 年，晚于抵押權(quán)設立的時間。故承租人不得適用“買賣不破租賃”規(guī)則以租賃權(quán)對抗抵押權(quán)。

觀點十一：綜合考慮當前我國房地產(chǎn)領域?qū)嵭小邦A售 ＋ 按揭”模式，購房人往往要間隔相當長的時間才能通過辦理房屋過戶登記手續(xù)成為法律意義上的所有權(quán)人的現(xiàn)實情況，如果在此期間不允許買受人對房屋進行租賃，既不利于社會資源的利用，也與鼓勵交易的市場經(jīng)濟基本原則相違背。

案號：（2022）最高法民申302號

裁判理由：已經(jīng)生效的（2019）甘05民終713號民事判決認定：“王某潔與劉某兵形成租賃合同法律關系。從當事人簽訂的租賃合同時間落款來看,2015年4月28日案外人劉某兵尚未出現(xiàn)資金困難而逾期向銀行償還按揭貸款的情況。從合同簽訂的背景來看,王某潔租賃該房屋期限較長,劉某兵承諾放棄屋內(nèi)裝修及所有經(jīng)營品所有權(quán),伴隨房屋出租時一并贈與王某潔,同時考慮租賃市場價格上漲因素,雙方簽訂長期租賃合同具有其合理性。從租金給付來看,2015年10月至2016年4月王某潔與劉某兵之間有多筆資金往來,涉及金額570余萬元。庭審中王某潔陳述其余不足1000萬元的部分系現(xiàn)金給付,案外人劉某兵接受詢問時對轉(zhuǎn)賬結(jié)合現(xiàn)金的付款方式也作了說明。天水市中級人民法院（2018）甘05民初20號民事判決書亦認定劉某兵將房屋租賃給了案外人。”進而認定：“就本案現(xiàn)有證據(jù)無法認定《房屋租賃合同》存在無效或可撤銷的情形，應為合法有效。”在另案生效判決已對相關事實作出認定的情況下，原判決綜合考慮當前我國房地產(chǎn)領域?qū)嵭小邦A售＋按揭”模式，購房人往往要間隔相當長的時間才能通過辦理房屋過戶登記手續(xù)成為法律意義上的所有權(quán)人的現(xiàn)實情況，如果在此期間不允許買受人對房屋進行租賃，既不利于社會資源的利用，也與鼓勵交易的市場經(jīng)濟基本原則相違背，最終認定《房屋租賃合同》屬于劉某兵、王某潔的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，系合法有效的合同，并無不當。恒順公司關于王某潔租賃案涉房屋時未盡合理注意義務、原判決未實質(zhì)性審查天水茶餐廳經(jīng)營者王某潔與劉某兵之間是否存在真實租賃合同關系以及王某潔支付租金情況、認定基本事實缺乏證據(jù)證明的申請再審理由不能成立。

總結(jié)：本案中提出一個重要觀點，即由于我國房地產(chǎn)領域的現(xiàn)狀，出租人成為法律意義上的所有權(quán)人有滯后性，不禁止出租人在辦理租賃房屋的不動產(chǎn)登記手續(xù)、取得房屋所有權(quán)之前進行租賃，有利于資源利用和鼓勵交易。此期間訂立的租賃合同在沒有其他無效事由的情形下應認定合法有效。

觀點十二：租賃物上抵押權(quán)的設立時間并非承租人優(yōu)先購買權(quán)保護考慮的因素，不論抵押權(quán)是否設立于租賃合同成立前，在抵押權(quán)實現(xiàn)時都應保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

案號：（2020）最高法執(zhí)監(jiān)171號

裁判要旨：優(yōu)先購買權(quán)是承租人基于合法有效的租賃關系而享有的同等條件下可優(yōu)先購買租賃物的權(quán)利。對于承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)應基于其是否享有合法的租賃權(quán)進行判斷。此時，租賃物上抵押權(quán)的設立時間并非承租人優(yōu)先購買權(quán)保護考慮的因素，因為不論抵押權(quán)是否設立于租賃合同成立前，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)均不會與抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突，在抵押權(quán)實現(xiàn)時保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，更符合設立優(yōu)先購買權(quán)的立法本意。

總結(jié)：承租人對租賃物享有債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，該權(quán)利并不因承租人對租賃物的租賃權(quán)產(chǎn)生時間晚于抵押權(quán)人的抵押權(quán)產(chǎn)生時間而受影響。但該優(yōu)先購買權(quán)受到損害之后，只能要求出租人進行賠償，不得否認租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。

觀點十三：抵押權(quán)先于租賃權(quán)成立的，拍賣財產(chǎn)可以保留租賃權(quán)，也可以滌除租賃權(quán)。是否滌除租賃權(quán)取決于租賃權(quán)對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)是否有影響，有影響的應當將其滌除后進行拍賣。執(zhí)行法院為實現(xiàn)案涉房地產(chǎn)變價價值的最大化，要求承租人在拍賣、變賣前遷出承租房屋并無不當，但承租人的租賃權(quán)并不同時而消滅，承租人如認為其租賃權(quán)遭受損害，可以向出租方主張權(quán)利。

案號：（2020）最高法執(zhí)復103號

裁判理由：隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物的商業(yè)流轉(zhuǎn)也越來越復雜，不動產(chǎn)上往往會有不同的主體設定多個權(quán)利。進入執(zhí)行程序后，要按照相應的規(guī)則、順序來處理權(quán)利沖突。本案的爭議焦點是：張某英的租賃權(quán)是否可以阻卻對標的物交付的強制執(zhí)行。首先，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條第一款（現(xiàn)為《民法典》第四百零五條、第七百二十五）規(guī)定，抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)。張某英在案涉房地產(chǎn)抵押權(quán)設立后與被執(zhí)行人簽訂租賃合同，該租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)的實現(xiàn)。其次，實現(xiàn)抵押權(quán)時，應否保留租賃權(quán)。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款（現(xiàn)為第二十八條第二款）明確，拍賣財產(chǎn)可以保留租賃權(quán)，也可以滌除租賃權(quán)。是否滌除該權(quán)利取決于該權(quán)利對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)是否有影響，有影響的應當將其除去后進行拍賣。執(zhí)行法院為實現(xiàn)案涉房地產(chǎn)變價價值的最大化，要求張某英在拍賣、變賣前遷出所租商鋪并無不當，但張某英的租賃權(quán)并不同時而消滅。再次，承租人在承租房屋時應對房屋上是否具有抵押權(quán)等情形盡到注意義務，應當對可能產(chǎn)生的權(quán)利損害有所預見。如張某英認為其租賃權(quán)遭受損害，可以向出租方主張權(quán)利，從而得到救濟。故其請求不予遷出其租商鋪于法無據(jù)，江蘇高院（2020）蘇執(zhí)異94號執(zhí)行裁定并無不妥，本院予以維持。

總結(jié)：抵押權(quán)先于以租賃權(quán)成立的，法院拍賣租賃物時可以滌除租賃權(quán)，也可以不滌除租賃權(quán)。關鍵在于租賃權(quán)對擔保物權(quán)的實現(xiàn)是否有影響。

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觀點十四：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人以租賃物抵償承租人欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，不適用“買賣不破租賃”原則。

案號：（2021）最高法民申 26 號

裁判理由：本案的爭議焦點為張某政對涉案房屋是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。從本案證據(jù)材料來看，張某政、黨某于2012年2月8日前借給李某2038萬元。由于李某沒有能力償還借款，由購買李某所有的嘉年華項目的易恒貞公司負責償還張某政、黨某的借款。后由于易恒貞公司運營資金緊張，與張某政簽訂涉案《房屋租賃合同》，易恒貞公司以20年的租賃權(quán)抵償張某政的欠款。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。本案中，易恒貞公司以涉案房屋抵償張某政欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，故不適用合同法規(guī)定的“買賣不破租賃”原則。

