“中國已從剛需時代進入到改善時代。新中產對未來的規劃和信心，決定了房產的居住和投資價值。”

——吳曉波

文 / 巴九靈

經常有人問：中國房地產發展二十多年，結果開發商負債了，地方負債了，居民負債了，錢都去哪里了？

答案既合理又令人唏噓：錢都變成了鋼筋水泥，沉淀在一棟棟商品房里。而它們構成了中國人的財富基石。

但是再堅硬的資產也要符合基本的經濟規律，否則就是走向泡沫的路上一去不返。如今房地產的最大危機，也是中國經濟內部風險之一，唯“庫存”二字。

就在五一放假前一天，中央政治局會議如期召開。關于房地產部分，有兩個重點。

第一是保交樓，中央開始了“問責制”。由于保交樓不產生經濟效益和衍生利益，之前地方出現大量的“表演式復工”，推進緩慢。如今的政策帶有強制性，根本上來說是解決信任問題，這是市場復蘇的前提。

第二便是此次會議的核心議題——去庫存。

數據顯示，全國商品房庫存約7.5億平方米，已經連續三個月超過2015年歷史高位，其中住宅近4億平方米，同比增長約24%。與此同時，去化周期卻一直創新高，像東北和西南的一些城市甚至長達十幾年。

不僅是新房供給，市面上還有大量二手房庫存。杭州、上海、南京等地掛牌量都在20萬套左右。

所以在這場重要的“定調”會議上，“去庫存”成了2024年中國房地產市場的頭等大事。

這個詞在房地產語境中并不讓人感到陌生，它最早出自2015年中央經濟工作會議。會上提出要“抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務”。如今再次正式官宣，頗有當年轟轟烈烈的干仗之勢。

當然，經歷過那個時期的人都清楚一個殘酷的事實：2015年的“去庫存”其實是通過樓市大幅度漲價而完成的，這背后既有一夜暴富的人間喜劇，也有無數家庭的悲歡離合。

2014年是十分艱難的一年：俄烏沖突（指克里米亞危機）、信貸緊縮、房企爆雷……尤其是高企的商品房庫存量，至少需要5年才能消化。在此背景下，“去庫存”登上了歷史舞臺，而前置條件是始于2014年的那場轟轟烈烈的“貨幣化棚改”運動。

2014年7月，國務院印發《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》，目標是改造出適合1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，官方簡稱“棚改”，民間簡稱“拆遷”。

新政最大的亮點是金融。為加快棚改力度，央行為國開行新開發了一種金融工具——抵押補充貸款（PSL）。簡單來說，央行通過抵押優質資產向銀行提供貸款，資金量大、利率低且周期長。

國開行拿著央行的廉價資金，在全國開啟撒錢模式。據計算，PSL使得“每1元的流動性投放可支持3.5元的貸款增長”。

與之前棚改的小打小鬧不同的是，新棚改形成了貨幣化安置為主、實物安置為輔的模式：村民可以選擇拿錢，去市場上買房子，消化新房庫存，也可以選擇拿房。隨著城市的外延式發展，拆遷戶從城市邊緣群體搖身一變成為擁有固定資產的中產階層。

拆遷成了China的新解釋，拆遷戶成為巨大的食利階層，有一個老梗說的是，在廣州石牌村有一個只賣12元一份鴨仔飯的良心老板，自曝沒什么錢，但有10棟房在收租，而不是10幢，這讓采訪小哥的笑容瞬間凝固。

從本質而言，那一輪的貨幣化棚改是國家第一次將人口和產業增長緩慢的“下沉市場”納入到房地產市場的全局中來，用巨量的資金刺激出原本毫無生氣的購房和投資需求。

于是以2014年棚改為抓手，在2015年的中央經濟工作會議上，順勢提出了供給側改革的重要性，正式官宣房地產的“去庫存”任務。

配合新的杠桿工具、棚改政策和國家的搖旗吶喊，從2016年開始，經濟和產業基礎好、人口流入多的一二線城市的房價率先上漲，廈門、蘇州等地房價甚至翻了番。

按照經濟規律，一二線城市房價上漲還傳導至三線以下的城市，全國迎來普漲行情，炒房客和普通人都抱著“買漲不買跌”的心態，入局瘋搶，由此誕生了新的國民信仰：房子永遠是漲的。

