本報記者 余燕明 北京報道

最近幾年，傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介生意開始受到資本的矚目。

在北京中介行業(yè)，繼我愛我家（000560.SZ）曲線上市、貝殼找房（BEKE.N）赴美上市后，排名第三的北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱“麥田房產(chǎn)”）據(jù)稱將與互聯(lián)網(wǎng)巨頭“聯(lián)姻”。

日前，有市場消息稱，互聯(lián)網(wǎng)巨頭旗下的房產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺幸福里擬收購麥田房產(chǎn)20%的股權(quán)，相關(guān)手續(xù)正在辦理，同時麥田房產(chǎn)將有部分高管調(diào)往幸福里。

《中國經(jīng)營報》記者為此向麥田房產(chǎn)一位發(fā)言人核實上述市場傳聞的真實性，其未正面確認(rèn)，但表示公司近期將有官方信息對外發(fā)布。

據(jù)悉，麥田房產(chǎn)目前僅進(jìn)駐了北京、福州、廈門3座城市，但它宣稱將會進(jìn)駐全國100座城市。

麥田房產(chǎn)起家于福州，它的老板繆壽建，跟幸福里背后的張一鳴是福建老鄉(xiāng)。麥田房產(chǎn)在2005年進(jìn)入北京，從此北京成為麥田房產(chǎn)開展中介業(yè)務(wù)的核心城市，并將公司總部設(shè)置于北京。

先后在資本市場兌現(xiàn)價值的大型中介公司——鏈家、我愛我家均誕生于北京，早已進(jìn)入存量房市場的北京，已經(jīng)是國內(nèi)二手房買賣、租賃等交易規(guī)模最大的城市之一。

幸福里切入房產(chǎn)中介賽道，但與貝殼找房、我愛我家等房產(chǎn)服務(wù)平臺的發(fā)展模式相似，除了線上流量，它們更加依賴廣泛布局線下社區(qū)的經(jīng)紀(jì)品牌、中介門店與經(jīng)紀(jì)人。同時具備線上流量、線下規(guī)模優(yōu)勢的貝殼找房、我愛我家等頭部中介，選擇獨立且相對封閉地發(fā)展成為房產(chǎn)服務(wù)平臺。在此行業(yè)背景下，意在開拓房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的幸福里，退而求其次與麥田房產(chǎn)等其他中小中介公司“聯(lián)姻”，幾乎就是不多的選擇。

捕獲線下的“聯(lián)姻”

幸福里及其關(guān)聯(lián)方，與麥田房產(chǎn)之間的“聯(lián)姻”，從今年9月底開始已顯露痕跡。

當(dāng)時，一間名為“北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”的中介企業(yè)發(fā)生了股權(quán)變更，北京金色麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司將所持其全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓予北京好房有幸信息技術(shù)有限公司，前者是麥田房產(chǎn)的全資附屬企業(yè)，后者隸屬于幸福里關(guān)聯(lián)方。

根據(jù)北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的司法糾紛記錄，該公司實際開展過房屋買賣等中介業(yè)務(wù)，但外界無法知曉麥田房產(chǎn)向幸福里關(guān)聯(lián)方出售該公司的確切目的。

毋庸置疑的是，如今在加快發(fā)展速度的幸福里，無法與廣泛布局于線下社區(qū)的其他中小中介公司及經(jīng)紀(jì)人割裂。

近期，幸福里方面對外確認(rèn)，其已啟動了融資計劃，將引入外部戰(zhàn)略股東，尋求獨立發(fā)展。

據(jù)記者了解，在幸福里平臺上，其開展的中介業(yè)務(wù)主要為新房、二手房買賣等交易服務(wù)，平臺模式更近似58同城、安居客等房產(chǎn)信息平臺，而不是擁有大量直營門店及強(qiáng)管控下加盟門店的貝殼找房。

幸福里平臺上最核心的作業(yè)資源——房源與經(jīng)紀(jì)人，均來自其他中小中介公司。在北京，由于貝殼找房平臺模式的封閉性及排他性，入駐幸福里平臺的主要包括我愛我家、麥田房產(chǎn)、金色時光、興商房地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)、易合房地產(chǎn)、匯鑫地產(chǎn)等其他中小中介公司。

北京房產(chǎn)中介行業(yè)的市場集中度較高，在貝殼找房、我愛我家等獨立發(fā)展的房產(chǎn)服務(wù)平臺的競爭擠壓下，這些中小中介公司形成了規(guī)?？捎^的長尾群體。

盡管這些入駐幸福里平臺的中小中介公司在北京存量房交易市場能夠排進(jìn)前十，但各自所占市場份額較低。

根據(jù)北京市住建委存量房交易服務(wù)平臺的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年10月份，全市存量房網(wǎng)上簽約套數(shù)為10725套，其中鏈家完成的存量房簽約套數(shù)為4566套，占比42.6%；排在二、三位的是我愛我家、麥田房產(chǎn)，當(dāng)月完成存量房簽約套數(shù)分別為1106套、406套，分別占比10.3%、3.8%。

而2021年10月份北京市存量房簽約套數(shù)前十榜單上排在最后兩位的易合房地產(chǎn)、匯鑫地產(chǎn)，這兩家中介企業(yè)當(dāng)月完成的存量房簽約套數(shù)分別為75套、46套，市場份額均低于1%。

過去十年以來，不少集中涌入的資本都試圖通過互聯(lián)網(wǎng)輕資產(chǎn)模式對傳統(tǒng)中介行業(yè)實現(xiàn)顛覆改造，但最后均告失敗。