另外，涉案房屋抵押登記時間為2013年3月29日。張某政稱其在涉案房屋抵押登記前已經(jīng)與易恒貞公司簽訂了《房屋租賃合同》，但從其提交的《房屋租賃合同》來看，該合同有兩個落款日期，分別為2012年4月5日和2013年8月1日，張某政對此未能作出合理解釋，合同的簽訂日期存疑。同時，結(jié)合焦作農(nóng)商行提交的《家具訂購合同》《補充協(xié)議》《提款申請》《房地產(chǎn)抵押估價報告》、收據(jù)、照片等證據(jù)來看，涉案房屋于2013年3月26日進行抵押貸款評估時系毛坯房，且張某政亦未提交其交納水電費的相關證據(jù)，并不能證明張某政在2013年3月29日之前已經(jīng)實際占有使用涉案房屋。原審法院認定張某政對涉案房屋不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益并無不當。

總結(jié)：本案明確了以租抵債協(xié)議不適用“買賣不破租賃”的規(guī)則。同時討論了租賃合同中存在多個簽訂日期的認定問題。首先要求承租人對落款時間不一致作出合理解釋，無法解釋時認定為簽訂日期存疑。其次結(jié)合租賃物抵押權(quán)設立時處于毛坯狀態(tài)，承租人無法提供抵押權(quán)設立前的水電費繳納憑據(jù)等事實，認定承租人未在抵押權(quán)設立之前實際占有租賃物，進一步排除了雙方存在租賃關系的可能。

觀點十五：適用“買賣不破租賃”規(guī)則的前提是承租人與出租人系不同主體，建立了合法有效的租賃關系。總公司與分公司之間訂立的租賃合同系公司內(nèi)部管理關系的體現(xiàn)，不能對外產(chǎn)生租賃的法律效果，實際占有使用不動產(chǎn)的一方不應以所謂租賃權(quán)請求阻止移交案涉不動產(chǎn)。

案號：（2021）最高法民申3282號

裁判理由：本案應當重點審查遼寧中宇建設（集團）有限責任公司商品砼分公司（下稱商品砼分公司）是否享有阻止移交案涉不動產(chǎn)的租賃權(quán)益。《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定，“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持。”適用這一規(guī)定的前提是承租人與出租人系不同主體，建立了合法有效的租賃關系。商品砼分公司營業(yè)執(zhí)照顯示其類型為“有限責任公司分公司”，在本案原審庭審中，商品砼分公司認可其與遼寧中宇建設（集團）有限責任公司（下稱中宇公司）是分公司與總公司關系，不具有獨立法人人格。因此，商品砼分公司與中宇公司之間簽訂的經(jīng)營承包合同，系其公司內(nèi)部管理關系的體現(xiàn)，并不能對外產(chǎn)生租賃的法律效果。同時，企業(yè)法人分支機構(gòu)的財產(chǎn)屬于該企業(yè)法人財產(chǎn)，如果如商品砼分公司所言“本案兩個第三人的資產(chǎn)實際為兩個法律上的主體互有，兩個法律上的主體為一個主體，一個領導集體兩塊牌子”，則商品砼分公司作為中宇公司的分公司，亦應積極主動配合針對中宇公司或者一建公司的執(zhí)行工作，及時履行生效法律文書確定義務，而不應以所謂租賃權(quán)請求阻止移交案涉不動產(chǎn)。原審法院駁回商品砼分公司訴訟請求并無不當。

總結(jié)：“買賣不破租賃”類案件中對租賃關系的認定是厘清后續(xù)法律關系的前提。本案中承租人和出租人系總分公司關系，訂立的租賃合同被認定不能對外產(chǎn)生租賃的法律效果。

