新政前非限購區(qū)的項目眾多，去化本就不佳，杭州全域解除限購對于之前非限購區(qū)帶來的利空大于利好，因此非限購區(qū)的土地拍賣熱度降至低位也在意料之中。

康為/發(fā)自北京

5月14日，杭州舉行了樓市限購政策全面取消后的首場土地拍賣，市場表現(xiàn)差強人意，4宗宅地均以底價成交，并未迎來限購放松后的熱度。

根據(jù)公開信息，本次拍賣地塊位于杭州市臨平區(qū)星橋單元、錢塘東部灣新城單元，以及富陽區(qū)的銀湖和鹿山板塊，總出讓面積達26.7萬平方米，總建筑面積為35.65萬平方米，起始總價為38.94億元。4宗地塊均為低密度住宅用地，容積率在1.01至1.65間。

經(jīng)過競拍，建發(fā)房產(chǎn)和東部灣新城開發(fā)建設聯(lián)合體、保億和臨平喬司國際商貿城建設聯(lián)合體、杭州富陽山水置業(yè)、杭州金匯世紀公司分別以19億元、7.64億元、6.6億元、5.7億元價格競得上述地塊。

值得注意的是，緊鄰錢塘江景的杭州東部灣新城地塊，出讓建筑面積9.82萬平方米，擁有1.01低容積率，周邊配套設施齊全，包括杭州沿江濕地公園、錢塘區(qū)觀瀾中學和觀瀾小學等配套。該地塊由建發(fā)房產(chǎn)和東部灣新城建設聯(lián)合體以底價19億元競得，樓面價為每平方米19360元。

中指研究院華東大區(qū)常務副總經(jīng)理高院生認為，本次杭州拍賣的地塊有3宗容積率低于1.5，其中2宗享有江景資源，亦有地塊與地鐵口直線距離在500米內，質量較好。然而，由于這些地塊均位于近郊和遠郊區(qū)域，企業(yè)在拿地時仍表現(xiàn)謹慎。

不過，建發(fā)房產(chǎn)表現(xiàn)生猛。當天，建發(fā)聯(lián)合體競得的錢塘低密宅地是本場土地拍賣中起拍總價和單價最高地塊，19億元的拿地金額占到本場土地拍賣總金額的49%。這之前，建發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)在杭州連續(xù)5次成功競得地塊。

具體來看，3月29日，建發(fā)房產(chǎn)子公司杭州兆欣房地產(chǎn)有限公司以底價競得杭州桃源單元地塊，該地塊緊鄰地鐵4號線吳家角港站，新房限價為每平方米3.4萬元，樓面價為每平方米17195元，總價為18.52億元。

4月16日，杭州兆欣房地產(chǎn)有限公司再次以底價競得兩宗地塊。其中，杭州之江度假區(qū)單元XH110303-12地塊用地面積為2.8萬平方米，容積率2.2，總價為11.53億元；XH110303-13地塊用地面積為4.05萬平方米，容積率2.2，總價為16.86億元。

同一天，福州兆晉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（建發(fā)房產(chǎn)子公司）和杭州市城市土地發(fā)展有限公司聯(lián)合體以底價競得杭州西站新城單元YH080901-04、05、11、12地塊，樓面價為每平方米15974元，占地面積為7.6萬平方米，規(guī)劃建面約為21.1萬平方米，總價為33.76億元。

4月29日，杭州兆欣房地產(chǎn)有限公司再次以底價競得未來科技城單元一宗巨無霸體量地塊，出讓土地面積達24.44萬平方米，容積率1.891，規(guī)劃建面約為46.2萬平方米，總價為84.95億元。

短短45天，建發(fā)房產(chǎn)在杭州連續(xù)競得桃源、之江、西站、未來科技城、東灣新城的6宗宅地，拿地金額已達184.6億元，可謂生猛。

根據(jù)中指研究院2024年1~4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地數(shù)據(jù)，建發(fā)房產(chǎn)新增貨值達到397億元，躍至全國第三；要知道一個月前，建發(fā)房產(chǎn)僅為91億元，排在全國第28位。從單價城市來看，建發(fā)房產(chǎn)前4月以149億元沖到杭州拿地金額第一，前3月在杭州拿地金額才19億元，同期濱江集團是它的5倍，為97億元。

一位長三角區(qū)域的地產(chǎn)營銷人士表示，建發(fā)房產(chǎn)在杭州的部分項目賣的不錯，基于自身的投資慣性會重倉杭州。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，建發(fā)在杭州的單盤項目云啟之江就實現(xiàn)銷售額171億元，位列全國樓盤銷售前列。

“本次掛牌的4宗地塊均位于非限購區(qū)域，并未直接受益于政策放松利好。因此，開發(fā)商對地塊的預期并不高。同時，當前杭州樓市面臨銷售去化的壓力增大，這也是開發(fā)商在拿地時謹慎的原因之一。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，杭州樓市“金三銀四”行情并不理想。4月份，杭州新房成交面積僅為44萬平方米，環(huán)比3月下降43%，同比降幅達到60%；廣義去化周期上升至27個月，顯示出市場去化壓力較大。銷售分化在不同圈層之間更為顯著，4月份一圈層世紀城、城東新城兩盤加推售罄，二圈層回跌至51%，三圈層穩(wěn)定在11%左右。

此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，杭州1~3月新房價格指數(shù)同比漲幅分別為2.2%、1.2%、1%，呈現(xiàn)連續(xù)回落的趨勢；二手房價格指數(shù)同比跌幅更為明顯，1~3月分別下降2.1%、4.2%、5.1%。

克而瑞研究認為，新政前非限購區(qū)的項目眾多，去化本就不佳，杭州全域解除限購對于之前非限購區(qū)帶來的利空大于利好，因此非限購區(qū)的土地拍賣熱度降至低位也在意料之中。