作者：我方特邀作者楊基寧

由孫儷、羅晉主演的電視劇《安家》正在熱播，該劇翻拍自日劇《賣房子的女人》，講述了房地產經紀人的日常工作與生活，“沒有我賣不出去的房子”，孫儷劇中霸氣的宣言，在疫情之下，倒是挺給正處在低潮期的房產中介們狠狠提了一回氣。

那么，房產經紀人這個職業是什么時候產生的？古代如果有房產經紀，他們也要帶客戶看房、推銷、簽訂合同嗎……

一、古代房產經紀人為啥叫房牙？

其實中國各個城市的檔案館里，清朝、民國的房地產契證并不少見。而在其中也很容易找到所謂“經紀人”的名字，只不過當時社會對他們的稱呼為“房牙”。

房牙究竟出現于何時，具體很難說清，但這個稱謂是從“牙商”延伸而來。

漢代時，管這種居中撮合買賣的叫“節駔儈”。“儈者，會合兩家交易者；駔者，其首率也”，而儈這個字，后來就逐漸發展為市儈這一貶義詞，用來形容經紀人們唯利是圖。

《南齊書》里記載這樣一個故事，南北朝時候，南齊有個人叫崔慰祖，崔慰祖想賣掉自家的房子，就找了個中介。 中介問：“您這套房想賣多少錢？”崔慰祖說：“四十五萬。”中介問：“寧有減否？”還能往下降一降嗎？崔慰祖不同意：“何容二價！”中介說：“君但責四十六萬，一萬見與。”意思是到時候，你跟買主說這套房賣46萬，多賣的那1萬歸我，怎么樣？崔慰祖回答說：“是即同君欺人，豈是我心乎？” 崔慰祖很正直，表示我要和你合伙騙人家，這不是我的所作所為。

需要注意的是，史書此時對中介還用買者來稱謂，可見至此，房產經紀人，還沒有專門的稱呼，但從業者的手法和套路倒是跟如今的房產經紀人非常類似。

到了唐代，算是正式給房產經紀們定個名字，叫房牙。為啥這樣稱呼，因為唐代的經紀人多被稱為牙郎或牙人，因為干這一行的，多從事牛馬等牲易的，必須得是識別牲口年齡的高手，只要瞧一瞧牲口嘴里的牙齒，心中大概要明了價格。于是，這股隨便一瞅就能摸到底細的機靈勁兒，慢慢成了吃中介這碗飯的統稱。

其中最有名的牙郎是安祿山和史思明。《舊唐書》這樣記載，“（安祿山）解六番語，為互市牙郎......（史思明）又解六番語，與祿山同為互市牙郎。”可見，二人最早是在邊境從事馬匹交易的經紀人，后來通過語言優勢從經紀人轉變為職業軍人。

不過，唐代明令禁止一般性的田產交易，然而對于寺廟的房產與田地的買賣，不在監管的范圍中，因此從現今遺存的唐代文獻中就有不少關于寺廟田產的交易記錄。

所以，古代房牙的春天，要等到五代十國乃至北宋初年。

二、宋朝賣房，還得問鄰居要否？

五代十國時，后唐皇帝唐明宗下令：“如是產業、人口、畜乘交易，須憑牙保。如有故違，關聯人押行科斷。”這是什么意思呢？如果有誰買賣房屋、買賣奴隸、買賣牲口，必須讓中介經手，誰敢違反這個規定，就讓中介把他送到相關的中介協會去接受處罰。政府為什么要有這樣的規定呢？因為政府只有通過牙人的經手收取契稅，私人交易收不到錢啊！

而這一系列政策延續到宋朝就更狠了，房牙的人數大幅增加，其中一個重要因素就是政策給力。《宋刑統》卷13這樣寫道：“田宅交易，須憑牙保，違者準盜論。”意思是買賣房子和土地，必須得讓中介經手，不然就按處罰盜賊的相關法律處理。處罰盜賊那是按贓計罪，比如偷東西值一尺布，打二十大板；如果值50尺布，勞改一年。想想房子多值錢了？按這種法律，誰要是在宋朝賣房膽敢沒找中介經手的話，那打板子能把屁股打爛，坐牢能把牢底坐穿。

而且，根據宋人李元弼的《作邑自箴》的記載：宋朝的牙人當時是有行業準入制度的，政府會頒發類似于營業許可的身份木牌，牌上寫明姓名、籍貫、從事行業，這個像不像如今房地產經紀人們佩戴的工作信息的標牌？

不過在宋代，房牙要是賣房，實際操作起來要比我們現代要復雜的多。

因為賣房有一個先問親鄰制度。原來，宋代在進行房地產交易時，首先要詢問親屬，親屬沒有購買意愿再依次詢問房宅東、南、西、北四個方向的鄰居，如果親屬和鄰居都正式確認不要后，最后才輪到一般的購買者，而在這一過程中，業主和房牙絕不能有任何欺詐行為。