2014年開啟的那場去庫存，于拆遷戶而言，拿到了一輩子都賺不到錢和資產，改變了命運；于大城市的有房一族而言，資產翻倍；于房地產行業而言，誕生了諸多“中國首富”；于國家而言，只用了三年多的時間就消耗掉庫存，成功救市，保住了經濟。在當時可謂四贏，至于之后上車接盤的人的命運，那都是后話了。

從2014年到2024年，十年一輪回，如今去庫存再次被敲定為樓市的主邏輯。盡管直到4月30日才正式官宣，但自年初開始，和當年棚改的“預告”一樣，國家和地方的一些動作和政策早已箭在弦上。

比如當年“漲價去庫存”的功臣PSL再次出現在公眾視野：今年1月2日公布的數據顯示，去年12月新增PSL達到3500億元，為時隔一年多后大規模重啟，重點放在“三大工程”。

1月5日，深圳發布《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（征求意見稿），將涉及2042個城中村單元。同日，廣州發放了全國首張房票，為一線城市在舊改或城中村改造項目中的首創。

這些動作被一些垂類媒體解讀為棚改2.0版的“預告”，并附上去庫存的邏輯閉環：有城中村可拆→給拆遷戶發房票→地方政府提供PSL支持，給開發商兌現房票→拆除城市中心核心地段土地，上市出讓→去掉庫存的開發商，繼續買地，整個循環被打通。

事實上，和2014年相比，這個邏輯能否跑通，有很多不確定性因素。比如購房購買力和對未來收入的預期顯然低了許多。再比如地方政府能否承擔得起拆遷費、是否能推廣到中小城市。還有一個更加矛盾的問題：拆遷完后建新房，過幾年難道又要去一次庫存？

基于這個邏輯，中央政治局會議開始前一天，一些消息有意無意地被放了出來。其中就包括淡化“三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急兩用”基建），收購存量房轉為租賃房和保障房。這些工程，到頭來還是會增大供給，和商品房爭奪市場。

而今年政治局會上關于房地產的一些重點和措辭，也符合這些小道消息。比如通稿寫道：

“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。”

文中并沒有提到“去庫存”三個字，替換的表述是“消化存量房”。從某種意義上來說，去庫存代表貨幣化下的房價暴漲，自然有不太好的聯想，這也意味著，復制2014年的手法，通過漲價去庫存，既不符合國情，也得不到民心。

總之，2024年的去庫存邏輯已經和10年前大不相同，不能在解決一個問題的同時，讓新的問題出現。

本次會議除了定調的作用，也或多或少透露了有價值的信息，比如“優化增量房”和“優質住房”。

通俗來說就是減少剛需房，增加好住房。所謂的“優質住房”，從行業上來講，至少要配備電梯、容積率小于1.5、綠化良好、有負責的物業、面積120平方米以上的三房或四房，甚至大平層，總之要滿足改善的需求。

吳老師曾表示，“中國已從剛需時代進入到改善時代。新中產對未來的規劃和信心，決定了房產的居住和投資價值”。

這群社會中堅力量絕不能在這輪危機中受到毀滅性的打擊。

從某種意義上說，市場是真的缺少保值的好資產。因此這幾天地方也密集出臺了一些新政。比如一線城市的新房提高了套內面積（得房率甚至高于100%），豪宅開始放量出售，并遭到哄搶。麗水的碧湖鎮還允許個人進行土拍，之后可以自己建別墅，也可以拿到市場上進行交易。

這些真正屬于自己的、能極大提升幸福感和身份的東西，才配得上叫資產，否則只是一堆空蕩且冰冷的鋼筋水泥——這也符合未來的市場規律：好的資產會越來越保值，泡沫只會縮回到原本應有的價值。

而為了打配合，政治局會議通稿中甚至出現“催促”央行買國債、用利率等工具降低融資成本的內容。換言之，未來中國還會處在降息通道中。其中大概率包括改善房的貸款利率。

正如吳老師在2023年建議的那樣：

銀行系統能降低改善房的房貸利率，使之與首套房相同或接近。根據與一些銀行人士的解除，他們認同優質房產的價值和安全性，大多支持這一政策的執行。

到那個時候，作為新中產或高凈值人群的你，還會支持一下嗎？

本篇作者 | 徐濤 | 責任編輯 | 何夢飛

主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG