我們知道，多年以前福州市區里有很多工廠，有些地方一看路名就會知道，當年這里工廠林立，比如工業路、化工路等等。后來隨著福州城市擴展的腳步，對各個功能區的分布做了全面的規劃整合。本世紀頭十年，福州市區眾多工廠被搬到了閩侯；近十年又大力推進工業企業“退二進三”；今年以來更是出臺措施，鼓勵工業企業向園區集中。

通過二十多年的持續努力，如今福州二環內已基本沒有工廠，工業路上無工業，化工路也只剩個地名罷了。至于統一規劃的工業園區，也主要分布在倉山、馬尾、長樂、閩侯等地，閩江北岸主城區僅剩下一個福興投資區。

位于東二環和東三環之間的福興投資區屬于福州市區很好的地段，放在樓市巔峰年代，這里土拍賣地能換回很多錢。即使放在這個樓市涼透、房企“爆雷”的時期，搞房地產開發依然能賺錢，因為拆遷工廠的成本相對較低。

所以，看著過往的拆遷腳步，要說沒人惦記這片“閩江北最后的工業園”，恐怕話說出來誰都不信，畢竟化工路沿線大拆遷也沒過多長時間。不過

出于產業發展的考慮，也不好意思一口氣征收這么大一片工業園，拆遷步子邁得太大也怕影響就業，畢竟還有天量空房沒賣出去。

于是福州市資規局在2021年發布了最新修編的《福興經濟開發區城市設計及控制性詳細規劃》，我們看到工業用地基本得以保留。這么大一片園區就改了一塊住宅用地，位于華倫中學晉安校區旁，后來蓋的是宏捷租賃房。

然而這幅地塊的規劃變更只是一個開始，有了第一次就有第二次、第三次……接下來幾年，福興投資區的最西端，晉安湖邊的幾塊地用途也相繼發生改變，這里蓋起了天琴湖和榕發攬湖兩個住宅項目，其余地塊蓋辦公樓。

又消停了一段時間之后，2024年4月24日，福州市資規局官網再度公示了一份《晉安區350111-FX-E管理單元E-26、E-27地塊控規草案》。這回要調整的地塊位置十分顯眼，位于福馬路和福興大道交叉口，上洋地鐵站旁，大景城小區東側。

這塊地原規劃用途是一整幅商業商務綜合用地，現狀是永延大廈和上洋工業區。規劃調整后被分為兩幅地塊，永延大廈保留，用途調整為商務用地，面積0.31公頃。背后的上洋工業區變成居住商業混合用地，面積2公頃（約30畝），容積率2.6。

很顯然，在插入住宅功能之后，接下來上洋工業區一旦啟動征收就必然要蓋商品房。這塊地面積雖不太大，但就此開了個頭，可以說下一步的“工改住”思路已昭然若揭。

接下來若要繼續蠶食福興投資區，必然繼續征收福馬路沿線土地改為住宅小區。大景城北些工業用地改住宅太過顯眼，但是大景城和宜家商場中間的大片工廠都是商業商務用地。只要土拍順利，下一步必然還會參照上洋工業區的這種模式，先改規劃再征遷賣地。