編者按

你就是那最明亮耀眼的光！即使三條紅線、融資受限、資金監(jiān)管，漫漫冷冬，無盡長(zhǎng)夜，考驗(yàn)的最是房企的交付能力，交付品質(zhì)。也許這就是房企突破重圍走向黎明的唯一路徑。

3·15和訊房產(chǎn)推出《產(chǎn)品力·弧光》專題策劃，記錄房企努力實(shí)現(xiàn)承諾兌現(xiàn)美好生活的樣本，傳遞企業(yè)正能量。

收房本身是人生中最重要的一件事，從價(jià)格來看，買房幾乎可以說是消費(fèi)最貴的一筆，這種斥巨資的消費(fèi)記錄在大部分人的一生中往往屈指可數(shù)。

相較于收快遞時(shí)的雀躍心情，收房就好像是要拆開最貴的包裝，更具儀式感，人們往往帶著更認(rèn)真和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。當(dāng)前，人們對(duì)收房的重視程度越來越高，一方面，房?jī)r(jià)在一定程度上到達(dá)高點(diǎn)，高價(jià)格也意味著好的產(chǎn)品和服務(wù)，另一方面，行業(yè)流動(dòng)性出現(xiàn)問題，人們對(duì)收房的擔(dān)憂不言而喻。

多位房企內(nèi)部人士對(duì)和訊表示，主流房企的交付水平顯著提升，包括交付效率、交付品質(zhì)及收房體驗(yàn)，實(shí)際上，隨著企業(yè)對(duì)交付的重視和投入，購房者或準(zhǔn)業(yè)主對(duì)收房的滿意度也在逐漸提升。

這主要得益于交付力的提升，根據(jù)克爾瑞給出的定義，交付力是指房企對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的還原，對(duì)施工質(zhì)量的把控，對(duì)業(yè)主服務(wù)的跟進(jìn)。交付力普遍被認(rèn)為是房企產(chǎn)品力的重要組成部分。在業(yè)內(nèi)看來，交付力的提高即是房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展的要求，也是人們對(duì)品質(zhì)生活需求的體現(xiàn)。

收房效率提高

“傳統(tǒng)的交付模式大概需要30分鐘到1個(gè)小時(shí)，啟用云交付以后，我們節(jié)省了一半時(shí)間，效率大幅提升。” 美的置業(yè)客戶關(guān)系負(fù)責(zé)人朱軒正表示，美的置業(yè)2021年開啟了云付試點(diǎn)，今年正在全面推廣。

朱軒正表示，通過云交付，即便業(yè)主不到現(xiàn)場(chǎng)，也可以通過線上收樓，包括線上驗(yàn)房、繳物業(yè)費(fèi)等都可以實(shí)現(xiàn)，業(yè)主也可以在家里把所有手續(xù)線上辦好，然后到現(xiàn)場(chǎng)直接來看房，中途不需要用到紙張，非常低碳環(huán)保。

不僅是美的置業(yè)，包括龍湖、融創(chuàng)等在內(nèi)的房企均已實(shí)現(xiàn)云交付，尤其在當(dāng)前疫情反復(fù)不定的情況下，對(duì)于很多無法到現(xiàn)場(chǎng)收房的業(yè)主來說，非常便利。據(jù)和訊觀察，不僅是收房效率提高，主流房企的交房品質(zhì)和收房體驗(yàn)感也正變得越來越好。

多位房企人士對(duì)和訊表示，房子的交付情況變得越來越好，以前出現(xiàn)的質(zhì)量問題現(xiàn)在越來越少出現(xiàn)，比如，外墻滲水問題基本消除，地下車庫地面使用金剛砂固化地坪后，也更加美觀耐用。

以碧桂園為例，其非常強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量，并成立了安全生產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，截至2020年末，其在建項(xiàng)目設(shè)安全經(jīng)理共2173人。為了提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力，碧桂園還引入交付評(píng)估機(jī)制，2021年，碧桂園一次性評(píng)估通過率從79.46%逐步提升至現(xiàn)在93.05%。