賣房先問親鄰，在現今的眼光來看是不可思議的，恐怕沒人會在賣房時詢問鄰居怎么想。但古代中國是一個宗族社會，尤其在同姓之人構成的社群中，田宅流失很可能是宗族財產的流失，這也是為維護宗族利益所采取的手段。

三、“紅契”和“白契”

到了明清，房牙在業務操作上已經非常成熟了，特別房契書寫格式經過歷朝歷代的沉淀非常規范，一張房契，要注明買賣雙方姓名、房屋坐落、房屋四至、產權情況、陰溝、暗道、水源、地稅、是否一次性付款等等詳細項目。房契簽訂后，房牙與買賣雙方到官府蓋印，以示合法性，至此，房牙對于這宗交易的責任就算完成。

鈐蓋紅色官印納稅的契約稱之為“紅契”，與之相對，民間私下訂立，不投稅的契約稱之為“白契”，不受法律保護且治罪。

事實上明清時期，要想當房牙，要向官府領取執照（牙帖），交納稅金（牙帖費），行業有協會（牙行），每隔幾年官府還要辦個年檢什么的。看得出，這行業的油水不小，想進來撈一票的人很多。可以說，明清的房牙兼有中介、評估、登記代理、監督交易雙方照章納稅多項業務，相當于如今房產經紀人、房產評估師、不動產登記代理人和稅務稽查員這四種職業的混合體，可以說權力不小，漸漸演變為所謂的“官房牙”。

房牙們還被政府劃定了固定的活動區域，而對于轄區內，未經房牙見證，私下訂立的“白契”，房牙有清查的職責，一旦核實的“白契”，房牙可獲得獎勵，而轄區內的“白契”被官府查出來，房牙自然也要承擔責任。

但即便如此，“白契”還是屢禁不止？因為買賣雙方除了交付契稅以外，還收其他亂七八糟的雜費，比如你買房簽合同，合同那張紙也要收錢，叫“契紙錢”；過戶時蓋章，蓋個章也收錢，叫“朱墨頭子錢”，這無形中增加了購房者的負擔，也變相給了熟稔房地產事務的房牙，有了一定操作空間。

當然，那種“一不過戶，二不”的“白契”是極少的，一般房牙決不會用這樣簡單粗暴的方式，他們多是暗中降低交易額。因為契稅征收稅率固定，其多寡要由成交價格決定，民間訂立“白契”，和呈上的“紅契”，就是所謂陰陽合同，往往是暗減房價，規避高昂的契稅。另外由于有規定低于一定額度的房契可不納稅，往往在房牙的操作下，民間甚至將一份契拆成七八份。

四、房牙的傭金：成三破二

在房產交易中，房牙忙前忙后，費老大的勁，當然不是無償勞動，交易雙方都要為此付出相應代價。

代價是多少？古代如果按照常規，即為“成三破二”，在老舍的《四世同堂》中，房牙金三爺，北平城的瓦片被稱為他的鐵桿莊稼，而他的中介報酬就是“成三破二”，即買主出房價的3%，賣主出2%。而“成三破二”的含義是：成者，乃買房人，有錢才買房子，謂之成；破者，系賣房者，賣房是破落的象征。

不過到了民國，慢慢的傭金買賣雙方就差不多了。拿史上最文藝的房產經紀徐志摩為例，當年他稿費在600元大洋左右，民國普通老百姓每個月大概賺10塊大洋，奈何太太陸小曼實在太過揮霍。可憐志摩不得不東奔西走，拼命掙錢，他一口氣在五所學校兼職，課余還要趕稿，甚至這位不屑市儈氣的詩人還干起房產中介的營生，因為來錢快啊！

當時中介的點數，買方賣方共收2.5%，但是徐志摩著急賺錢，居然只要一半1.25%就可以出單了，即使這樣，當時一單生意徐志摩也能賺400大洋，可見這一行當的利潤之豐。

即使這樣，總有一些貪心的房牙，在合法收入之外，還要給買賣雙方找茬出難題，吃了買家吃賣家，最終通過各種手段從中獲取不菲利益。在晚清包郵區(江浙滬地區)，對這群房牙，則有一個非常形象的稱謂：“白螞蟻”。即猶如瘋狂吞噬房屋的“白螞蟻”。《清稗類鈔》如此形容：“‘白螞蟻’系地皮房屋之掮客也。倚此營生，專蛀人家房屋。”

參考資料：劉學榮《淺談宋朝“先問親鄰”制度》、龔平《“房牙”的由來、職能與傭金》、李開周《房蟲不是房牙》、韋明鏵《“白螞蟻”解——關于房地產買賣之“中人”及其文化解讀》、黃東海《牙人角色演進與中國古代商業中介機構之法律地位探析——從牙人稱謂的流變視角出發》