相信不少人都有購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)歷這類(lèi)房子到底能不能買(mǎi)？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？今天一次性講清楚！

什么是小產(chǎn)權(quán)房

實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房是違章、違法建筑具體可參考以下三種。

但農(nóng)村經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)宅基地房的售賣(mài)情況，合法嗎？此類(lèi)房屋只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)不可買(mǎi)賣(mài)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓需滿(mǎn)足以下四點(diǎn)：

一、需經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級(jí)政府批準(zhǔn)；

二、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；

三、受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件；

四、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)毰c住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶(hù)口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦?hù)多宅或多房”。如系一戶(hù)一宅，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶(hù)居住。

買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)！很多人因?yàn)閮r(jià)格便宜而購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，但你知道嗎？購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有很多風(fēng)險(xiǎn)！

01沒(méi)辦法辦理房產(chǎn)證

（1）雙方簽署的購(gòu)房合同不屬于法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，沒(méi)辦法在房管局備案;（2）開(kāi)發(fā)商未繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房人不能取得房產(chǎn)證;（3）即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證，部分是鎮(zhèn)政府或村委會(huì)出具的證，部分是綠本的房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證，享有的權(quán)利完全不一樣。

02難以規(guī)避“一房多賣(mài)”風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，所以買(mǎi)方很難確認(rèn)賣(mài)方有沒(méi)有偷偷將房屋再次出售。

03脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證

大多小產(chǎn)權(quán)房有嚴(yán)重的安全隱患，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)的事情屢屢發(fā)生。

04購(gòu)房時(shí)無(wú)法進(jìn)行銀行貸款

不動(dòng)產(chǎn)抵押以登記為生效要件，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)辦法抵押登記，銀行自然也就沒(méi)辦法設(shè)立抵押權(quán)。

05套現(xiàn)困難，難以轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權(quán)人還是賣(mài)方。

06小產(chǎn)權(quán)房難分割

因?yàn)橘?gòu)房人對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有所有權(quán)，所以不管是離婚，還是繼承，法院很可能不對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處理。

07有可能被無(wú)償征用或者征收

小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地;小產(chǎn)權(quán)房無(wú)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，涉嫌違法建設(shè)。

08隨時(shí)面臨業(yè)主“違約風(fēng)險(xiǎn)”

在面臨拆遷或者地段價(jià)格暴漲的時(shí)候，賣(mài)方很有可能以簽訂的合同無(wú)效為由進(jìn)行毀約。

已經(jīng)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房合同有效嗎？

根據(jù)現(xiàn)行法律2種情況有效，3種情況無(wú)效。

有效：

一、本集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房；

二、將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，取得有關(guān)組織和部門(mén)的批準(zhǔn)。

無(wú)效：

一、本集體與他集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房；

二、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房；

三、小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記。

買(mǎi)房的時(shí)候，如何區(qū)分正規(guī)的商品房和小產(chǎn)權(quán)房?

買(mǎi)房時(shí)主要看銷(xiāo)售方有無(wú)“五證”，即：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷(xiāo)售許可證。

有“五證”的就是正規(guī)商品房，沒(méi)有“五證”或缺少“五證”之一的就是小產(chǎn)權(quán)房。

買(mǎi)房需謹(jǐn)慎！小編提醒大家一定要通過(guò)合法途徑購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，別為了一時(shí)便利或省錢(qián)就購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。

來(lái)源：江西高院 法務(wù)之家

編輯：史梓敬