在提升品質(zhì)方面，龍湖以業(yè)主需求為導(dǎo)向，在項(xiàng)目交付前組織工地開放活動(dòng)，讓客戶提前了解產(chǎn)品情況，并收集客戶對(duì)產(chǎn)品的建議，并在房屋正式交付前做出調(diào)整，這也讓很多業(yè)主收房時(shí)感到滿意。

目前來看，房企在產(chǎn)品交付方面，不僅時(shí)間大大縮短，也更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)節(jié)，更有一種服務(wù)業(yè)主的主動(dòng)意識(shí)，并且采取相應(yīng)的措施來提高業(yè)主的體驗(yàn)感。

以美的置業(yè)為例，公司去年開始全面推行客戶大使，從簽約階段再到交付階段，業(yè)主有一個(gè)空窗期，心里還會(huì)有很多疑問，比如，工程進(jìn)展怎么樣，客戶大使直接對(duì)接業(yè)主，一對(duì)一服務(wù)，解決業(yè)主收房之前的所有疑惑和顧慮。

值得一提的還有大唐地產(chǎn)，在“以客戶為中心”新文化(300336)理念的指導(dǎo)下，大唐地產(chǎn)在交付時(shí)都有高管參與驗(yàn)房，并聽取客戶的需求與建議，而且，在驗(yàn)房過程中，每一處都有專業(yè)工程師進(jìn)行講解答疑，讓業(yè)主能直觀感受到建筑的質(zhì)量。

房企重視交付力

一般而言，在房屋交付方面，房企都有一些可量化標(biāo)準(zhǔn)，包括客戶收房率、客戶報(bào)事戶均率、返修率、收房期間客戶滿意度等。目前來看，主流房企的相關(guān)指標(biāo)都在不斷優(yōu)化和提升。

來看三組數(shù)據(jù)：2021年碧桂園業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量滿意度評(píng)分提升26.83%，質(zhì)量類投訴下降22.40%；金科通過第三方賽惟咨詢機(jī)構(gòu)得出磨合期滿意度和交付滿意度均接近80分；2020年美的置業(yè)交付滿意度為72分，2021年提升至78分。

交付力提升背后，離不開房企重視程度的不斷提升，以碧桂園為例，其倡導(dǎo)工程師文化，并執(zhí)行系統(tǒng)的培訓(xùn)體系，近期公司開展了一項(xiàng)“工程尖兵”2.0賦能認(rèn)證活動(dòng)，通過為期6天（每天2小時(shí)）的培訓(xùn)，夯實(shí)工程團(tuán)隊(duì)基本功，切實(shí)提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力。

主流房企在項(xiàng)目交付方面傾注了越來越多的投入，這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然要求，尤其在當(dāng)前的行業(yè)背景下，購房者對(duì)行業(yè)信心顯著不足。

在朱軒正看來，交付力體現(xiàn)的是公司雄厚的銷售及產(chǎn)品兌現(xiàn)能力，同時(shí)也可以展現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，個(gè)別房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致購房者觀望情緒很重，好產(chǎn)品和好服務(wù)才能打動(dòng)購房者。

“這兩年，美的置業(yè)一直在交付力方面發(fā)力，從生產(chǎn)整個(gè)體系，包括從運(yùn)營(yíng)到工程再到客戶關(guān)系，已經(jīng)把全部鏈條打通。”朱軒正表示，美的置業(yè)注重長(zhǎng)期價(jià)值，簡(jiǎn)言之，就是要站在客戶視角設(shè)計(jì)出客戶需要的好產(chǎn)品，工程端把設(shè)計(jì)的產(chǎn)品保質(zhì)保量建造落地，然后再把好產(chǎn)品用更佳的服務(wù)體驗(yàn)交付給客戶。

“項(xiàng)目交付和企業(yè)的整體交付能力將直接決定了企業(yè)是否能贏得市場(chǎng)和業(yè)主認(rèn)可，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”金科內(nèi)部人士表示，房地產(chǎn)投資屬性降低，客戶追求“付出的價(jià)格”與“獲得的真實(shí)價(jià)值”之間的匹配度，對(duì)高品質(zhì)的好產(chǎn)品、好服務(wù)有更進(jìn)一步的需求。

