朱辛莊新盤寰宇未來沙盤。 李凱旋/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李貝貝 北京報道

房產(chǎn)中介和各新房樓盤的銷售更早聽到了風(fēng)聲。4月30日中午， 梅綺（化名）的工作群接到了一則通知，通知顯示：“估計下午會出政策，五環(huán)外可以多買一套，大家抓緊聯(lián)系客戶。”

梅綺是一位置業(yè)顧問，所負(fù)責(zé)的區(qū)域在海淀，正好位于五環(huán)外。“當(dāng)天下午大家都開始聯(lián)系手里的客戶，告訴客戶北京的政策馬上要調(diào)整，可以抓緊在五一期間看房。”果不其然，當(dāng)日傍晚，北京市住建委發(fā)文表示，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。

這是時隔13年后，北京首次對限購政策進(jìn)行了調(diào)整。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管樓市存在壓力，但從新房和二手房的成交來看，北京樓市依舊有韌性，且由于五環(huán)內(nèi)地塊供應(yīng)量較少，北京五環(huán)外新房成交占全市比例在八成左右，增加一張“房票”有助于提升活躍度。

五環(huán)外和光瑞府項目。 李凱旋/攝

五一假期帶看量、成交量同比上升

2011年，北京的房地產(chǎn)開啟了高熱行情，為了遏制投資投機(jī)，北京發(fā)布了嚴(yán)格的限購政策，京籍已婚家庭限購2套，京籍單身家庭限購1套，非京籍家庭連續(xù)5年及以上繳納社保和個稅后，限購1套。

北京市住建委方面表示，此次政策調(diào)整將目光聚焦在五環(huán)外，允許符合條件的家庭多購買1套可以適應(yīng)構(gòu)建北京新的城市發(fā)展格局的需要，也能夠更好地滿足居民家庭多樣化改善性住房需求，推動實(shí)現(xiàn)職住平衡。

《華夏時報》記者了解到，從房地產(chǎn)市場分布來看，近幾年，北京五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市比例均在八成左右，五環(huán)外增加1套“房票”或?qū)π路渴袌龅某山换钴S度有帶動作用。

“假期期間看房的人明顯增加，特別是5月1號和5月2號，售樓處基本上人都坐滿了。”中海·富華里的銷售顧問對《華夏時報》記者表示。5月2日，記者看到，中海·富華里的售樓處基本上沒有空閑的銷售顧問，銷售顧問都在和客戶交談，站在沙盤邊上，耳朵中充斥著樓盤介紹的話術(shù)。

五一期間中海富華里售樓處。 圖片來自官微

“我們這個項目剛需和偏改善戶型都有，面積是80平米、95平米和120平米，從兩居室到四居室。我們是現(xiàn)房銷售，售價是8.8萬元/平。”中海·富華里的銷售顧問對《華夏時報》記者說。

中海·富華里位于海淀永豐，屬于五環(huán)外。值得一提的是，富華里在4月29日開盤選房，根據(jù)中海地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，開盤當(dāng)日，中海·富華里成交197套，銷售額約16.11億元。

梅綺對《華夏時報》記者說：“這兩年，永豐是海淀北部區(qū)域的明星板塊，離中關(guān)村、生命科學(xué)園都不遠(yuǎn)。這邊的新房一直賣得都還可以。”

科技企業(yè)聚集的永豐。 李凱旋/攝

位于昌平線沙河高教園附近的梧桐星宸趕上了此次北京政策利好釋放期。“我們項目旁邊有四五所北京知名高校，戶型主要是100平米以下的剛需戶型，也有59平米的一居室。目前的價格是5.5萬元/平米。”梧桐星宸的銷售顧問對《華夏時報》記者說。

“目前，我們剩余的房源還是比較多，但是99平米的戶型剩得不多了。”上述銷售顧問向記者透露，五一假期期間，梧桐星宸的銷售量超過40套。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月5日，北京住宅成交面積為1.65萬平米，日均成交面積為0.33萬平米，較2023年、2019年五一假期日均成交分別上漲19%和12%。

五環(huán)外誰搶手？

近兩年，昌平的明星板塊是朱辛莊。“玩笑來說，昌平一直被看作是‘海淀平替’，朱辛莊是昌平最搶手的板塊。之前的大華·啟宸府的銷售均價是6.2萬元/平，也受到了熱搶。”梅綺對《華夏時報》記者說。

