本文來源：時代周報 作者：梁施婷

在海南，似乎總會有一個地方能滿足購房者置業的想象。

想享受城市便捷的配套和服務，可以向北選擇海口；想享受熱帶的旅游風情可以向南選擇三亞。受到政策推動，海南在1980年代末建省前后，以及2010年建設國際旅游島時，投機炒房的熱情高漲，樓市價格一再虛高。現在，在海南進入全域限購三周年之際，自貿港政策的利好使樓市再度出現了升溫的苗頭。

易居研究院指出，今年3月海南房地產開發投資增速是實施限購之后首次強于全國數據——海南為29.4%，而全國為 25.6%。而海南今年一季度房價漲幅為11%，也明顯超過全國 8%的水平，甚至超過了近期房地產市場較熱的浙江省。

但大量的資金進入海口和三亞樓市后，也令當地房價日漸見頂，導致大量購房者將目光轉往三亞以北的陵水縣。也正是受此原因推動，陵水成為了全國房價最高的縣城。相關數據顯示，目前全國至少有103個縣（縣級市）房價均價過萬，其中陵水以超過30000元的房價登頂最高。在縣域房價前20名排行榜中，陵水縣以34738元/平方米的價格高居榜首，遠超排在第二名的浙江義烏。

被稱為“三亞后花園”的陵水能成為下一個三亞嗎？

房價高地在沿海

北緯18度的黃金緯線穿過陵水縣，位于陵水香水灣與萬寧興隆的牛嶺成為海南熱帶與亞熱帶的分界線，干濕季節清晰，夏秋多雨，冬春干燥，使陵水獨具氣候上的優勢。

周日晚上的陵水，沿著陵水河的酒吧街上傳來陣陣街頭歌手的樂聲，從8公里以外的海岸吹來陣陣海風。在旅游點評網站上，到訪過的旅客紛紛表示陵水比鄰近的三亞更加“清靜”以及“更少商業氣息”。在面積為1128平方千米的陵水縣內，常住人口不過33.76萬。

從陵水最繁華的縣中心出發，驅車20分鐘左右，便可以到達清水灣。12公里的清水灣海岸線聚集著不少沖浪愛好者，同時，這里也是整個陵水房價最高的地段。

陵水縣內的房價呈現出“內低外高”的洼地情況。靠近城區中心的樓盤反倒不吃香，每平方米均價在兩萬元左右，即使是在陵水河兩岸的樓盤，到了晚上也是只有點點燈火。

陵水河兩岸的樓盤。（圖片來源：時代周報記者 攝）

而在清水灣、香水灣等旅游資源聚集的地方，房價幾乎已捅破每平方米四萬元的天花板。以黎安港為界，向北是富力地產在香水灣打造的富力灣，向南則是雅居樂的清水灣，二者兩分天下。富力灣樓盤的置業顧問羅暉向時代周報記者介紹稱：“拿著500萬可以在城區買到兩套房，但在清水灣只能買到一套。”

圖片來源：中國房價行情網

相比國內北上廣深四個一線城市而言，陵水的房價不過“小兒科”。但在過去的2020年，陵水整體的房價卻一路高歌猛進。根據海南省統計局數據顯示，今年一季度，陵水的均價位列全省第二，僅次于旅游熱點三亞，高于海南省省會海口。不僅如此，在整個海南省去年房屋銷售面積和銷售額均錄得負增長的時候，陵水縣突圍而出，房屋銷售面積和銷售額同比分別增長73.3%和68.8%，增速均為各市縣之首。

根據中國房價行情網的數據，今年陵水的房價繼續進入上升區間。4月份陵水新房價格為每平方米30250元，環比上漲了6.51%，而二手房的價格也沖高到每平方米33936元。要知道，三亞房價同期無論是新房還是二手房的均價也才徘徊在36000元的水平。

吸引力或將繼續放大

在過去的3月份，海南剛經歷了一場雷厲風行的房地產整治行動。3月8日，海南省政府印發了《海南省2021年房地產市場專項整治工作方案》，對于購房人規避限購政策騙取購房資格，開發商違規銷售商品房等行為進行排查整治。

時代周報記者以購房者身份聯系雅居樂清水灣項目銷售中心時，置業顧問表示，購房需要出示購房資格才能進入。以目前的政策，非戶籍居民在第一類市縣（海口、三亞、瓊海）購房需要有2年及以上個稅或社保繳納證明，或者落戶海南才能獲取購房的資格。此外，個人也可以注冊地為海南的公司的名義購房。