即便出險(xiǎn)房企，大多也將保交樓和提供好產(chǎn)品放在首位，恒大、花樣年、陽光城(000671)、奧園等房企都在調(diào)動(dòng)資源保障項(xiàng)目建設(shè)。中國(guó)恒大集團(tuán)董事局主席許家印日前表示，2022年恒大要交樓約7000萬平方米、60萬套，奧園也提出3月20日之前逾130個(gè)項(xiàng)目將全面復(fù)工。

3月4日，華夏幸福(600340)實(shí)現(xiàn)南京、杭州、合肥、鄭州、武漢等全國(guó)33個(gè)區(qū)域近80個(gè)住宅項(xiàng)目同步復(fù)工，并公開表示在2022年華夏幸福將繼續(xù)保障近80個(gè)住宅項(xiàng)目、超70000套共計(jì)約1000萬平方米工程可按期交付。

“保交樓”是底線

雖然交付力得到前所未有的重視，但未來房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目交付層面可能會(huì)出現(xiàn)分化，一方面，以龍湖、美的置業(yè)、濱江等為主的房企，在產(chǎn)品交付力方面越來越強(qiáng)，另一方面，出險(xiǎn)房企可能會(huì)面臨一定的不確定性。

不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)出清的過程中，會(huì)伴隨一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，但也不必過于憂慮。從客觀角度來看，行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)有利有弊。

一方面，行業(yè)在降杠桿的過程中趨于理性，房地產(chǎn)正在回歸到居住價(jià)值本身，房企要用更好的產(chǎn)品才能打動(dòng)購房者，而且，在漲價(jià)預(yù)期逐漸下降之后，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，這些都會(huì)極大促進(jìn)行業(yè)產(chǎn)品力的提升。

另一方面，雖然出險(xiǎn)房企當(dāng)前遇到困難，但并不意味著后續(xù)項(xiàng)目會(huì)徹底爛尾，從目前的行業(yè)發(fā)展和政策基調(diào)來看，這種概率很小。

“當(dāng)前保交付對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是重中之重。”克爾瑞認(rèn)為，目前只有調(diào)動(dòng)資金和資源優(yōu)先用于推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度、保竣工、保交付，才能將銀行監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金盤活，形成良性循環(huán)。另一方面，只有加速已售未結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的資金回籠，才能讓資金及時(shí)回流母公司、緩解集團(tuán)層面的償債壓力，保竣工、保交付就是保證現(xiàn)金流的健康。

此外，從行業(yè)生態(tài)角度講，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、社會(huì)影響涉及面廣。克爾瑞認(rèn)為，無論是從房企經(jīng)營(yíng)、還是宏觀經(jīng)濟(jì)角度，開發(fā)企業(yè)保竣工、保交付都是勢(shì)在必行。

從政策基調(diào)來看，“保交樓”是觸達(dá)民生的政策底線。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在2月24日表示，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化市場(chǎng)化為原則，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。

目前，商品房預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，比如，廣州、成都等都出現(xiàn)了相關(guān)政策，調(diào)低預(yù)售資金的留存比例，在結(jié)構(gòu)施工封頂前，廣州預(yù)售資金的留存比例由10%降至8%，主體機(jī)構(gòu)封頂后，成都的監(jiān)管資金余額上限由30%降至25%。

此外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)收并購融資，據(jù)和訊房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，招商蛇口(001979)、華潤(rùn)置地、綠城集團(tuán)、大悅城(000031)、保利發(fā)展、瑞安房地產(chǎn)、碧桂園、美的置業(yè)等十余家房企先后獲得并購資金支持，并購融資規(guī)模已經(jīng)接近千億。

隨著針對(duì)性政策的陸續(xù)執(zhí)行以及市場(chǎng)進(jìn)入回暖期，業(yè)內(nèi)判斷，房地產(chǎn)行業(yè)將走出一條觸底反彈的回暖曲線。