近期由于國(guó)家高層在“求是”雜志上發(fā)聲：要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。

這里面其實(shí)存在兩層含義：

第一層是“推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法和改革”，畢竟重慶和上海已經(jīng)試點(diǎn)了房產(chǎn)稅10年，但目前看“效果甚微”。

比如上海一年的房產(chǎn)稅征收額度才170億，不到賣地收入的二十分之一，甚至無法填補(bǔ)“征稅成本”。

所以房產(chǎn)稅的改革是重點(diǎn)，一個(gè)是要提高稅率，比如上海目前的房產(chǎn)稅稅率是0.6%，可能要提高到1%-2%。

另外一個(gè)就是拓寬覆蓋人群，從原來的首套房免征提高到只按照面積征收，同時(shí)可能會(huì)把人均免征面積從60平米下降到40平米。

第二層是“做好試點(diǎn)工作”，房產(chǎn)稅改革方案一旦有了初步方案，那么就肯定會(huì)增加試點(diǎn)城市范圍，目前專家的建議是從“深圳、海南及杭州”作為增加的試點(diǎn)城市。

盡管目前新房產(chǎn)稅的“試點(diǎn)方案”還沒有正式公布，但是一旦房產(chǎn)稅逐漸試點(diǎn)，并最終形成大規(guī)模征收趨勢(shì)，對(duì)中國(guó)樓市將會(huì)形成重大影響。

最大的變化，就是可能會(huì)推動(dòng)“市場(chǎng)房租”的上漲。

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅一旦改革并試點(diǎn)，就意味著擁有多套房產(chǎn)的人可能要開始著手賣掉手里多余的房產(chǎn)，這樣就會(huì)直接導(dǎo)致租房市場(chǎng)的供應(yīng)量大規(guī)模下降。

因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)的供應(yīng)目前主要是由“多套房產(chǎn)”的人來提供的。

一旦租房的供應(yīng)量出現(xiàn)下降，那么直接導(dǎo)致的結(jié)果就是“房租暴漲”，那么房東就一定會(huì)把“房產(chǎn)稅”加入到房租中轉(zhuǎn)移給租房的人。

這樣就會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：房產(chǎn)稅，最終只能由買不起房，只能租房的那部分群體來承擔(dān)，而他們恰恰是社會(huì)收入最低的群體。

這就是為什么中國(guó)的房產(chǎn)稅“遲遲不能”出臺(tái)的主要原因之一。

那么隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)漸成趨勢(shì)，對(duì)于普通人來說，資產(chǎn)的優(yōu)化及重新配置已經(jīng)不可避免。

哪些房子應(yīng)該賣掉，哪些房子可以持續(xù)持有，哪些房子最值得購(gòu)買，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，是我們最值得關(guān)注的問題。

首先我們認(rèn)為，以下四類房子有可能會(huì)被“錘爆”：

第一類，遠(yuǎn)郊區(qū)，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的“第二居所度假大別墅”。

尤其是像密云、平谷、懷柔、延慶等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的“第二居所大別墅”，受到房產(chǎn)稅的沖擊最為明顯。

這些大別墅不僅總價(jià)昂貴，同時(shí)根本租不出去，流動(dòng)性極差，業(yè)主也不當(dāng)成第一居所，所以一旦“房產(chǎn)稅開征”，這部分大別墅就是“純損失”，每年都要繳納大額房產(chǎn)稅。

所以這類遠(yuǎn)郊區(qū)的二居所大別墅產(chǎn)品，就千萬不要再買了。

第二類，北京郊區(qū)的“老破小”或者“老破大”，尤其是沒有地鐵交通的郊區(qū)老破大，也不能再持有了。

這類房子最大的問題就是“沒有租金收入”，同時(shí)面積還挺大，一旦持有就會(huì)導(dǎo)致家庭人均面積達(dá)到“房產(chǎn)稅”的征收標(biāo)準(zhǔn)。

