實務中，企業有時會對老舊房屋加裝設備進行升級改造。但是，在具體的財務和稅務處理中，一些企業財務人員可能會忽視固定資產會計核算與房產稅特殊規定之間的差異，造成房產原值計算不準確，從而產生房產稅稅務風險。

典型案例

近期，稅務機關風險管理部門通過分析發票數據發現，甲公司存在購置中央空調、電梯等支出，但征管系統中計算房產稅的房產原值未發生調整，懷疑其可能少繳房產稅。

通過與甲公司財務人員溝通，稅務人員確認，甲公司于2022年8月對自用的某老舊辦公樓加裝了電梯和中央空調，并在當年11月投入使用。該辦公樓按照房產原值計算繳納房產稅。相關支出取得了增值稅專用發票，對應的進項稅額都按照規定進行了抵扣，但甲公司并未將中央空調和電梯的價值計入房產原值計算繳納房產稅，存在少繳房產稅風險。最終，經稅務人員輔導，甲公司按照規定補繳了房產稅，并繳納了相應的滯納金。

政策規定

《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。

在會計核算上，《企業會計準則第4號——固定資產》（以下簡稱固定資產準則）第八條規定，外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。同時，固定資產準則第五條還規定，固定資產的各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業提供經濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應當分別將各組成部分確認為單項固定資產。

根據上述規定，一些企業往往將電梯和中央空調確認為單項固定資產，單獨進行核算，未將其納入房產稅計稅依據。但是，針對房屋附屬設備和配套設施價值是否計入房產原值繳納房產稅的問題，早有特殊規定。

對于電梯，《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地字〔1987〕3號）第二條第一款現行有效。按其規定，房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。

對于中央空調，《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）規定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

根據財稅地字〔1987〕3號文件和國稅發〔2005〕173號文件的規定，企業新建房屋或者后續對房屋升級改造，安裝與房屋不可分割或不可隨意移動的附屬設備和配套設施，不管會計上是否單獨記賬與核算，其相應價值都要計入房產原值計算繳納房產稅。本案例中，甲公司加裝的電梯和中央空調，屬于與辦公樓“不可分割或不可隨意移動的附屬設備和配套設施”，盡管會計上單獨記賬與核算，但相應價值應計入房產原值，計算繳納房產稅。

實務建議

建議企業在完善固定資產管理制度和管理臺賬的同時，結合與房屋建造有關的合同和結算支出，關注對房產稅的影響，按照稅收政策規定，準確確定房產原值。如有變化，要及時通過電子稅務局或者到辦稅服務廳填報房產稅稅源明細表，申報新的房產原值和變更時間。

需要提醒的是，根據國稅發〔2005〕173號文件第二條的規定，對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。另外，對于專門用于增值稅簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目或集體福利的房屋，改造加裝的附屬設備或者配套設施產生的增值稅進項稅額，由于不可以從增值稅銷項稅額中抵扣，也要隨附屬設備或者配套設施的價值一并計入房產原值，計算繳納房產稅。

對于加裝的附屬設備和配套設施納稅起始時間如何確定，目前沒有明確規定。筆者認為，可以參照對新建房屋的規定，自辦理驗收手續的次月起繳納房產稅；對不需要辦理驗收手續的，自安裝完成并交付使用的次月起繳納房產稅；對特殊情況難以確定的，建議與主管稅務機關及時溝通確認。

來源：中國稅務報，2023年08月04日，版次：07，作者：張振，作者單位：國家稅務總局天津市薊州區稅務局。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當的專業意見下依據所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯系我們，謝謝！