觀點十六：以已登記的抵押財產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”的規(guī)則。案外人據(jù)以主張權(quán)利的房屋租賃關系成立時間晚于案涉房屋抵押權(quán)設立時間的，其租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán)。案外人主張的對案涉房屋的優(yōu)先購買權(quán)和賠償損失問題，不屬于執(zhí)行異議之訴的審理范圍。

案號：（2021）最高法民申3583號

裁判要旨：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第五條及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條（現(xiàn)為《民法典》第四百零五條）規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權(quán)的影響；抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)。根據(jù)前述規(guī)定，以已登記的抵押財產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”的規(guī)則。本案中，案涉商鋪于2014年9月5日辦理了抵押登記，抵押權(quán)人為中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司（下稱信達廣東分公司），信達廣東分公司對案涉商鋪的抵押權(quán)也已經(jīng)生效的仲裁裁決確認，而李某安據(jù)以主張權(quán)利的《房屋租賃合同》《轉(zhuǎn)讓合同》分別簽訂于2017年12月20日和2018年2月26日，其簽訂時間晚于信達廣東分公司對案涉商鋪的抵押權(quán)的設立時間。故李某安主張的其對案涉商鋪的權(quán)利不得對抗信達廣東分公司的抵押權(quán)，原判決對李某安關于案涉商鋪應帶租拍賣的主張不予支持，并無不當。至于李某安主張的對案涉商鋪的優(yōu)先購買權(quán)和賠償損失問題，原判決認定其不屬于執(zhí)行異議之訴的審理范圍，亦無不當。

總結(jié)：租賃物是否應當帶租拍賣，不屬于租賃權(quán)和抵押權(quán)何種權(quán)利優(yōu)先的問題，而是租賃權(quán)的存在是否影響抵押權(quán)行使的問題，也就是拍賣租賃物時是否應當滌除租賃權(quán)的問題。是否滌除，應當考慮租賃權(quán)的存在對于擔保物權(quán)的實現(xiàn)是否有影響。

觀點十七：承租人的優(yōu)先購買權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，受到侵害時只能要求出租人賠償，不能主張買賣合同無效。在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒有接到司法拍賣通知導致其優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，主張拍賣程序無效或要求撤銷拍賣的，不予支持。

案號：（2020）最高法執(zhí)監(jiān)183號

裁判理由：優(yōu)先購買權(quán)可以分為物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)兩種。共有人的優(yōu)先購買權(quán)是典型的物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是典型的債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)。正是因為房屋承租人享有的是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，當房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣合同、侵害其優(yōu)先購買權(quán)時，其并不能主張該買賣合同無效，但可以主張相應的損害賠償。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒有接到司法拍賣通知導致其優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，主張拍賣程序無效或要求撤銷拍賣的，亦不予支持。在本案中，即使承租人確實享有案涉房屋的優(yōu)先購買權(quán)，其也不能以法院未作專門通知、損害其優(yōu)先購買權(quán)為由，主張司法拍賣無效或要求撤銷拍賣。

總結(jié)：不動產(chǎn)共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的，可以主張侵害其優(yōu)先購買權(quán)的買賣合同無效。但承租人的優(yōu)先購買權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的，只能主張侵害其優(yōu)先購買權(quán)的出租人予以賠償。因此承租人最好在租賃合同中對侵害優(yōu)先購買權(quán)的賠償標準予以確定，這樣既可以提醒出租人注意己方該項權(quán)利，又能在權(quán)利受到侵害時更好地維權(quán)。

相關法律規(guī)定匯總：

《中華人民共和國民法典》

第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2020〕17號）

第十四條　租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第十五條　出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21 號）

第三十一條 承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持。

承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2020〕 21號）

第二十八條 拍賣財產(chǎn)上原有的擔保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優(yōu)先清償擔保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當事人另有約定的除外。

拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

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