鄭州最近很熱！

不僅因?yàn)楦邷兀€因?yàn)樘焯焐蠠崴训母哂懻摱龋由献罱嵵葑屓藨?yīng)接不暇的樓市政策、事件，話題不斷。

以至于很多人沒有注意到，鄭州市場(chǎng)回暖的節(jié)奏正在加快。

政策的不斷疊加，已經(jīng)基本到底，開發(fā)商也不再動(dòng)不動(dòng)以價(jià)換量，市場(chǎng)回暖跡象明顯，你猜下半年樓市會(huì)怎么走？

01

政策底基本到歷史最低

上半年以來的政策密集，力度大，覆蓋面廣。

6月20日出臺(tái)房票安置。

根據(jù)鄭州市印發(fā)《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》：

1. 房票安置可獎(jiǎng)勵(lì)8％補(bǔ)償權(quán)益金和3個(gè)月過渡。被征收人憑票可選商品房，不計(jì)入限購(gòu)套數(shù)。同時(shí)，享受新房所在學(xué)區(qū)子女入學(xué)資格。

2. 用房票購(gòu)房不足部分可使用公積金和商貸，無購(gòu)房記錄或者購(gòu)房貸款已經(jīng)結(jié)清的，還可享受首套房貸利率。

3. 房票可跨行政區(qū)域使用，除了可以認(rèn)購(gòu)住宅以外，還包括商鋪、儲(chǔ)藏室和車庫(kù)等。

4.房票制度自愿選擇，參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由鄭州市住房保障部門發(fā)布信息，按照企業(yè)自愿參與原則公開進(jìn)行征集。

這一政策直指去庫(kù)存，不給現(xiàn)金，直接給房票，也就只能用于購(gòu)置商品房、車位等。

這樣一來，可以把鄭州的一些“熱錢”鎖在鄭州，避免“肥水流了外人田”。以前棚改拆遷的錢下來，拆遷戶搞不好就到別的城市買房了，現(xiàn)在用房票安置，就相當(dāng)于鄭州發(fā)下來的拆遷費(fèi)，只能用于鄭州。

房票買不了二手房，幫助新房開發(fā)商去庫(kù)存，帶動(dòng)市場(chǎng)回暖，穩(wěn)定資金鏈，也是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定市場(chǎng)。

主城區(qū)二套首付比例降至40%，利好廣大改善群體！

鄭州發(fā)布《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促增長(zhǎng)政策措施的通知》鄭政【2022】15號(hào)文件，推出45項(xiàng)具體措施，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促增長(zhǎng)。

其中的第37條，明確規(guī)定：

推動(dòng)駐鄭各商業(yè)銀行全面落實(shí)首套房房貸利率執(zhí)行4.25%的下限標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二套房首套比例降至40%。

鄭州很多售樓部已快速跟進(jìn)落地，二套房首付比例40%。

港區(qū)已出臺(tái)20%首付等重磅政策。

6月17日，鄭州航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)舉辦城市建設(shè)發(fā)展暨房地產(chǎn)領(lǐng)域落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策新聞發(fā)布會(huì)。

首套首付比例最低為20%、二套房最低首付比例為30%；今年年底前購(gòu)房的，契稅補(bǔ)貼100%；明年6月底前購(gòu)房的，契稅補(bǔ)貼50%；人才購(gòu)房補(bǔ)貼最高300萬(wàn)元。

6月1日鄭州啟動(dòng)了“鄭美好·購(gòu)房節(jié)”為主題的商品房促銷月活動(dòng)。

分別就青年人才購(gòu)房、養(yǎng)老地產(chǎn)、外來務(wù)工人員購(gòu)房展開專題推介會(huì)。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)有銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，再給予購(gòu)房者適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠。

這些政策基本都是3月份鄭18條進(jìn)一步細(xì)化落地。包括4月份鄭州市推出的10條“青年人才新政”。

各類企事業(yè)單位提供20.08萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位；建設(shè)2個(gè)5—10平方公里的青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園；發(fā)放青年人才生活補(bǔ)貼，博士后可享20萬(wàn)—30萬(wàn)元安家補(bǔ)助；提供創(chuàng)業(yè)金融保障，設(shè)立100億元的青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基金等。

目前可以期待的，也只剩首套房20%首付、存量房轉(zhuǎn)按揭了。而首付20%政策叫停，恰恰說明當(dāng)前政策已基本到底，基本不要有繼續(xù)松綁的期待了。

