這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經(jīng)帶領10000+人資產(chǎn)破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

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提問：新人首問。智慧房姐你好！ 坐標武漢，愛人武漢戶口，我是北京戶口，目前武漢名下有兩套房，一套漢口140平全款自住未，另一套琨瑜府168平商貸已。目前手上400，一直沒有投資理念。請問： 1.因工作均在漢口，想在金銀湖購置別墅自住及10年后退休養(yǎng)老。目前選擇有：黃金海岸臨湖獨棟別墅700萬，富力西溪悅居商住別墅雙拼330萬，兩棟一起650萬。請問該如何選擇？畢竟各有利弊，黃金海岸小區(qū)破舊，物業(yè)管理差，但是視線好。富力為商住2年后交房，環(huán)境物業(yè)好，但不知未來前景如何。 2.女兒3年后想在北京讀大學，將來可能留在北京，現(xiàn)在是否需要提前北京購房，本人在北京算首付首貸。如果購房，武漢再買別墅壓力太大。且北京近幾年均在下跌，是現(xiàn)在買還是過幾年再買還是不買？ 3.宜昌近CBD處一套住宅172平未（可包過戶但需一次性付款），想出售但價格不理想。是留還是降價賣？ 問題較多，還請房姐指點迷津，非常感謝！ 另，如需公開信息，可否將關鍵詞隱藏，謝謝！

回答：你好，金銀湖自住，除了房價不怎么漲，其他都挺好的。 商業(yè)別墅是所有房產(chǎn)類別里面最沒有價值的一類，只能純自住。 黃金海岸和富力對比，優(yōu)先黃金海岸。 全武漢范圍內(nèi)，考慮自住和投資兼顧，花山別墅是非常好的選擇。

北京現(xiàn)在是被低估，缺少政策面和金融的刺激，但是北京的購買力是非常充足的。 西城學區(qū)劃片政策一出來，單價20萬一平的學區(qū)房，被全款一掃而光。 北京長遠看好，現(xiàn)在是比較好的淘筍時機。 宜昌價格一直在跌，建議出手后置換一二線城市。

提問：新人首問，房姐好，90，老婆名下有套，還有50貸款未清，二套房是選關山大道二手毛坯，還是光谷東二手毛坯或新房？有用zfb借唄，商貸會受影響么？是必須還清么？

回答：你好，短期持有選擇關山大道，長持選擇光谷東。 借唄必須還清。 非正規(guī)銀行的網(wǎng)貸機構都會影響征信，全部還清后別再使用，一般凍結6個月就沒事了。 網(wǎng)貸具體點以微粒貸，借唄，宜人貸這一類網(wǎng)貸做為主流。 網(wǎng)貸機構都稱自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是給原本找銀行借不到錢的人放貸。 如果你在銀行借不到錢，意味著你資質(zhì)不好風險高，要放貸給你，就需要更高的利率來對沖風險。 同理，對于那些使用了「普惠金融」的人，銀行會更歧視。

普惠金融能不能用？

1.不管是什么貸款，核心還是看利率，還款方式(月供)還有金額的。利率低，月供低，金額大還是可以用的。

2.由于對征信的傷害力度較大，優(yōu)先級應該放到最后，通常只有最后關頭應急使用，而且一定是短期使用。

提問：你好房姐：我是新人，我想問一下融創(chuàng)玖璽臺項目怎么樣呢？后期是投資或自主還未定，此項目和華發(fā)中央首府那個好些？

回答：你好，融創(chuàng)玖璽臺屬于漢口核心區(qū)，板塊成熟，周邊配套齊全。融創(chuàng)的項目品質(zhì)和未來的溢價能力都不錯。大面積為主，業(yè)主圈層更存粹。 融創(chuàng)和華發(fā)的價格，屬于漢口房價第二梯隊，自住都還不錯，但是投資性價比并不高。加上都沒有名校的學票溢價，未來升值潛力不看好。 如果考慮自住，這2個項目并沒有非常明顯的差異，我會更傾向價格低，溢價更少的。

提問：新人提問，本人新武漢人，老公是江夏流芳本地人，目前名下兩房，一鋪，月還貸款1.3萬，老公月入10萬+，房子一套是商品房120平的，漢陽王家灣人信匯二期，一套80平的拆遷房自住，馬上小孩明年上小學，打算今年裝修漢陽王家灣房子，去那邊上學，目前手里300多，想投資，不知道是買商鋪還是買房子，如果買房買哪個地段投資比較好？