2023年3月份，上海大華首次進(jìn)京便以“好運(yùn)氣”打敗了余下41家房企，成功搖中了朱辛莊的一宗地塊，隨后推出了大華·啟宸府項目，銷售指導(dǎo)價為6.2萬元/平米。當(dāng)年年底，朱辛莊再度推出了一宗地塊，地塊距離朱辛莊地鐵站僅有600米，乘坐兩站地便可以直接到達(dá)大廠齊聚的西二旗，地塊的銷售指導(dǎo)價也漲到了6.6萬元/平米。

朱辛莊第二宗地塊被中海地產(chǎn)納入囊中，單位底價成交，熱度不及啟宸府地塊。隨后，中海打造了寰宇未來項目，并在今年年初開盤。“開盤那天，售樓處比菜市場都熱鬧，看房、看樣板間都要排隊。但是一下子比旁邊的啟宸府每平米貴出來4000元，當(dāng)時我沒有買。”一直關(guān)注朱辛莊、西北旺新房的一位購房者對《華夏時報》記者說。

梅綺對《華夏時報》記者說：“沙河高教園距離朱辛莊就20分鐘的車程，但是高教園的房價每平米比朱辛莊低1萬元。”在梅綺看來，朱辛莊、清河以及回龍觀或許是新政受益最大的板塊，這一判斷則是基于上述三大區(qū)域的基礎(chǔ)建設(shè)。

4月18日，備受關(guān)注的“超級合生匯”開業(yè)。超級合生匯緊挨昌平線生命科學(xué)園站，體量近50萬平米，對昌平區(qū)的商業(yè)進(jìn)行了補(bǔ)充。值得關(guān)注的是，超級合生匯距離朱辛莊、清河以及回龍觀的車程為20至30分鐘。

火爆的超級合生匯。 李凱旋/攝

“超級合生匯的入市讓朱辛莊區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施提升了一檔。”梅綺說。5月2日，記者看到。超級合生匯可以用“人山人海”一詞來形容，各個餐廳基本都需要排隊，臺階上也坐滿了休息的顧客。

梅綺對《華夏時報》記者說：“朱辛莊、永豐這些板塊推出的項目本身就是面向科技園區(qū)的‘碼農(nóng)’人群，并非完全面對改善型群體，這一點(diǎn)從戶型的配置上就能看出來。新政對市場有促進(jìn)作用，但具體到成交爆發(fā)，需要一段時間。”

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶同樣對《華夏時報》記者說：“北京部分優(yōu)質(zhì)項目在五一小長假到訪量明顯增加，但觀望情緒仍在。”

新政之前

業(yè)內(nèi)將北京政策的調(diào)整方式比作是“漸進(jìn)式”，之所以有“漸進(jìn)式”調(diào)整的底氣，或許是因為北京近期樓市的表現(xiàn)還在平穩(wěn)軌道上。

北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京二手房的網(wǎng)簽量為13354套，環(huán)比下降6.5%，同比下降4.1%。二手房更具有市場代表性，麥田房產(chǎn)方面對《華夏時報》記者表示，盡管同環(huán)比均有所回落，但北京樓市仍展現(xiàn)了不錯的市場韌性。

市場韌性的背后，北京樓市出現(xiàn)了微妙變化，一方面是二手房價格的持續(xù)下行與議價空間增加，另一方面則是二手房新增掛牌量的減少。麥田房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房議價空間環(huán)比擴(kuò)大0.9個百分點(diǎn)，呈加速擴(kuò)大的趨勢，當(dāng)前市場業(yè)主信心普遍不足，議價時處于弱勢地位，越來越多的業(yè)主接受降價賣房，北京二手房正經(jīng)歷一輪普遍的價格下跌。

在“降價賣房”背后，4月份，北京二手房在售房源相比上月下降了1.8%，且新增掛牌量也明顯減少，自春節(jié)后二手房掛牌量不斷上漲的現(xiàn)象中斷。盡管如此，麥田房產(chǎn)方面表示，北京二手房掛牌量依舊處于歷史高位，按照當(dāng)前的成交速度，二手房去化周期超過1年，市場依舊供大于求，并預(yù)計5月份買賣雙方的價格博弈更加激烈。

值得關(guān)注的是，北京限購政策剛剛執(zhí)行一周，5月6日，北京發(fā)布了首宗住宅+產(chǎn)業(yè)+配套組合供應(yīng)用地預(yù)申請公告，這一“巨無霸”土地項目的起始價為112億元，最高溢價率為15%，三宗地塊分別是酒仙橋舊城區(qū)改造地塊、孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目地塊和中關(guān)村朝陽園北區(qū)地塊，不知市場上向來罕見的百億土拍地塊會花落誰家。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