近日，中山市自然資源局發布關于創新開展“一手現房帶押過戶”的通告（此前報道），宣布全市范圍內已辦理新建商品房首次登記和抵押權設立登記的一手現房，在完成“一手現房帶押網簽”等事項后，當事人可通過“互聯網+不動產登記”平臺或到市行政服務中心現場申請辦理“一手現房帶押過戶”業務。這是中山市繼2021年推出“二手房帶押過戶”政策后，將“帶押過戶”模式延伸至一手現房的新動作。

近日，中山市自然資源局發布關于創新開展“一手現房帶押過戶”的通告。

新政策將對中山樓市、房企及購房者有何影響？南方+記者聯系了中山市不動產登記中心及相關房地產開發企業。

背景：解押成本高，一手房交易流通性受阻

此前，部分房地產開發企業因面臨資金流問題，將部分未出售的房產進行抵押，以此提前獲取回款。而如此，被抵押的房產則無法再被購房者貸款購買。企業為解除抵押不得不籌集的大量款項，以及解除抵押手續流程所花費的時間，影響到了一手房的交易流通性，甚至帶來了一定的企業風險。

今年3月，《自然資源部 中國銀行保險監督管理委員會關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》出臺，明確要求各地不動產登記機構和金融機構協同做好不動產“帶押過戶”，進一步便民利企。此外，民法典第406條為“帶押過戶”提供了堅實的法律基礎，賦予“帶押過戶”合法性。

中山市不動產登記中心辦事員李玉立介紹，在中山市“一手現房帶押過戶”政策出臺前，中山市不動產登記中心、中山市住房和城鄉建設局、國家金融監督管理總局中山監管分局、相關銀行交易中心等多單位共同研討，認為目前市場存在“帶押過戶”需求，“帶押過戶”將有利于促進一手房市場流通性，并著手制定相關政策。

此外，中山已于2021年推出“二手房帶押過戶”政策。據悉，經過兩年運轉升級，工作模式逐漸成熟，中山市內各銀行對“帶押過戶”政策認可度高、推動意愿強，至今年5月時，“二手房帶押過戶”交易量已達2000多宗，交易金額達33億元，為“一手房帶押過戶”新政策的推出施行奠定了良好的基礎。

意義：有利于處理“問題樓盤”，加速商品房流通

南方+記者從中山市不動產登記中心了解到，本次“一手現房帶押過戶”主要面向房地產開發企業，有利于企業加快銷售抵押在金融機構的商品住房，節省企業解除抵押住房的時間和費用成本，盡快實現資金回籠。對于購房者而言，一手房的選擇面將會更多。

具體而言，“一手現房帶押過戶”的優勢包括三個方面：

一是降低交易成本，縮短交易時間，免除企業集資解除抵押環節，節省了企業為提前還貸衍生出的費用，既減輕了資金壓力，又提高了銷售回款、資金回籠的效率，助企紓困。

二是簡化審批流程，多種業務一次申請、同步審核、一次辦結，省去注銷原抵押的審批時間和環節，有利于提升一手房交易效率。

三是進一步優化營商環境，提升登記便利度，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接，深化不動產登記和金融便民利企工作，助力經濟社會發展。

“一手現房帶押過戶的新政，無論是對于開發商或是置業者而言，都是一個友好而實用的政策，對于交易資金有效流通有著積極的作用?！敝猩劫Y深樓市觀察者謝仲娟分析道，“從置業者的角度出發，在之前不能帶押過戶的狀態下，要先支付一筆錢給開發商，讓開發商贖樓，然后再進行網簽。這個過程，最快都要一個月辦結，正常則需要數月時間，甚至更長?！倍绊懜蟮?，是首付的比例。因為開發商可能將每套商品房按評估價的七成來抵押，這意味著如果置業者籌不到這筆錢，開發商需要墊上，又或是讓消費者給足七成首付、盡量把首付提高。

“允許一手現房帶押過戶，意味著開發商不用贖樓就可以進行銷售，這樣交易效率會極大提升，對于消費者而言購房風險也大大降低，對于買賣雙方都是有益的?！敝x仲娟稱，根據市場現狀“一手現房帶押過戶”可能或存在一個“卡點”?！伴_發商在抵押中，有些是按套來抵押，有些是按整體來抵押。如果是打包幾十套、幾百套來抵押，在實際操作過程中，就要看銀行具體執行的政策了。因為這些打包抵押的商品房不可能捆綁在一起賣，肯定要拆分賣，這種情況下要如何解決，這也是一手現房帶押過戶面臨的現實問題。”

模式：三方申請+“二押”

中山市“一手現房帶押過戶”的辦理模式包括兩方面：

一方面，實行三方申請，即“帶押轉移登記”由房地產開發企業、購房人、原抵押權人三方在原抵押權存續的情形下三方共同申請，讓小業主知曉該不動產已設定抵押權，充分保障小業主的知情權。另外，針對原抵押權人在民法典頒布前設置抵押權時設置“禁止或限制轉讓抵押不動產約定”限制的，三方申請“帶押過戶”模式可明確抵押權人后續同意“帶押過戶”的真實意思表示。

另一方面，采取“二押”方式，即先設定新抵押權后注銷原抵押權，可有效避免先注銷原抵押權后設定新抵押權出現的“權利真空”，有效防范風險，充分保障抵押權人和購房人的權益。

【撰文】陳少宏 伍杰

【通訊員】陳健兒

【作者】 陳少宏；伍杰

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端