回答：你好，感謝大額付費！

商鋪能不能買？這里先簡單給幾個結論：

1) 社區(qū)鋪是有未來的。用最后500米和電商拼時效，用線下店的物理優(yōu)勢做電商做不了的服務業(yè)。

2) 但不是所有社區(qū)鋪都有未來。甚至可以說，絕大多數(shù)社區(qū)鋪如果不經(jīng)過大幅改造甚至推倒重來，都不能很好地適應未來居民對社區(qū)鋪的需求。

3) 相對商圈鋪、商場鋪，社區(qū)鋪對新手更加友好。但和住宅相比，運維難度系數(shù)仍然高出不止一個數(shù)量級。

4) 商鋪和住宅一樣，也分上中下等，也要看位置、戶型、朝向等要素，而且還多出開面、層高、能否重餐飲等特殊要素。邊角料一樣是被嫌棄的，而且是更加嫌棄，因為與住宅的“樓王vs邊角料”相比，你面對的空租期可能會更長，和旺鋪的租金差可能會更高。 我們粗略的計算，商鋪租售比在5%以上，是可以買的。但是能選到回報率高的商鋪，非常難。 普通人更傾向入手住宅。

300+，你們在武漢已經(jīng)2套房，接下來如果能開發(fā)一線城市的房票，建議拿出150-200左右的，入手北上廣深的上車盤。 剩余入手知識星球內(nèi)推薦的樓盤。

提問：房姐您好，惠州龍光城有一套別墅，深圳購置了麒麟公館，小孩一歲多了，想要未來有一個比較好的學校最好離家近一點，不知道是賣可別墅在南山在投資一套小的學位房好還是博一下深圳擴容的紅利繼續(xù)持有龍光城別墅好呢？

回答：你好，買惠州很可能住不上，租不出，賣不掉，還占用了名額和資金，錯失了買深圳的機會。 買惠州最大的痛苦來自我們不只有買惠州的能力，彼時卻只有買惠州的認知。 惠州房價眼看離深圳越來越遠，未來想再置換深圳很難了。 建議出手惠州，置換南山。

提問：美麗智慧的房姐：您好！新人，本人情況是：離婚后再婚。離婚前有三套房子，都在南湖花園。離婚時前夫，孩子，和我三人一人分一套房，孩子一套在我名下。前夫名下松濤苑學區(qū)房90平，出租2000元\/月，孩子名下房子80多平帶院子，在松濤苑出小區(qū)大門的路邊第一排，對面是中百超市，平時當商鋪出租，租金每月有6000多，但現(xiàn)在修12號地鐵馬路圍起來，沿街商鋪都租不出去，這套房子也空著，因為長時間出租房子里面毀的不像樣，想重新翻新裝修一下，方便出租，打聽了一下需要8萬，風華天城的房子140多平也是學區(qū)房，原來自住房子內(nèi)部保留的比較好，不想出租傷房子，想留著以后孫子上學備選，（兒子今年大學畢業(yè)，原計劃美國讀研，現(xiàn)估計改加拿大，他爸想讓他以后定居加拿大，），再婚后在漢陽臥龍墨水湖邊買了兩套160多平鄰湖房子，一套自住，一套辦公！我名下沒有房票，兒子大學畢業(yè)后戶口遷回武漢，房票沒有用。我原計劃是等今年年底中建大公館開盤用兒子房票買一套，以防兒子回武漢工作自住（另一個原因也是里面的學校好，為孫子上學備選），不回武漢就作投資。 現(xiàn)有一親戚70多歲，上海戶口，名下上海無房。現(xiàn)有400，可以接受月供2萬！我的問題：1：松濤苑中百超市的房子暫時不打算賣，有必要重新裝修嗎？2：中建大公館價高，年底值得入嗎？3：買了中建大公館有必要留風華天城的房子嗎（學區(qū)房孫子上學二選一），4：不買中建大公館，賣風華天城，用親戚代持上海買房行得通嗎？親戚年紀偏老，萬一身故有風險嗎？5：希望房姐能給更好的建議！萬分感謝！

回答：你好，感謝付費！

城市選擇上更傾向上海，但是房票年紀太大，只能全款。如果找不到更好的房票，可以考慮抵押武漢的房子融資買入。兒子國外留學畢業(yè)之后去上海落戶，把房子對敲回來。代持協(xié)議簽好問題不大，前提是人品可靠。 松濤苑我的建議是直接出手置換關山大道，如果不打算出手，建議翻新之后重新出租，不過裝修成本盡量控制在5萬左右。 中建大公館可以買，風華天城保留的意義不大。

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