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“為什么我寫的地產策劃案，總是沒什么人來？效果也不怎么好，別人的項目部人來人往的，真羨慕…”相信這是很多地產策劃們都會有的疑問。

因為大家平時做的推廣方案這一步，其實已經是整個策劃流程的最后一個階段了，包含項目定位、推廣策略、營銷計劃表等等。所以很多策劃就會“偷懶”了，直接開始套模板、想各種玩兒法…

造成這種現象的普遍原因，其實就是缺少對整個項目、對地產策劃整個流程的認知和了解。

所以，今天貓妹妹就帶大家跳脫思維，一起來看看「地產策劃的全流程」，讓你輕松Get到甲方的點~

推廣前奏準備工作

1、營銷策劃第一步——確定樓盤推廣名

首先要明確目的，然后找出爆破點，最終確定輸出形式。

看看是要樹立開發商品牌、還是要突出項目特點、還是要把項目的差異化特征明確出來？…這些要先搞明白，因為這是圈定你的思考方向的基礎。

2、確定項目推廣的整體風格

需要你去挖掘樓盤的核心內容，比如好地段、好戶型、好環境等等，總之是要和其他樓盤有概念性的差別之處。

比如在規劃設計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等。

確定好核心后，就可以把控項目的整體風格，準確地幫助客戶營造出他們內心所憧憬的家園，提升客戶對未來生活場景的感性認知。

傳播推廣階段

1、不同階段確定不同推廣主題

完成了樓盤的屬性定位和風格把控后，就把握了營銷方向后，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。

2、常用推廣形式

較為常見的傳播方式有廣告、現場包裝、公關活動等。

· 廣告

①廣告投放前期步驟

廣告投放前期，首先就要考慮到5大影響因素：媒介特點、項目市場定位、目標客戶群、銷售區域、競爭對手媒介策略。

拿目標客戶群舉例，廣告投放需要配合目標客戶群體的“空閑”時間，比如上班路上的廣播、高架橋下方的廣告牌、晚上上網時的互動鏈接等等，盡可能地選擇目標客群地多個時間段進行投放，產生交叉影響。

②廣告投放4大階段

廣告的投放可以分為4個階段，導入期、猛攻期、鞏固期、消退期。

導入期一般著重于項目的賣點的建立，傳播新項目，擴大知名度；猛攻期一般就會以超高的廣告頻率撼動市場，吸引客戶到訪；鞏固期是維持好客戶，進行二次銷售的準備；消退期就是告知項目所剩不多，以促銷為主了。

③廣告投放傳播渠道

常用的媒體傳播渠道一般為紙質媒體、電子媒體、戶外媒體、展銷會等。

· 現場包裝

1、項目形象定位：

項目定位語、項目VI體系設計、項目主形象畫面設計等；

2、品牌形象輸出：

品牌推廣方案、媒體資源整合、項目3D宣傳片；

3、展廳確定及開放：

由于工程進度原因，正式的營銷中心都要到開盤前一個月左右才能交付給營銷，為了能有更充足的時間，一般項目會選擇在項目板塊內人氣旺的商場或者附近租賃展廳用于前期蓄客；

4、線上推廣：

公眾號、視頻號、抖音號、微博申請；房地產主流網媒體投放，區域內、城市核心位置戶外廣告投放等；

5、線下活動：

品牌媒體行、品牌發布會、產品發布會、營銷中心開放活動、樣板房開放活動、開盤活動，配合拓客的圈層活動等等；

6、展示包裝：

①展廳主形象、品牌、區位、前臺包裝等；②營銷中心、樣板房軟裝的跟進及氛圍包裝物料制作；③品牌展館、區位模型、沙盤、戶型模型、LED大屏、證照公示區、辦公區包裝；④園林示范區、商業街、看房動線圍蔽包裝；

7、銷售物料：

入市海報、戶型折頁、名片、手提袋、紙杯、檔案袋、樓書、生活手冊；

8、拓客物料：

拓客車、拓客禮品、海報、手舉牌、背包燈箱等等；

9、禮品采購：

認籌（登記）禮品、成交禮品、到訪禮品等等；

10、內勤物料：

認籌協議書、認籌書、認購書、商品房買賣合同、交樓標準、交樓時間申報，辦公電腦、打印機安裝，營銷中心熱線，文件夾，筆、辦公文具等。

· 開盤 公關活動策劃準備

開盤，即開發商拿到預售證，對外正式開啟銷售的營銷工作。開盤前要做一份詳盡的工作進度控制表，把案前工作需要完成的事項按項目分類編排進去，表格上需注明項目、具體工作事項、需配合單位、時間表等。

1、活動場地：

場地以營銷中心或園林中為最好，現場熟悉、便于客戶到訪，好控制，費用低；大開盤，可考慮選擇酒店或體育場等。場地一定要考慮到客戶動線的流暢和停車場的問題。

2、活動公司：

活動公司在開盤前2個禮拜應該定標，活動定標文件中，應出具開盤方案和場地物料明細，按照開盤方案進行仔細核對，查漏補缺。

3、現場布置：

場地布置中，動線的流暢性和功能區隔很重要。

客戶從簽到，到買房、交錢、退場，這個過程中，應當是一路往前的，絕對不可以進入某個區后，要再往后退的情況；同時客戶動線不能交叉，不能去選房和去交錢的路線是一起的。

包括簽到區、等候區、舞臺和搖號區、選房區/銷控區、交款與打單區、復核區——退場的一系列流程動線。

功能區隔上，要求每個區之間有明顯的界限，用鐵馬也好，桁架也可，都需要隔起來。特別是等候區、選房區、搖號區，要區分開，等候的客戶看著選房區發生的一切就很容易引起騷動。

4、人員安排：

5、開盤公示：

開盤流程：幾點開始選房，客戶購房需要經過哪些流程，要做流程公示；

銷控流程：客戶進入選房區后，怎么樣確認自己已成功購房，特別是電子開盤、微信開盤的，要公示操作指引；

搖號公示：現場搖號選房，要請公證處或開發商自己要對搖號箱、乒乓球等做現場公示。