在這樣背景下的622土拍，也算交上了不錯(cuò)的答卷，15宗地?zé)o一流拍，還有兩宗地溢價(jià)。

02

新盤去化大漲，成交數(shù)據(jù)上漲明顯

政策效果已經(jīng)慢慢體現(xiàn)在市場(chǎng)上，根據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，全市第25周（06.13-06.19）商品房共計(jì)成交2396套，環(huán)比上漲5.13%；二手房共計(jì)成交1749套，環(huán)比上漲12.4%。

近期的純新盤開盤去化大漲，喜報(bào)也是發(fā)到手軟。

萬(wàn)科古翠隱秀首開去化81%。

千呼萬(wàn)喚始出來，首推1、2#號(hào)樓（2D31F2T2），共計(jì)196套房源。總房源共計(jì)196套，去化159套，去化率81%。

保利文化廣場(chǎng)三期，首開攬金6億元。

推出三期高層1#、2#、3#，戶型為104㎡、121㎡、138㎡、148㎡、154㎡，高層（毛坯）均價(jià)15500元/㎡。

首開報(bào)喜的還有管城金二環(huán)項(xiàng)目，電建洺悅?cè)趫@，狂攬7億。

不愧是當(dāng)前管城區(qū)賣相最好的項(xiàng)目之一，央企的號(hào)召力，加上地塊基本沒硬傷，配套齊全。

三個(gè)戶型，一個(gè)是99㎡、129㎡的三房以及143㎡的四房。以高層均價(jià)18500元/㎡， 小高層22000元/㎡ 的價(jià)格低調(diào)開盤，也能有這樣的成績(jī)，怎么能說鄭州市場(chǎng)不行呢。

再往前看，還有華潤(rùn)幸福里，首推20億，再推又20億的好成績(jī)，40度高溫下，售樓部到訪依然絡(luò)繹不絕。

未開項(xiàng)目，曬出的到訪盛況，基本預(yù)定了開盤必火。

保利大都匯日到訪超1200組。

開始認(rèn)籌以來，保利大都匯在朋友圈頻繁刷屏，售樓部日常人從眾擠滿。

保利大都匯獨(dú)秀金水北的3.19容積率，北龍湖一路之隔的區(qū)位，涵蓋98-180㎡的產(chǎn)品戶型，再加上央企的品牌實(shí)力，能這么火也不奇怪。

03

鄭州樓市最難時(shí)刻已然過去

觸底之后，就是反彈，信心也正在進(jìn)一步恢復(fù)。

開發(fā)商得救！多家在債務(wù)中煎熬的民企，看到了轉(zhuǎn)機(jī)。

最近，多年來深耕河南的“老大哥”建業(yè)，引入了地方國(guó)資戰(zhàn)投。

國(guó)資入股能幫助企業(yè)解決一系列問題，尤其是增信。一旦企業(yè)融資功能有所改善，企業(yè)在保證自身安全的前提下，就能根據(jù)市場(chǎng)情況自主調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的節(jié)奏，甚至尋求新的發(fā)展契機(jī)。

當(dāng)前民營(yíng)房企正在努力引進(jìn)國(guó)資戰(zhàn)略投資者，頻繁有房企獲救消息傳出。

往前看，還有龍湖、碧桂園、美的，三家民企受到重點(diǎn)扶持。

除了政策，購(gòu)房者的信心還來源于對(duì)城市發(fā)展的認(rèn)可。

雖然最近，鄭州正面臨著一些爭(zhēng)議，加上去年的洪水和疫情影響，鄭州也一直在恢復(fù)元?dú)狻?/span>

但這些問題只是暫時(shí)的，鄭州的基本面依然沒變。

立足河南這個(gè)擁有1億人口、廣闊平原的省份作為腹地，加上中原城市群的助力，只要能擺脫短期城市治理層面的問題，鄭州未來重新走上高速增長(zhǎng)軌道，并非難事。

6月20日，還發(fā)生了一件大事，鄭州航空港站開通運(yùn)營(yíng)，鄭渝鄭濟(jì)兩條高鐵同開，河南成為首個(gè)建成米字型高鐵網(wǎng)的省份，市市通高鐵，鄭州交通樞紐地位進(jìn)一步強(qiáng)化。

2022年，繼續(xù)做大省會(huì)城市優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)住人口基本面，我們對(duì)鄭州依然充滿信心。