所以像房山、大興、昌平、順義、密云、懷柔、延慶、平谷等地區(qū)的沒有地鐵交通的“老破大和老破小”，都沒有持有的價(jià)值了。

郊區(qū)沒有地鐵的二手房，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)的背景下，都要重新考慮其持有的價(jià)值是否合適了。

第三類，城區(qū)的大豪宅，總價(jià)高，面積大，房產(chǎn)稅極高。

對(duì)于城區(qū)的大豪宅來說，這可能是房產(chǎn)稅的征收大戶了，這部分房子不僅總價(jià)極高，同時(shí)面積極大，每年要繳納的房產(chǎn)稅可不低。

比如一套3000萬，面積在300-400平米的城區(qū)豪宅，每年可能要繳納20-30萬的房產(chǎn)稅，如果還是二套房，那繳納的房產(chǎn)稅可能會(huì)更高。

所以對(duì)于目前動(dòng)輒幾千萬的城區(qū)大豪宅，城市大別墅來說，雖然是“第一居所”，但居住成本可能會(huì)翻倍。

所以這部分房子也要謹(jǐn)慎考慮購(gòu)買，持有價(jià)值有所折損。

第四類，城區(qū)租金無法提升的“老破小”二手房，這部分房子本身房?jī)r(jià)就難以上漲，就依靠租金收益持有。

征收房地產(chǎn)稅后，如果這部分房子的租金不能提高，轉(zhuǎn)移房產(chǎn)稅，那么就意味著這部分房子的租金收益下降了。

所以這部分房子的持有價(jià)值其實(shí)也下降了。

綜合判斷，我們認(rèn)為在房產(chǎn)稅試點(diǎn)的背景下，“遠(yuǎn)郊區(qū)第二居所度假別墅”+“郊區(qū)無地鐵的老破大”+“城區(qū)大豪宅”+“城區(qū)無租金潛力的老破小”，這四類房子要謹(jǐn)慎買入，同時(shí)應(yīng)該成為資產(chǎn)配置重點(diǎn)剔除的對(duì)象。

相反，有一類房子可以作為未來房產(chǎn)稅試點(diǎn)背景下，重點(diǎn)需要考慮的資產(chǎn)類型，那就是地鐵沿線的“小戶型新房或者次新房”。

其特點(diǎn)就是總價(jià)低，面積小，交通方便，配套還不錯(cuò)，所以租金潛力巨大，房產(chǎn)稅征收額度小，甚至達(dá)不到房產(chǎn)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)。

這類房子在未來一定會(huì)非常“熱銷”。

尤其是在海淀周邊、望京周邊、亦莊周邊的幾條地鐵線路，將來小戶型的房租將會(huì)持續(xù)上升，投資潛力巨大。

另外，對(duì)于個(gè)人名下的二手房地鐵小商住，也會(huì)帶來租金上的利好，畢竟個(gè)人名下的小商住目前看“不收房產(chǎn)稅”，所以對(duì)于個(gè)人小商住來說，租金的上漲預(yù)期會(huì)給小商住二手房帶來收益提升。

個(gè)人名下的二手小商住同時(shí)還有“不占購(gòu)房名額”，“不收房產(chǎn)稅”，“租金收益高”，“總價(jià)門檻低”等很多優(yōu)點(diǎn)，還是有一定的投資優(yōu)勢(shì)。

綜上所述，我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅的到來，一定會(huì)改變市場(chǎng)的資產(chǎn)配置邏輯，甚至?xí)苿?dòng)很多人主動(dòng)優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。

因?yàn)橛行┓孔右郧爸靛X，現(xiàn)在可能由于房產(chǎn)稅的開征，持有成本大幅提高，持有的價(jià)值就變低了，就不能再持有了。

未來，越來越多的投資會(huì)秉承三大特征：

第一，不要在一個(gè)城市集中購(gòu)房，而是要多個(gè)城市進(jìn)行資產(chǎn)配置，規(guī)避房產(chǎn)稅。第二，盡可能不要購(gòu)買大戶型產(chǎn)品，除非多生孩子。第三，越來越關(guān)注租金回報(bào)率。

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