文|凱風

中國房地產市場有很多懸念，何時開征房地產稅，是其中最大的一個。

每到年底，上海重慶率先開征房產稅的消息總會刷屏。近日，有市民曝光上海、重慶的房產稅繳納通知書，少則幾千元，高則數萬元，輿論驚呼“房產稅來了”。

上海重慶開征房產稅，是否意味著“房產稅來了”？

它們與正在討論的“房地產稅”又有何不同？這背后的真相是什么？

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真相之一：房產稅早已有之

很多人以為房產稅是個新鮮事物，實際上它在我國存在已經有30多年之久。

1986年，我國就出臺了《房產稅暫行條例》，開始對城鎮經營性房產開征房產稅，迄今已有32年時間。目前各地出臺的房產稅條例，基本都在這一上位法范圍之內，沒有任何特別之處。

這里的房產稅，只對經營性房產進行征收，普通住宅均在免征范圍之列。所謂經營性房產，指的是寫字樓、商鋪、酒店、購物中心以及經過備案的租賃房，這些能產生現金流，而非簡單用于自住。

換句話說，即便你有十套房產，九套空置一套自住，也不用繳稅；就算全部出租出去，只要不去備案，也談不上繳稅。

那么，上海重慶的房產稅又是怎么回事？

2011年，上海重慶開始新試點，對傳統房產稅進行擴圍，將普通住房納入房產稅征收范圍，這就是今年兩地征繳通知的由來。

然而，這兩地的房產稅雖然有所突破，但離真正的房地產稅仍有很長距離。

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真相之二：上海重慶只是象征性試點

上海、重慶版的房產稅，只是想象征性試點。

這兩地的房產稅，與如今正在討論的房地產稅，完全不是一個概念。無論是征收形式，還是征收范圍，以及實際影響，都有天壤之別。

雖然都有房產稅的名字，但上海重慶的房產稅，普遍存在稅基較窄、免稅面積較大、計稅依據不科學、稅率偏低等問題，且只針對房產，而未涉及土地層面的稅費改革。

在征收范圍上，兩地都有所折中。

上海只針對本地居民的第二套住房、非本地居民的首套住房征收；重慶只針對獨棟別墅、高檔商品住房以及三無人員的第二套住房征收，所謂三無人員，指的是“無戶口、無企業、無工作”的購房者。

顯然，無論是上海還是重慶的房產稅，都將大量普通購房者豁免在外。

不僅如此，這兩地在面積上同時做出更多豁免。

在上海，每個人擁有60平方米的免稅面積。換言之，一個三口之家，只要房子總面積不超過180平方米，無論是一套還是兩套，均不用繳納房產稅。在重慶，普通住房免征，而別墅和高檔住宅不滿100平方米，也不必繳納房產稅。

顯然，通過二套房政策和60平方米的雙重豁免，大多數人已經被排除在房產稅覆蓋范圍。

不僅如此，上海重慶在稅基和稅率上繼續做出優惠。

在上海，即便你滿足了二套房、人均面積超過60平方米的納稅要求，在房產稅繳納上，也是按照70%的市場價作為稅基，同時稅率僅為0.4%（外地人0.6%），而美國的房產稅通常為1%-3%。在重慶，即便你滿足了別墅、高檔住宅或三無人員，且面積超過100平方的要求，在房產稅繳納上，也要先扣減10%-30%，然后按照三無0.5%、別墅0.5%-1.2%的稅率進行征收。

不難發現，通過這一系列豁免之后，無論是在重慶還是上海，需要交納房產稅的人群寥寥無幾。

這兩地的房產稅試點，只為調控高端購房人群，所謂的稅率在房價上漲面前完全可以忽略不計，所得稅收與土地出讓金相比更是九牛一毛。

顯然，這樣的試點，不具推廣價值。事實上，早在2014年，房產稅是滴啊你擴圍的消息就戛然而止，取而代之的是新的房地產稅。

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房產稅VS房地產稅

上海重慶的房產稅都屬于象征性試點，那么真正的房地產稅是什么？

這就要對房產稅和房地產稅做出區分。今天我們所討論的均為房地產稅，而非簡單的房產稅。

真正的房地產稅，不僅包括房產，還包括土地，不僅包括建設和交易環節的稅收，還包括持有環節的稅收。不僅要有最終取代土地財政的價值，而且也能對市場價格產生一定影響。

就此而言，上海重慶試點，只涉及房產，而未涉及一系列稅收體系。我國房地產稅收體系，涉及10多個稅種，包括土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、房產稅等諸多稅種。只有綜合進行改革，減少交易環節稅收，增加持有環節稅收，這是新的房地產稅的大方向。