不過，雖然售樓方對購房者有諸多審核限制，甚至還會事先了解購房者此前已看過哪些樓盤，但只要有當地房地產中介指引，沒取得購房資格的購房者仍然可以順利進入購房現場。

從河北來到海南已經十多年的房產中介小田在過去的五一假期異常忙碌。她向時代周報記者透露，購房者通常會選擇在最炎熱的七八月到來之前看房、購房。不過，即使五一假期已經過去，陵水樓市仍留有余溫。5月10日下午，時代周報記者在陵水多個樓盤現場仍可看見不少購房者在了解樓盤問題。

在富力灣的銷售中心現場，門口處的廣告牌顯眼地寫著大大的廣告——“恭喜成為海南富力灣第6828位業主”。據富力灣的置業顧問陳浩介紹，這還只是正式交付的業主數量，另外還有兩千多名業主尚未正式交付。

圖片來源：時代周報記者 攝

“東北人愛三亞，北京人愛三亞附近”這句行話也在這里得到了印證。陳浩表示，在項目所有業主當中，有兩千多戶來自北京，樓盤的戶型也以北方常見的設計為主。

未來，陵水的吸引力或許還會繼續放大。在2020年5月，陵水出臺了《陵水黎族自治縣急需緊缺人才認定辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)，該辦法規定，凡被認定為陵水急需緊缺人才的，均可享受不落戶購房、購車。

而從數據來看，2020年陵水縣GDP僅占整個海南省約3.5%。其中，第三產業成為陵水的絕對支柱，占GDP近6成，但第二產業的發展規模比農業還小。

在自貿港的規劃中，陵水的黎安鎮定位為“國際教育創新試驗區”。從2019年12月海南國際教育創新島建設集中啟動以來，已簽約引進中國傳媒大學、北京體育大學、南方科技大學等16所國內外高校。今年9月，這里將面向全國進行首批招生。

與此同時，在黎安鎮，海免旗下的免稅店也已在謀劃中。“建成之后，這將會是比海棠灣還要大的免稅店。”置業顧問紛紛以此作為賣點招攬購房者。

海南房地產人士表示，受到海棠灣大力開發的影響，陵水的區位優勢將進一步加強，陵水作為大三亞旅游經濟圈的重要組成部分，仍然有很大的發展空間。

萬寧，樓市的下一個希望？

不過，無論是陵水還是三亞、海口，這些地方的房地產市場已經步入了存量時代。時代周報記者查詢陵水當地政府的供地計劃發現，2019年，陵水僅有1公頃住宅用地供應，并且是用于保障性住房的建設。比2018年的60.95公頃銳減近98.4%。

同樣的供應收窄也發生在三亞。2019年，三亞商品化住宅用地供應207畝，供應量環比大幅縮減了70%。到了2020年，三亞出讓的8宗住宅用地也全部被用于建設安居型商品住房。

目前在陵水，項目占地面積達3200畝的富力灣已經是富力地產在2014年拿的地，而開發得更早的雅居樂清水灣要追溯到10年前。在過去6年里，幾乎再無大型房企能夠在陵水購地。

在陵水可選機會已經不多的背景下，購房者開始一路向北，將購房目標瞄準了萬寧市。中介小田在看房路上不斷向時代周報記者推薦萬寧的房源，“樓盤更多，房價更低，還有全海南唯一的溫泉。”在小田的口中，海南房地產市場的下一個希望就在萬寧。

從土地面積來看，陵水縣的面積僅有1128平方千米，但作為市級的萬寧，面積為1883.5平方千米，足足比陵水縣大了超過60%。面積更大，房地產可開發的空間也更多。安居客的數據顯示，陵水縣內共有18個樓盤在售，而在萬寧，總樓盤數量達到66個，其中有43個已經售罄，僅剩下23個在售或待售。

市場數據顯示，萬寧市的房價目前已達到每平方米22903元，位列陵水和義烏之后。由于海岸資源豐富，萬寧的海濱景點也吸引了一批知名房企的加入，并帶動了一系列周邊旅游地產的發展。目前，融創已入駐了日月灣，中海、保利則入駐了神州半島。

海南省統計局公布的數據顯示，在2020年，陵水縣房地產開發投資額同比下跌了11.4%，而萬寧市則在低基數的情況下，同比上漲了5.4%，但從總體規模來看，兩者相差近一倍的距離。

但部分購房者向時代周報記者表示，對比起三亞，陵水和萬寧的房價確實很有優勢，但后者商業、醫療等配套服務滯后的問題，仍然是購房者眼中的硬傷。

（文中人名均為化名）