眾多民營(yíng)企業(yè)在農(nóng)村通過受讓、租賃集體建設(shè)用地建設(shè)廠房，投入了大量的資金，但卻無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

而一旦無法取得不動(dòng)產(chǎn)登記證，就意味著法律上不認(rèn)可民營(yíng)企業(yè)主合法取得廠房的所有權(quán)以及占用土地的使用權(quán)，這不但影響了廠房抵押貸款，造成民營(yíng)企業(yè)融資難，而且因?yàn)椴荒艽_權(quán)登記，致使作為民營(yíng)企業(yè)最重要資產(chǎn)的廠房游離于法律保護(hù)之外，隨時(shí)可能因?yàn)楦鞣N原因被強(qiáng)拆而無法獲得合理賠償，而造成重大損失。

前面筆者分析了農(nóng)村租地建廠面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，根本原因是我國(guó)的《土地管理法》長(zhǎng)期禁止集體土地流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)。

好在法律禁止集體土地流轉(zhuǎn)終于在2021年1月1日起有了顛覆性的改變，從禁止改為明確允許。而修改后于2021年9月1日起實(shí)施的《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)得更加友好，該條例第38條規(guī)定“ 國(guó)土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，且已依法辦理土地所有權(quán)登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人在一定年限內(nèi)有償使用”。第42條規(guī)定“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)按照約定及時(shí)支付集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)款，并依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以及依法利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)，依法申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。”

通過綜合對(duì)上述法律條文的解讀，我們可以得到兩個(gè)明確的信息：一是在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的廠房可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，而且是直接登記在企業(yè)名下，而非登記在農(nóng)村集體的名下；二是辦理不動(dòng)產(chǎn)登記需要符合條件。

對(duì)于按《土地管理法實(shí)施條例》第42條規(guī)定，集體建設(shè)用地合法流轉(zhuǎn)，辦理報(bào)批后建設(shè)的廠房可以直接登記在民營(yíng)企業(yè)名下的觀點(diǎn)，筆者在與土地管理、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人探討過程，管理機(jī)關(guān)有不同意見，認(rèn)為土地是集體所有，不動(dòng)產(chǎn)還是要登記在集體經(jīng)濟(jì)組織名下。

筆者認(rèn)為這樣的理解是不正確的。因?yàn)樵摋l款規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象是“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)”和土地上“建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)”。經(jīng)過流轉(zhuǎn)后的集體土地使用權(quán)已經(jīng)和所有權(quán)分離，所有權(quán)仍然歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而使用權(quán)已經(jīng)歸受讓人所有。這跟國(guó)有土地使用權(quán)出讓是同樣的道理。而地上的建筑物的投資同樣是企業(yè)，而非集體經(jīng)濟(jì)組織。所以，不動(dòng)產(chǎn)不能登記在集體經(jīng)濟(jì)組織名下，而是應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽谧鳛橥恋厥褂脵?quán)、建筑物所有人的民營(yíng)企業(yè)名下。

故此，筆者認(rèn)為，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，民營(yíng)企業(yè)租地建廠后獲得不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)不存在法律障礙。

當(dāng)然，并不是所有在取得集體建設(shè)用地使用權(quán)土地上建設(shè)的廠房都可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，因?yàn)檫€有一個(gè)“符合條件”問題。

依照《土地管理法實(shí)施條例》第39條、40條、41條的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)的合法出讓，需要符合國(guó)土空間規(guī)劃條件、用地的規(guī)劃條件，開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等要求，并在在出讓、出租前不少于十個(gè)工作日?qǐng)?bào)市、縣人民政府審查。出讓、出租合同應(yīng)當(dāng)載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價(jià)款支付、交地時(shí)間和開工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，約定提前收回的條件、補(bǔ)償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法等條款，并報(bào)市、縣人民政府自然資源主管部門備案。未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求納入合同的，合同無效。

如果不符合規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，即使支付了出讓金、租金，建設(shè)了廠房，依然無法獲得不動(dòng)產(chǎn)登記。

那么，對(duì)于2021年9月1日前已經(jīng)租地建設(shè)的廠房可以獲得不動(dòng)產(chǎn)登記嗎？

筆者認(rèn)為，如果符合規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，或經(jīng)過按上述條件整改、接受罰款，補(bǔ)繳稅費(fèi)等合規(guī)手續(xù)后，是可以的。

文字有點(diǎn)長(zhǎng)，筆者做下總結(jié)：

一是集體建設(shè)用地建廠可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記了。這解決了民營(yíng)企業(yè)廠房長(zhǎng)期以來“灰色”化、無法抵押融資的難題。有著十分積極的意義。

二是辦理登記需要符合嚴(yán)格的條件。按現(xiàn)行法律規(guī)定，條件不比受讓國(guó)有土地建廠的條件低，意味著今后取合法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的成本會(huì)比以前高不少。

三是對(duì)新規(guī)實(shí)施前已經(jīng)建成的廠房，必須符合規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等條件，或整改后符合上述條件，才能補(bǔ)辦不動(dòng)產(chǎn)登記。有關(guān)這個(gè)問題，需要各級(jí)政府以解決歷史遺留問題、支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，出臺(tái)靈活的實(shí)施法規(guī)、政策，使長(zhǎng)期困擾民營(yíng)企業(yè)主和土地管理的廠房合規(guī)問題得到徹底解決。