房東接受房屋中介公司服務后，繞過中介出租房屋，中介可以主張報酬嗎？2月20日記者從北京一中院獲悉，該院首次適用《民法典》第九百六十五條關于“跳單”的新規定，公開開庭審理了一起涉及“跳單”行為的二審案件，并當庭宣判。

資料圖 圖文無關

小濤公司于2018年1月與一房屋中介公司取得聯系，委托中介尋找房源。中介人員帶小濤公司領導和經辦人看了多套房源，后者同意租賃其中3套。同年2月9日，小濤公司和中介人員建微信群，在群內中介人員討論了房屋租賃細節，包括3套房子的面積、租金、押金、水電費、物業費、租期、違約金、開具發票等條款以及其他需要中介與業主協調的問題。當月11日和12日，中介員工將修改過的3個房屋的租賃合同發到微信群。后中介員工將修改后的合同發送給業主，在業主反饋后，將草擬的《北京市房屋租賃合同（經紀機構居間成交版）》發給業主和小濤公司員工。

但最終，小濤公司與另一家小昌公司簽了這3套房屋的《房屋租賃合同》及《居間合同》。小濤公司與業主、小昌公司所簽租賃合同，除租期起算日期和房租支付日期與小昌公司提供的合同模板相差兩天外，最重要的條款均一致。

上述第一家中介公司遂以小濤公司有“跳單”行為，起訴要求小濤公司與涉案房屋業主支付居間服務費。

法院判決

根據相關法律規定，在不存在明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或背離當事人合理預期的情況下，《民法典》實施前的法律事實引起的民事糾紛案件可適用《民法典》相關規定。因此，此案可適用《民法典》第九百六十五條關于“跳單”行為的新規定。

一審法院認為：原告中介公司雖未與小濤公司簽書面居間合同，但雙方存在事實上的居間服務合同關系，合法有效。該中介為其提供了居間服務，小濤公司應付居間服務費，按照房屋面積，法院判決小濤公司應付原告房屋居間費27000余元。但原告證據不足以證明其與房屋業主設立了居間服務關系，故其要求房屋業主給付居間服務費，法院不支持。

小濤公司上訴請求改判，主張其未與該中介簽訂居間合同，不應付其居間費用。

北京一中院認為，第一，涉案中介公司向小濤公司提供了房源信息并帶看了房屋，微信聊天記錄顯示雙方多次溝通租金、租期、違約責任、租金發票開取等問題，也經溝通多次修改租賃合同內容，后應小濤公司要求擬定了房屋租賃合同。因此，法院認定小濤公司接受了該中介的服務。第二，小濤公司、房主、小昌公司所簽租賃合同與涉案中介向小濤公司提供的租賃合同成交版的租金數額、免租期、租賃期限等重要條款基本一致，且上述內容系經涉案中介反復修改得出的。小濤公司雖主張最終簽合同前有自由選擇居間方的權利，但未提供證據證明小昌公司向其提供了何種居間服務。故法院認定小濤公司最終與房主達成交易實際系利用了涉案中介提供的服務。第三，小濤公司接受并利用該中介提供的服務后，轉而選擇報酬較低的小昌公司與房主簽訂合同。綜上，此案應適用《民法典》第九百六十五條規定，小濤公司應向涉案中介付酬。最終一中院二審駁回上訴，維持原判。

法條鏈接

《民法典》第九百六十五條規定：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

《最高人民法院關于適用時間效力的若干規定》第三條規定：民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋沒有規定而民法典有規定的，可以適用民法典的規定，但是明顯減損當事人合法權益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期的除外。

法官說法

《民法典》之前，對于“跳單”行為，法院主要根據《合同法》 及雙方合同約定并結合誠實信用原則對“跳單”行為進行認定，并判決違約方承擔責任。《民法典》頒布后，對于“跳單”行為有了明確規定，首次將“跳單”行為上升到法律層面，不僅保障了中介人權益，而且對于違背契約精神的行為進行了嚴格規制。

是否構成“跳單”？首先要看中介合同是否已生效，并看中介人是否已按照合同約定提供了交易機會或者媒介服務。第二，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務而訂立合同，則是判斷是否構成“跳單”違約的關鍵。“跳單”行為第三個構成要件是委托人繞開中介人直接訂立合同。該行為有3種表現形式：一是委托人利用中介人提供的信息機會或媒介服務，直接與合同相對方訂立合同；二是委托人利用中介人提供的信息機會或媒介服務，通過其他中介人與合同相對方訂立合同。比如，委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務，合同已基本達成，委托人發現其他中介公司的報酬更低，繼而通過其他中介公司與合同相對方訂立合同，則構成“跳單”違約；三是委托人將中介人提供的信息透露給親友，以親友名義與合同相對方訂立合同，以達到繞開中介人的目的。

來源：北京日報客戶端 | 記者林靖 通訊員 趙蕾