更進一步，房地產稅的真正價值，不在于降房價，而在于抑制投機，同時為終結土地財政提供可能。

房產稅是持有稅，也是國外地方政府普遍的主要稅源。在大城市土地資源日漸緊張的背景下，以房產持有稅替代土地財政，有現實的迫切性和可能性。

以這個標準來看，上海重慶完全不“及格”。

2016年上海房產稅收入為171億元，僅占上海稅收收入總額的3%，重慶房產稅收入為56.88億元，占一般預算收入的2.56%。與此同時，2016年上海土地出讓收入高達1578億元，重慶為705億元，房產稅可謂九牛一毛。

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要害：全國住房聯網

房地產稅要想征收到位，必須有一系列技術條件的配合，而上海重慶試點皆不具備。

這其中最關鍵的一點，就是不動產統一登記和全國住房信息聯網，這兩項工作在2018年已經基本完成。

顯然，只有住房聯網，才能讓樓市數據一目了然，每個家庭在全國有多少套住房，有多少用于自住需求，有多少屬于投資和投機，都將一清二楚，這為房地產稅的開征提供基本的技術儲備。

與此同時，全國國地稅合并，也在今年6月邁出步伐。這一合并，最大意義還不是減少交易成本和信息壁壘、降低人員冗余，而是統一稅收監管，為個稅、房地產稅的征收鋪路。

再加上物權法相關草案修訂，明確“土地使用權滿70年之后，可以自動續期”。解決了70年產權問題，也就為房地產稅解決了最大的法理障礙。

如今，房地產稅在技術上已經不存在任何障礙。

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房地產稅何時會來？

不動產統一登記、全國住房信息聯網、國地稅合并、70年產權自動續期，這些問題的陸續解決，意味著開征房地產稅，在技術上已經不存在障礙。

那么，房地產稅到底何時會來？

目前最新消息的是，房地產稅已被納入5年立法計劃，且已明確“立法先行，充分授權，分布推進”的12字方針，這一切都意味著房地產稅離真正落地已經不遠了。

不過，懸念在于，如果經濟下行壓力加劇，樓市下行周期進一步延長，房價下跌的風險日益放大，房地產稅推出的時間可能還會推遲。

畢竟，房地產稅雖然不是為調控房價而來，但涉及利益格局的重新匹配，必然會對市場心理產生巨大影響。

它的推進落地，不僅需要廣泛的輿論動員，更需要相對良好的房地產環境。

一個簡單結論是，房價越是高漲，房地產稅的落地時間就越早；樓市越是低迷，房地產稅被推遲的周期就越長。

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房地產稅能不能降房價？

房地產稅能不能降房價，這是最為矚目的話題。

從短期而言，房地產稅對于市場是利空，能讓投機者產生一定拋盤效應，對房價有一定抑制作用。尤其是住房聯網，將對某些群體產生威懾作用，拋盤效應將會更加突出。

但從中長期來看，房地產稅的影響十分有限。房價受到一系列因素影響，房地產稅只是影響因素之一。房價的未來，取決于人口、土地和經濟基本面，而非房地產稅。

所以，從政策博弈角度而言，房地產稅，最大的目的就是為土地財政提供替代選擇，彌補地方政府日益減少的土地收入，至于降房價，則從頭到尾都不在政策目標體系之內。

要明白，樓市調控的要害只有一個字：穩。

房價持續上漲時，要“遏制房價上漲”，這是穩房價；樓市持續調整時，要“防止房價大跌”，這也是穩房價。

畢竟，從最實際的利益出發，沒有穩定的房地產市場，房地產稅未必能收回來。