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洋房姐姐帶你看清世界房產(chǎn)地圖，這一站我們說(shuō)一說(shuō)大阪，這個(gè)從2017 年異軍突起、2019 年熱度飆升、預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)火 10 年的城市。

一直以來(lái)，大阪被拿來(lái)和東京、橫濱、京都等做比較，在日本有著各種第二第三的標(biāo)簽，比如第二大城市、第二大房地產(chǎn)市場(chǎng)、GDP 和人口位列日本第三，像是坐冷板凳的替補(bǔ)隊(duì)員。但過(guò)去一兩年，大阪民宿成了日本民宿市場(chǎng) No.1，被稱為引領(lǐng)日本經(jīng)濟(jì)的下一個(gè)風(fēng)口。

大阪到底為何被全球投資者看好呢？

其實(shí)在歷史上很長(zhǎng)一段時(shí)期里，大阪都是日本的經(jīng)濟(jì)中心。

由于地理位置臨海，大阪自奈良時(shí)代起就作為貿(mào)易港口和水運(yùn)樞紐，接收來(lái)自朝鮮、中國(guó)和亞洲各國(guó)的貨物、先進(jìn)技術(shù)以及文化，還做過(guò)一段時(shí)期的“首都”。

當(dāng)時(shí)天皇從奈良遷都到大阪，建造了難波宮，被視為日本最早的皇居。雖然之后政治中心陸續(xù)轉(zhuǎn)移到了京都、東京，大阪卻一直作為第二大都市發(fā)展著。江戶時(shí)代承擔(dān)起向全國(guó)輸送大米等重要食品的重任，這也是"天下廚房"稱號(hào)的最初由來(lái)。

1923 年，關(guān)東大地震重創(chuàng)了東京，很多人從東京移居到了大阪。大阪一度成為比東京規(guī)模還要大的城市，人口數(shù)量排在全球第 6 位。后來(lái)眾多食品公司、貿(mào)易公司、金融機(jī)構(gòu)、傳媒公司開始在這里扎根，世界 500 強(qiáng)企業(yè)中有 7 家的總部就在大阪，現(xiàn)在站在梅田藍(lán)天大廈上就可以看到林立的高樓大廈。

80 年代中期，隨著全球熱錢涌入日本房地產(chǎn)，包括大阪在內(nèi)的大城市地價(jià)開始瘋狂飆升，中央?yún)^(qū)平均地價(jià)的峰值達(dá)到 1500 萬(wàn)日元/平（約 95 萬(wàn)人民幣/平），住宅房?jī)r(jià)也水漲船高。

泡沫破碎之后，房?jī)r(jià)也坐了趟過(guò)山車，大阪都市圈的房?jī)r(jià)下跌幅度僅次于東京都市圈，留下了仿佛 100 年都賣不完的房子。

隨著經(jīng)濟(jì)修復(fù)，大阪“后來(lái)者居上”，成了國(guó)家欽定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，近幾年諸多政策和現(xiàn)象，都利好大阪房產(chǎn)市場(chǎng)。

首先，地價(jià)持續(xù)上漲。

目前，日本的全部用途地價(jià)（商業(yè)用地和住宅用地）已經(jīng)連續(xù) 4 年呈上漲趨勢(shì)。從 2017 年的漲幅來(lái)看，大阪包攬了前五的位置，尤其難波商圈道頓崛的地價(jià)幾乎翻倍。一部分得益于旅游業(yè)的發(fā)展，另一部分原因是吸引了一群零售領(lǐng)域的投資客。

數(shù)據(jù)來(lái)源：日本國(guó)土交通省

其次，旅游人口紅利。

在“觀光立國(guó)”（2003 年提出）的基礎(chǔ)上，日本政府逐年放寬對(duì)各國(guó)的簽證要求，尤其是中國(guó)和東南亞國(guó)家。而它本身就是日本最熱情、包容的城市，還臨近京都、神戶、奈良，所以全球游客大多都把大阪作為赴日第一站。

近 10 年來(lái)，大阪每年接待游客數(shù)成倍增長(zhǎng)，漲幅超過(guò)了東京。從 2012 年到 2017 年，訪日游客翻了 5倍，2019 年的游客數(shù)量更是占到了全日本的 1/3，但城市面積卻只有東京的 1/4。