其中，愛屋吉屋、平安好房等互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺的曇花一現(xiàn)，房天下的日益式微，58同城、安居客遭受的競爭擠壓，尤其是貝殼找房登陸美股的財富兌現(xiàn)，都在驗證互聯(lián)網(wǎng)對房產(chǎn)中介行業(yè)的線上切入，也無法與廣泛布局于線下社區(qū)的中介門店與經(jīng)紀(jì)人割裂。

幸福里依靠其關(guān)聯(lián)方作為資本密集、流量龐大的互聯(lián)網(wǎng)巨頭的優(yōu)勢切入房產(chǎn)中介賽道，選擇與除貝殼找房、我愛我家以外的麥田房產(chǎn)等中小中介公司“聯(lián)姻”，幾乎就是捕獲中介門店和經(jīng)紀(jì)人等線下資源的不多選擇。

在貝殼找房、我愛我家登陸二級市場前后，它們與21世紀(jì)不動產(chǎn)、中環(huán)地產(chǎn)、58集團(tuán)等在股權(quán)上均有“聯(lián)姻”，以彌補(bǔ)線下、線上資源的短板，通過股權(quán)交換、吸納資本的捆綁合作，這跟幸福里和麥田房產(chǎn)之間的“聯(lián)姻”別無二致。

高昂的中介費率

由于幸福里對麥田房產(chǎn)的捆綁合作與收購傳聞，麥田房產(chǎn)也開始受到外界關(guān)注。

但實際上，麥田房產(chǎn)與貝殼找房、我愛我家的規(guī)模體量、市場份額無法相提并論。

目前，麥田房產(chǎn)僅進(jìn)駐了北京、福州、廈門3座城市。據(jù)麥田房產(chǎn)方面宣稱，其在福州、廈門的市場份額穩(wěn)居第一，在北京的市場份額躋身前三，歷經(jīng)20多年發(fā)展以后，已擁有900多家直營中介門店、1.4萬多名經(jīng)紀(jì)人，年促成交易額超過1000億元，并保持了每年20%的發(fā)展增速，未來將進(jìn)駐100座城市。

與之相比，到2021年上半年，我愛我家已進(jìn)駐了全國35個城市，中介門店數(shù)量達(dá)到了4500家，含加盟門店的員工總數(shù)量約為5.3萬人，根據(jù)我愛我家未來三年的增長目標(biāo)，GTV（交易總額）將過萬億元。

貝殼找房的規(guī)模體量更是遠(yuǎn)超麥田房產(chǎn)。到2021年第三季度，貝殼找房連接的中介門店數(shù)量達(dá)到了5.4萬家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超過了51.5萬名。2020年，貝殼找房促成的GTV（交易總額）接近3.5萬億元。

盡管麥田房產(chǎn)與貝殼找房、我愛我家的規(guī)模體量難以相提并論，但它在北京開展二手房買賣收取的中介費率毫不遜于這兩家頭部中介公司，最高可達(dá)2.7%。

早在2013年，北京市住建委印發(fā)《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》之前向公眾公開征求意見，當(dāng)時征集反饋意見當(dāng)中市民最不滿中介費過高，“2.2%的居間費率”成為眾矢之的，市民要求調(diào)整中介傭金的收取方式及標(biāo)準(zhǔn)。

麥田房產(chǎn)一位人士在電話中向記者介紹，在北京，目前公司對二手房買賣向買家收取的2.7%的中介費率里，包含麥田房產(chǎn)收取總房款2.2%的居間服務(wù)費，另外還包含一家名為“金誠豐房產(chǎn)咨詢服務(wù)（平潭）有限公司北京分公司”（以下簡稱“金誠豐北京分公司”）收取的總房款0.5%的交易保障服務(wù)費。

麥田房產(chǎn)這位人士進(jìn)一步介紹，金誠豐北京分公司提供的交易保障服務(wù)包括協(xié)助辦理房屋抵押登記注銷手續(xù)、協(xié)助辦理房屋評估按揭貸款申請手續(xù)、跟進(jìn)審批進(jìn)度、協(xié)助辦理資金托管手續(xù)、協(xié)助辦理房屋繳稅及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。

“金誠豐北京分公司是麥田房產(chǎn)的合作公司，因為國家出臺了相關(guān)規(guī)定，居間服務(wù)與后期交易保障不能是同一家企業(yè)。”麥田房產(chǎn)這位人士告訴記者。

不過，記者查詢獲悉，金誠豐北京分公司就是由麥田房產(chǎn)全資持股，并不屬于獨立第三方的合作公司。

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會一位人士告訴記者，根據(jù)住建部出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，區(qū)分了居間服務(wù)與提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)告知消費者其他服務(wù)的內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，且不得與居間服務(wù)混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價。

另據(jù)記者查詢了解，繆壽建除了持有麥田房產(chǎn)絕大多數(shù)股權(quán)以外，還出資設(shè)立了福建金誠豐房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司（以下簡稱“福建金誠豐”）及其北京分公司，它們構(gòu)成麥田房產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)并為其創(chuàng)收。

麥田房產(chǎn)的多位從業(yè)人士告訴記者，福建金誠豐及其北京分公司開展業(yè)務(wù)包括為一些業(yè)主向小貸公司申請贖樓解抵押貸款時提供融資擔(dān)保。但記者了解到，福建金誠豐及北京分公司并不擁有融資性擔(dān)保牌照，其經(jīng)營范圍不得從事融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)。

其中，在福州，麥田房產(chǎn)一位從業(yè)人士告訴記者，若業(yè)主通過福建金誠豐進(jìn)行房產(chǎn)解抵押，將要向其支付解抵押貸款金額的0.6%~1.5%的費用。

《中國經(jīng)營報》記者為此向麥田房產(chǎn)方面求證了解金誠豐北京分公司、福建金誠豐及其北京分公司開展的贖樓貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的合規(guī)情況，但沒有得到回應(yīng)。