數(shù)據(jù)來(lái)源：日本觀光局

旺盛的住房需求刺激大阪開發(fā)商爭(zhēng)相買地皮、建酒店，舊的辦公樓紛紛被住宅樓代替，而且民宿相比酒店更供不應(yīng)求。

大阪自 2016 年起就成為民宿特區(qū)，是日本極少數(shù)可以享受全年 365 天經(jīng)營(yíng)民宿的地區(qū)，2018 年又出臺(tái)《民宿新法》規(guī)范市場(chǎng)，這一年多民宿市場(chǎng)可以說(shuō)是蒸蒸日上，越來(lái)越多的開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商投入資金。

最后，和世博會(huì)將帶來(lái)持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

大阪去年剛開了 G20 峰會(huì)亮相世界舞臺(tái)，接下來(lái)還有兩個(gè)大事件：亞洲第一和 2025 年世博會(huì)，這都給大阪房產(chǎn)投資者們?cè)鰪?qiáng)了信心。

參考澳門和拉斯維加斯受影響的實(shí)例，澳門酒店和公寓平均入住率在 90% 以上；拉斯維加斯直到 2017 年房?jī)r(jià)漲幅仍超過(guò) 10%，漲幅位列全美第二。給大阪不僅會(huì)帶來(lái)每年上百億美元?jiǎng)?chuàng)收、上千萬(wàn)游客，還有對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)。

如今大阪在關(guān)西地區(qū)的核心地位，也歸功于 1970 年舉辦了亞洲第一個(gè)世博會(huì)。參考上海在舉辦世博會(huì)前后商品房的價(jià)格波動(dòng)，舉辦當(dāng)年漲幅超過(guò) 35%，之后幾年也是持續(xù)攀升。2025 年世博會(huì)也必然刺激大阪房產(chǎn)市場(chǎng)，越早下手越有利。

考慮到大阪的旅游城市屬性增強(qiáng)，目前市場(chǎng)上最看好的投資項(xiàng)目是品牌民宿。

一位客戶在我的推薦下選中了難波商圈附近一套 30 平左右的公寓，送 4 平陽(yáng)臺(tái)，價(jià)格在 150 萬(wàn)人民幣左右，一室一廳一衛(wèi)的大格局。

為了了解民宿的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，他飛了大阪 3-4 趟，感受運(yùn)營(yíng)商其他分店的入住率和服務(wù)。知道很多游客更愿意相信品牌的口碑，其他分店的平均實(shí)際入住率也都在 80% 以上。

仔細(xì)算一筆賬就會(huì)發(fā)現(xiàn)，民宿位置是在從關(guān)西機(jī)場(chǎng)進(jìn)入大阪市中心的必經(jīng)之路上，到各個(gè)景點(diǎn)也不遠(yuǎn)，而且房?jī)r(jià)比商圈里更便宜一些。

目前大阪民宿市場(chǎng)的普遍回報(bào)率都在 6% 左右，大部分都是包租模式，這套是前 5 年包租 6%，后 5 年續(xù)租的收益和開發(fā)商分成。

考慮到性價(jià)比和運(yùn)營(yíng)實(shí)力，他幾經(jīng)比對(duì)還是買了下來(lái)，今年年底就交房了，正好享受和世博會(huì)的前期增值。

有數(shù)據(jù)顯示，截止到 2019 年 10 月份，大阪公寓的成交價(jià)格已經(jīng)連續(xù)上漲了一年多。

僅僅在幾年前，大阪房產(chǎn)還被認(rèn)為是東京的替代選擇，現(xiàn)在卻是一個(gè)非常有增長(zhǎng)潛力的市場(chǎng)。據(jù)我所知，大阪房產(chǎn)的租售比是北京和上海的 3 到 4 倍，平均房?jī)r(jià)是東京的 70% 左右，但回報(bào)率卻高于東京。

從城市整體實(shí)力和房?jī)r(jià)穩(wěn)定上來(lái)看，大阪今年將進(jìn)行“副首都”的公投，有望在未來(lái)幾年緩解東京人口壓力，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)。短期有世博會(huì)的刺激，長(zhǎng)期有“副首都”和的拉動(dòng)，預(yù)計(jì)未來(lái)10年內(nèi)房?jī)r(jià)都會(huì)有平穩(wěn)的增長(zhǎng)，非常適合長(zhǎng)期持有。

考慮到大阪本地老齡少子化，常住人口在持續(xù)流失，游客數(shù)量逐年增加，做短租相對(duì)更穩(wěn)妥，投資區(qū)域建議瞄準(zhǔn)梅田、難波、天王寺商圈，或者天下茶屋、花園町等交通樞紐。

如果是有辦理經(jīng)營(yíng)管理簽證、高級(jí)人才簽證、拿永居，或者醫(yī)療、教育方面的需求，在大阪買房可以輔助實(shí)現(xiàn)這些目的，具體來(lái)找我聊聊。